Was ist die Kündigungssperrfrist?

Voraussetzung ist die Kette: vermietete Wohnung, Umwandlung in Wohnungseigentum nach der Überlassung an den Mieter, anschließender Verkauf an einen Dritten. In Hamburg beträgt die Frist zehn Jahre, das ist die gesetzliche Höchstdauer. Sie beginnt mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch, nicht mit der Beurkundung, und schützt den Mieter vor Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen des Erwerbers, nicht vor Kündigungen aus anderen Gründen wie Zahlungsverzug.

Für Käufer mit Eigennutzungsabsicht ist eine gesperrte Wohnung in Hamburg faktisch erst nach bis zu zehn Jahren beziehbar. Dieser Wartezeitraum wird eingepreist, und zwar deutlich. Für Kapitalanleger ist die Sperrfrist dagegen weniger relevant, weil sie ohnehin vermietet halten wollen. Die Sperrfrist verschiebt also den Käuferkreis und damit das Preisniveau.

Die Sperrfrist ist kein Kündigungsverbot für den Verkäufer und kein Verkaufsverbot. Verkauft werden darf jederzeit. Und sie greift nur bei Umwandlung nach dem Einzug des Mieters; eine Wohnung, die schon vor dem Einzug Sondereigentum war, ist nicht gesperrt. Getrennt davon steht das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB, das dieselbe Umwandlungssituation betrifft.

Klären Sie vor der Vermarktung, ob und wann umgewandelt wurde; die Teilungserklärung und das Grundbuch geben Auskunft. Sagen Sie die Sperrfrist im Exposé aktiv an, statt sie im Notartermin zu erklären. Käufer, die es vorher wissen, springen später nicht ab.