Eigentümer-Fragen · Hamburg
Gute Fragen.Direkte Antworten.
Die Fragen, die Eigentümer uns wirklich stellen, beantwortet ohne Umweg: erst die kurze Antwort, dann die Begründung mit Fundstelle, dazu die Grenze, ab der Steuerberater und Notar übernehmen.
Stand: 02.09.2026 · 62 Fragen
Wie viel ist meine Immobilie in Hamburg wert?
Der Wert ergibt sich aus drei Größen: der Mikrolage, dem baulichen und energetischen Zustand und den beurkundeten Preisen vergleichbarer Objekte in derselben La …
Zur AntwortKann ein Miterbe den Verkauf blockieren?
Ja. Der Verkauf einer Nachlassimmobilie ist eine Verfügung über einen Nachlassgegenstand, und die können die Miterben nur gemeinsam treffen (§ 2040 BGB). Ein Ei …
Zur AntwortWie zuverlässig ist eine Online-Bewertung?
Eine Online-Bewertung liefert eine erste Größenordnung, keine belastbare Zahl. Sie rechnet mit Angebotsdaten und Lagemerkmalen und kennt weder den Zustand Ihrer …
Zur AntwortKann ich mein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben?
Ja, auf vier Wegen: Verkauf unter Vorbehalt eines Nießbrauchs, Verkauf mit eingetragenem Wohnrecht, Verkauf mit anschließender Rückanmietung oder Teilverkauf an …
Zur AntwortWie löst man eine Erbengemeinschaft auf?
Durch Auseinandersetzung: Die Miterben verkaufen gemeinsam und teilen den Erlös, einer übernimmt die Immobilie gegen Ausgleichszahlung, oder ein Miterbe erzwing …
Zur AntwortVerpflichtet der Hamburger Wärmeplan Eigentümer sofort zum Heizungstausch?
Nein. Der Wärmeplan zeigt, wo Wärmenetze entstehen sollen; eine funktionierende Heizung darf weiterlaufen und repariert werden.
Zur AntwortMuss ich beim Erben einer Immobilie Steuern zahlen?
Nicht zwingend. Es kommt auf den Wert der Immobilie, Ihren Freibetrag und mögliche Befreiungen an: Ehepartner haben 500.000 € Freibetrag, Kinder 400.000 € je El …
Zur AntwortWann fällt Spekulationssteuer an?
Wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und Sie die Immobilie nicht selbst bewohnt haben (§ 23 EStG).
Zur AntwortWas kostet der Hausverkauf insgesamt?
Auf Verkäuferseite fallen typischerweise an: Unterlagenbeschaffung und Energieausweis, die hälftige Maklerprovision, Kosten der Lastenfreistellung und je nach F …
Zur AntwortWas kostet eine Immobilienbewertung?
Das hängt von der Stufe ab: Die Online-Wertermittlung ist kostenfrei, unsere ausführliche Marktwertanalyse ebenfalls; Kosten entstehen erst beim formalen Verkeh …
Zur AntwortWie viel Steuern zahle ich beim Hausverkauf?
In den meisten Privatfällen keine: Nach zehn Jahren Haltedauer oder bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren bleibt der Gewinn einkommensteuerfre …
Zur AntwortWelche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Den Kern bilden Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse und Wohnflächenberechnung, der Energieausweis sowie Nachweise zu Modernisierungen; bei Eigentumswohnungen …
Zur AntwortWann ist der beste Zeitpunkt zum Verkaufen?
Wenn Ihre Lebenslage es verlangt und die persönlichen Fristen passen: Steuerfrist, Zinsbindung und Unterlagenlage wiegen schwerer als jede Saison.
Zur AntwortWann muss ich mein Haus sanieren?
Eine allgemeine Sanierungspflicht für Bestandsgebäude gibt es nicht. Das Gebäudeenergiegesetz verlangt zwei konkrete Nachrüstungen: eine gedämmte oberste Gescho …
Zur AntwortWer trägt die Grundsteuer beim Verkauf im laufenden Jahr?
Gegenüber der Stadt schuldet die Grundsteuer für das ganze Jahr, wer am 1. Januar im Grundbuch stand. Im Innenverhältnis teilen Verkäufer und Käufer sie übliche …
Zur AntwortGilt die Sanierungspflicht auch für Erben?
Ja. Was der Erblasser als selbstnutzender Eigentümer nicht erfüllen musste, wird für Erben zur Pflicht: Dämmung der obersten Geschossdecke und der Heizungsrohre …
Zur AntwortWer entscheidet über den Verkauf bei Scheidung?
Steht die Immobilie beiden im Grundbuch, können sie nur gemeinsam verkaufen. Steht sie nur einem, braucht dieser bei der gesetzlichen Zugewinngemeinschaft denno …
Zur AntwortWie lange dauert ein Immobilienverkauf in Hamburg?
Rechnen Sie von der Entscheidung bis zur Schlüsselübergabe mit vier bis acht Monaten: einige Wochen Vorbereitung, sechs bis zwölf Wochen Vermarktung, dann Beurk …
Zur AntwortWie wird der Wert einer geerbten Immobilie ermittelt?
Das Finanzamt setzt den Grundbesitzwert in typisierten Verfahren nach dem Bewertungsgesetz an: Vergleichswert bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern, Ertragsw …
Zur AntwortBrauche ich einen Energieausweis zum Verkauf?
Ja, mit wenigen Ausnahmen. Der Energieausweis muss bereits im Inserat mit Pflichtangaben erscheinen, spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt un …
Zur AntwortWie hoch ist der Freibetrag bei der Erbschaftsteuer?
Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro je Elternteil, Enkel in der Regel 200.000 Euro, Eltern beim Erben 100.000 Euro. …
Zur AntwortBrauche ich einen Erbschein zum Verkauf?
Nicht immer. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll vor, genügt das dem Grundbuchamt als Nachweis (§ 35 GBO). Nur bei priva …
Zur AntwortKann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?
Ja, jederzeit und ohne Zustimmung des Mieters. Der Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über, Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Der Mieter bleibt also …
Zur AntwortWann ist eine Eigenbedarfskündigung wirksam?
Wenn der Vermieter die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt, den Bedarf konkret begründet und die gesetzliche Frist ei …
Zur AntwortLohnt sich ein Teilverkauf der Immobilie?
Das beantwortet nur eine eigene Rechnung. Sie verkaufen einen Miteigentumsanteil, zahlen dafür ein laufendes Nutzungsentgelt und beim späteren Gesamtverkauf ein …
Zur AntwortWas sind die Nachteile der Leibrente?
Vier wiegen schwer: Der Gesamterlös liegt meist unter dem Marktwert, die Rente verliert ohne Wertsicherung an Kaufkraft, Sie tragen das Risiko der Zahlungsfähig …
Zur AntwortWie berechnet man den Nießbrauchwert?
Jahreswert mal Vervielfältiger. Der Jahreswert ist die erzielbare Jahresnettokaltmiete abzüglich der vom Nießbraucher getragenen Kosten, der Vervielfältiger kom …
Zur AntwortWas kostet ein Verkehrswertgutachten?
Das Honorar ist frei vereinbar; eine verbindliche Gebührenordnung gibt es für die Wertermittlung nicht. Es richtet sich nach Objektart, Umfang, Unterlagenlage u …
Zur AntwortWie finde ich den richtigen Makler in Hamburg?
An vier Dingen: einer hergeleiteten Bewertung statt einer Wunschzahl, nachweisbarer Kenntnis Ihrer konkreten Lage, einem klaren Vertrag mit benannten Leistungen …
Zur AntwortWer zahlt die Maklerprovision beim Verkauf?
Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher wird geteilt: Beauftragen beide Seiten, zahlen beide hälftig; beauftragt nur der Ve …
Zur AntwortWann brauche ich ein Gutachten und wann eine Bewertung?
Der Zweck entscheidet. Für Preisfindung und Verkaufsentscheidung reicht eine Marktwertanalyse. Sobald eine Behörde oder ein Gericht den Wert prüft, brauchen Sie …
Zur AntwortWie hoch ist die Grundsteuer in Hamburg?
Hamburg rechnet wertunabhängig: 0,04 Euro je Quadratmeter Grundstück und 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, ergänzt um einen Lagefaktor. Auf den so ermittelt …
Zur AntwortHafte ich für Mängel nach dem Verkauf?
In aller Regel nicht, weil Kaufverträge über gebrauchte Immobilien die Sachmängelhaftung ausschließen. Der Ausschluss greift aber nicht, wenn Sie einen Mangel a …
Zur AntwortWas ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?
Es gibt keinen. Das Baugesetzbuch verwendet beide Begriffe synonym: Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Ge …
Zur AntwortWas passiert bei einer Teilungsversteigerung?
Ein Miteigentümer beantragt beim Amtsgericht die Versteigerung, das Gericht lässt den Verkehrswert schätzen und setzt einen Termin an. Wer den Zuschlag erhält, …
Zur AntwortWie lese ich einen Grundbuchauszug?
Der Auszug hat vier Teile: das Bestandsverzeichnis mit Lage und Größe, Abteilung I mit den Eigentümern, Abteilung II mit Lasten und Beschränkungen und Abteilung …
Zur AntwortWie viel mindert ein Wohnrecht den Wert?
Rechnerisch um den Kapitalwert des Rechts: Jahreswert der ersparten Miete mal Vervielfältiger nach Alter des Berechtigten. Am Markt fällt der Abschlag meist grö …
Zur AntwortWie wird die Immobilie im Zugewinnausgleich bewertet?
Mit dem Verkehrswert zu zwei Stichtagen: dem Tag der Eheschließung für das Anfangsvermögen und dem Tag der Zustellung des Scheidungsantrags für das Endvermögen. …
Zur AntwortWas bedeutet Off Market beim Immobilienverkauf?
Der Verkauf läuft ohne öffentliches Inserat: Die Immobilie wird ausgewählten, bereits erfassten Interessenten direkt angeboten. Weder Portale noch Nachbarschaft …
Zur AntwortWas ist der Bodenrichtwert?
Der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Zone, ermittelt vom Gutachterausschuss aus beurkundeten Kaufpreisen, angegeben in Euro je Quadratmeter Grunds …
Zur AntwortWo finde ich den Bodenrichtwert für Hamburg?
Kostenfrei im Portal BORIS Hamburg des Gutachterausschusses, erreichbar über das Geoportal der Stadt. Sie geben die Adresse ein und erhalten den Wert der zugehö …
Zur AntwortWas kostet der Notar beim Immobilienverkauf?
Notar und Grundbuchamt kosten zusammen etwa anderthalb Prozent des Kaufpreises; die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und bei jedem Notar gleich. Sie trägt üb …
Zur AntwortWas passiert mit dem Kredit bei Scheidung?
Nichts. Der Darlehensvertrag ist von der Scheidung unabhängig: Wer mitunterschrieben hat, haftet der Bank gegenüber weiter für die volle Summe, unabhängig davon …
Zur AntwortWie kann ich gegen den Grundsteuerbescheid vorgehen?
Mit Einspruch beim Finanzamt binnen eines Monats nach Bekanntgabe. Wichtig ist der richtige Adressat: Angreifbar ist der Grundsteuerwert- oder Messbescheid des …
Zur AntwortWie erkenne ich einen überhöhten Angebotspreis?
Am Abstand zu den beurkundeten Kaufpreisen der Lage, an der bisherigen Angebotsdauer und an Preisanpassungen in der Vergangenheit. Angebotspreise zeigen, was ve …
Zur AntwortHat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Nur in einem Fall: wenn die vermietete Wohnung nach der Überlassung an ihn in Wohnungseigentum umgewandelt wurde oder werden soll und dann an einen Dritten verk …
Zur AntwortMuss ich den Mieter vor dem Verkauf informieren?
Vorab gibt es keine gesetzliche Pflicht. Informiert werden muss der Mieter, wenn ihm ein Vorkaufsrecht zusteht, und nach dem Eigentumsübergang über den neuen Ve …
Zur AntwortWann wird der Kaufpreis fällig?
Wenn der Notar die vereinbarten Voraussetzungen geprüft hat und die Fälligkeitsmitteilung verschickt: eingetragene Auflassungsvormerkung, vorliegende Löschungsu …
Zur AntwortWas kostet ein Energieausweis?
Das hängt vom Typ ab: Der Verbrauchsausweis auf Basis der Abrechnungen ist deutlich günstiger, der Bedarfsausweis mit Aufnahme von Gebäudehülle und Technik ents …
Zur AntwortWie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Hamburg?
5,5 Prozent des Kaufpreises, seit dem 1. Januar 2023. Steuerschuldner sind Käufer und Verkäufer gemeinsam; im Kaufvertrag wird sie üblicherweise dem Käufer aufe …
Zur AntwortWie lange ist ein Energieausweis gültig?
Zehn Jahre ab dem Tag der Ausstellung. Danach ist er ungültig und erfüllt die Vorlagepflicht beim Verkauf nicht mehr; ein neuer muss erstellt werden.
Zur AntwortWas ist arglistiges Verschweigen?
Wer einen ihm bekannten, für den Käufer nicht erkennbaren erheblichen Mangel verschweigt, obwohl er dessen Bedeutung für die Kaufentscheidung kennt. Dann greift …
Zur AntwortWas steht in Abteilung II des Grundbuchs?
Alle Lasten und Beschränkungen außer Grundpfandrechten: Dienstbarkeiten wie Wege- und Leitungsrechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Reallasten, Vorkaufsrechte, Erbbau …
Zur AntwortWie läuft ein Bieterverfahren ab?
Die Immobilie wird ohne festen Preis angeboten, Interessenten besichtigen und geben bis zu einem Stichtag Gebote ab. Der Eigentümer wählt frei aus und ist an ke …
Zur AntwortKann ich einen Maklervertrag widerrufen?
Ja, wenn Sie Verbraucher sind und der Vertrag im Fernabsatz oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen wurde, etwa an Ihrem Küchentisch oder per …
Zur AntwortWas ist die Kündigungssperrfrist?
Eine Frist, in der ein Käufer sich nach dem Erwerb einer umgewandelten Mietwohnung nicht auf Eigenbedarf berufen darf. Der Bund sieht drei Jahre vor, die Länder …
Zur AntwortWas ist ein Alleinauftrag?
Ein Maklervertrag, bei dem Sie sich verpflichten, für die Dauer der Laufzeit keinen weiteren Makler zu beauftragen. Im einfachen Alleinauftrag dürfen Sie selbst …
Zur AntwortWas ist eine Auflassungsvormerkung?
Eine Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs, die den Anspruch des Käufers auf Übereignung sichert. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie zwischenz …
Zur AntwortWas passiert bei der Schlüsselübergabe?
Besitz, Nutzen und Lasten gehen auf den Käufer über: Sie übergeben Schlüssel und Unterlagen, halten Zählerstände fest und dokumentieren den Zustand im Übergabep …
Zur AntwortWie lange dauert ein Erbschein?
In einfachen Fällen einige Wochen, bei mehreren Erben, unklarer Erbfolge oder Auslandsbezug mehrere Monate. Das Nachlassgericht prüft die Erbfolge und muss gege …
Zur AntwortWie hoch darf die Miete in Hamburg steigen?
Bei Bestandsmieten höchstens 15 Prozent in drei Jahren und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus. Bei Neuvermietung begrenzt die Mietpreisbremse auf h …
Zur AntwortWas ist ein Nachlassverzeichnis?
Ein Verzeichnis aller Aktiva und Passiva des Nachlasses zum Todestag. Pflichtteilsberechtigte können es vom Erben verlangen, auf Wunsch auch als notarielles Ver …
Zur AntwortIhre Frage fehlt? Stellen Sie sie direkt an Matthias Schwier; die Antworten hier wachsen aus echten Gesprächen.
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Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH.
Matthias Schwier
Selbstständiger Immobilienberater · Deutsche Bank Immobilien GmbH