Sechs Lagen.Ein Markt.
Tätig in Hamburg für die Deutsche Bank Immobilien und westlichem Umland. Sechs Lagen als Kerngebiet — dort, wo Substanz und Kapital zusammentreffen. Wenige Objekte. Selektive Nachfrage. Transaktionen, die den Markt nicht erreichen.
Alster West
Harvestehude
Harvestehude ist Hamburgs direkteste Alsterlage. Gründerzeitvillen, Botschaftsgebäude und der Innocentiapark prägen das Straßenbild. Angebot und Nachfrage fallen hier strukturell auseinander.
| Typ | Ø €/m² | Bandbreite · Spitze |
|---|---|---|
| Normale Lagen | ||
| Eigentumswohnung | 7.806 – 9.300 | 5.500 – 11.000 |
| Haus / Stadtvilla | 8.300 – 9.200 | 7.000 – 11.000 |
| Premiumlagen | ||
| Alsterfront · Harvestehuder Weg · Innocentiapark · Alsterufer | ||
| Eigentumswohnung | 12.500+ | 22.608 |
| Haus / Stadtvilla | 11.000 – 14.000 | 19.324 |
| Harvestehuder Weg und Alsterufer erzielen konstant 60–70 % Aufgeld gegenüber dem Harvestehude-Durchschnitt. | ||
Bodenrichtwert · Stichtag 01.01.2025
Ø
2.851 €/m²
Min
205 €/m²
Max
15.961 €/m²
Jenseits der Schätzung.Das Fundament jeder Entscheidung.
Der Startpreis ist keine Verhandlungstaktik. Er ist ein Signal. Eine zu ambitionierte Einpreisung schützt nicht den Wert — sie gefährdet ihn. Wer eine Liegenschaft über ihrem Korridor positioniert, riskiert die schleichende Entwertung durch Sichtbarkeit.
Datenpräsenz ist nicht gleich Markteinsicht. Transaktionsdaten aus dem Netzwerk der Deutschen Bank Immobilien GmbH, stille Abschlüsse, Lageästhetik, ESG-Compliance — erst in der Synthese ergibt sich der Wert, der trägt. Nicht der höchste Preis. Der belastbare.
Der belastbare Wert — nicht der höchste.
Drei Verfahren.Ein belastbarer Wert.
Die Bewertung folgt den Standards der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), ergänzt um die Transaktionsdaten der Deutschen Bank Immobilien GmbH. Drei Verfahren greifen ineinander.
Bewerten
I
Das Vergleichswertverfahren
Was haben vergleichbare Objekte in Ihrer Lage tatsächlich erzielt? Nicht angeboten. Verkauft. Der Marktwert leitet sich aus notariell beurkundeten Kaufpreisen ab — Gutachterausschuss Hamburg, ergänzt um Transaktionen aus dem Netzwerk der Deutschen Bank Immobilien GmbH. Bei Eigentumswohnungen ist die Datenlage dicht. Bei Einzelobjekten in Premiumlagen wird sie dünn. Dort gewinnen Ertragswert- und Sachwertverfahren an Gewicht.
§§ 24–26
IMMOWERTV · VERGLEICHSWERTVERFAHREN
Berechnen
II
Das Ertragswertverfahren
Was wirft das Objekt ab? Nettomiete. Abzüglich Bewirtschaftungskosten. Kapitalisiert mit dem Liegenschaftszins. Das Ertragswertverfahren bewertet nicht die Substanz — es bewertet den Cashflow. Liegenschaftszinssätze des Gutachterausschusses, aktuelle Marktmieten, tatsächliche Bewirtschaftungskosten. Bodenwert separat. Der Kapitalanleger rechnet Rendite. Der Eigennutzer rechnet Zins und Tilgung gegen Miete. Beide stellen dieselbe Frage: Lohnt sich der Preis für das, was das Objekt leistet?
§§ 27–34
IMMOWERTV · ERTRAGSWERTVERFAHREN
Bewahren
III
Das Sachwertverfahren
Was würde es kosten, dieses Gebäude heute neu zu errichten? Abzüglich Alterswertminderung. Zuzüglich Bodenwert. Das Sachwertverfahren bewertet die Substanz — nicht den Cashflow, nicht den Vergleichspreis. Normalherstellungskosten, Restnutzungsdauer, Modernisierungsgrad. Marktanpassung über den Sachwertfaktor des Gutachterausschusses. Dort, wo Vergleichspreise dünn und Mietdaten irrelevant sind, ist der Sachwert nicht die dritte Perspektive. Er ist die erste.
§§ 35–39
IMMOWERTV · SACHWERTVERFAHREN
Qualitative Bewertung
Die hedonische Adjustierung
Erfasst, was kein Kalkulationsblatt abbildet: die Lichtführung eines Entwurfs, die historische Signifikanz einer Fassade, die diskrete Qualität einer Nachbarschaft. Diese Faktoren entscheiden über das Aufgeld — und damit über den Unterschied zwischen Angebotspreis und Abschluss.