Biegung eines Alsterkanals mit weißer Villa am Ufer, Ruderboot am Holzsteg und blühender Kastanie im Frühling, KI-generiert
Immobilienmakler Hamburg · Alster- und Elblagen

Jede Immobilie hat eine Geschichte.Wir sorgen dafür, dass sie gut weitergeht.

Manche verkaufen das Elternhaus in Othmarschen, andere die erste Wohnung in Eppendorf oder die Villa am Elbhang, in der die Kinder groß geworden sind. Mit jeder dieser Immobilien geht ein Stück Familiengeschichte an neue Eigentümer oder an die nächste Generation. Wir hören deshalb zuerst zu, und die Zahl, die wir danach nennen, belegen wir mit beurkundeten Kaufpreisen. Matthias Schwier, Immobilienmakler in Hamburg für die Deutsche Bank Immobilien GmbH.

Marktwertanalyse anfragenGespräch anfragen

Die Fragen, die Eigentümer uns zuerst stellen, mit unserer Antwort.

Wie viel ist meine Immobilie in Hamburg wert?Wann ist der beste Zeitpunkt zum Verkaufen?Kann ein Miterbe den Verkauf blockieren?Muss ich beim Erben einer Immobilie Steuern zahlen?Was bedeutet Off Market beim Immobilienverkauf?
Der Markt 2026

Was Eigentümer 2026 bewegt,steht selten im Inserat.

In den Alsterlagen beschäftigen Eigentümer gerade der Startpreis, die Frage nach dem Wert beim Erben und der Energieausweis. Zu jedem Punkt steht unten eine Zahl.

Matthias Schwier im Gespräch am Telefon, KI-generiertes Porträt

Matthias Schwier

Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien

„Die wichtigsten Gespräche fangen bei einer Immobilie an, an der ein Leben hängt, beim Elternhaus oder bei der ersten Kapitalanlage. Am Ende muss beides stimmen, die Zahl und das Gefühl, richtig entschieden zu haben.“

01 · Der Startpreis

Ein zu hoher Startpreis kostet Zeit und am Ende oft Geld.

Von den Angeboten in den Alsterlagen, die im August 2026 schon länger als 200 Tage inseriert waren, standen zwei von drei sogar länger als 300 Tage im Markt. Fast ein Jahr lang sieht jeder Interessent dasselbe Inserat. Für ein Angebot, das seit Monaten im Netz steht, bieten Käufer weniger. Den ersten Preis festzulegen, ist deshalb die wichtigste Entscheidung des ganzen Verkaufs.

300 Tage

und länger: zwei von drei Angeboten, die schon über 200 Tage inseriert waren, Stand August 2026

02 · Erben und Übertragen

Wenn Erben streiten, geht es meist um die Zahl.

In einer Erbengemeinschaft brauchen alle Beteiligten dieselbe Zahl, und bei einer Schenkung zu Lebzeiten braucht das Finanzamt eine, die Bestand hat. Am 12. und 13. Oktober 2026 hat das Bundesverfassungsgericht über die Erbschaftsteuer verhandelt, eine Entscheidung steht noch aus. Eltern, die übertragen wollen, sollten den Wert ihrer Immobilie kennen, bevor das Urteil fällt.

400.000 €

Freibetrag je Kind, alle zehn Jahre erneut (§ 16 ErbStG)

03 · Energie

Der Energieausweis bestimmt den Preis mit.

Seit der Zinswende rechnen Käufer die Sanierung mit, bevor sie ein Angebot abgeben. Ab dem 1. Januar 2027 gilt das neue Energieausweisrecht: Die Effizienzklasse wird Pflichtangabe, Eigentümer wählen zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Die eigene Effizienzklasse sollte man kennen, bevor der erste Interessent danach fragt.

1. Jan. 2027

neues Energieausweisrecht, Effizienzklasse wird Pflichtangabe

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Quellen und Stand
  • Standzeiten: eigene Auswertung von 353 Angeboten im Kerngebiet der Alsterlagen, Stichtag 09.08.2026.
  • Freibetrag: § 16 ErbStG.
  • Verhandlungstermine: Bundesverfassungsgericht, Pressemitteilungen 48/2026 und 49/2026.
  • Energieausweisrecht: BGBl. 2026 I Nr. 226.

Wie viel Ihre Immobilie heute wert ist, rechnen wir Ihnen gern vor.

Matthias Schwier am Telefon, KI-generiertes Porträt

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Erst einordnen, dann anbieten

Der Hamburger Markt hat seit 2006drei Phasen durchlaufen.

Auf lange Jahre seitwärts folgten der Boom mit billigem Geld und seit 2022 die Zinswende. Einen Angebotspreis für 2026 legt man besser fest, wenn man weiß, wie jede dieser Phasen ausgegangen ist.

2006 bis 2010

I

Jahre der Seitwärtsbewegung

Die Preise traten nominal auf der Stelle, während die Inflation leise am Wert zehrte. Von der Geldpolitik kam kein Schub. Rendite brachte vor allem ein Haus, das sorgfältig bewirtschaftet wurde.

14 bis 16×

Vervielfältiger MFH Alsterlagen

2011 bis 2022

II

Billiges Geld

Mit der europäischen Schuldenkrise und der Nullzinspolitik wurden Immobilien zum Ersatz für Anlagen, die keine Zinsen mehr brachten. Die Preise für Häuser mit eigenem Charakter stiegen in den Alsterlagen um über 150 Prozent. Das billige Geld überdeckte manche Schwäche, die ein Gebäude hatte.

+150 %

Preisanstieg Alsterlagen Hamburg

2022 bis 2026

III

Zinswende und Energiefrage

Mit der Zinswende und dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) war die Zeit vorbei, in der allein steigende Preise den Gewinn brachten. Sanierte Häuser haben ihren Wert gehalten, bei Sanierungsstau lagen die Abschläge bei bis zu 25 Prozent. Käufer rechnen heute nach, bevor sie bieten.

bis 25 %

Korrektur Effizienzklasse E bis H

Wertermittlung

Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertbeantworten je eine andere Frage.

Alle drei Verfahren regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Jedes erfasst einen anderen Teil des Werts, deshalb werden sie nebeneinander gerechnet. Heraus kommt eine Bandbreite, in der der Wert einer Immobilie in den Alsterlagen 2026 liegt.

01

Vergleichswertverfahren

Grundlage sind die beurkundeten Kaufpreise des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg. Regressionsanalysen trennen dabei die Einflüsse von Lage, Zustand und Energiestandard voneinander.

02

Ertragswertverfahren

Hier zählen die nachhaltig erzielbare Miete und der Liegenschaftszins, mit dem künftige Erträge auf den heutigen Wert abgezinst werden. Der Vervielfältiger, also der Kaufpreis als Vielfaches der Jahresmiete, sank bei Mehrfamilienhäusern von 32,5 auf 22,1. Für Anleger rechnen wir zusätzlich die interne Rendite über zehn Jahre.

03

Sachwertverfahren

Der Sachwert nach ImmoWertV setzt sich aus Bodenwert und Gebäudewert zusammen und wird mit dem Sachwertfaktor an den Markt angepasst. Bei Einfamilienhäusern und Villen ist er meist das maßgebliche Verfahren.

Leistungen

Wofür Eigentümer und Käuferuns ansprechen.

Wir verkaufen ausschließlich Wohnimmobilien in Hamburg, also Eigentumswohnungen, Stadthäuser, Einfamilienhäuser, Villen und Anlageobjekte. Jede der sechs Situationen beginnt mit der Frage, was die Immobilie heute wert ist, und nimmt danach ihren eigenen Weg.

Helles, reduziert eingerichtetes Altbau-Wohnzimmer mit grauem Sofa, Leinenvorhängen und Holzdielen, KI-generiert01

Der langjährige Eigentümer

Marktwertanalyse

Seit Jahren wohnen Sie in Alsternähe und ahnen, dass die Wohnung heute mehr wert ist, als Sie damals bezahlt haben.

Wir rechnen nach den Verfahren der ImmoWertV, mit den Preisen, die in Ihrer Lage beurkundet wurden. Heraus kommt eine Bandbreite, in der der Marktwert Ihrer Wohnung liegt.

Marktwertanalyse
Stuckfassade in Hamburg-Pöseldorf mit Fensterläden und Geranien in Blumenkästen, KI-generiert02

Der Kapitalanleger

Verkauf von Anlageobjekten

Sie vermieten zwei, drei Wohnungen und überlegen, eine davon zu verkaufen.

Ob Sie verkaufen, steht oft schon fest, offen sind der Zeitpunkt und der Preis. Dafür rechnen wir Ertragswert, Vervielfältiger und die interne Rendite über zehn Jahre und notieren, was Ihr Steuerberater vor dem Verkauf klären sollte.

Verkauf und Vermarktung
Leerer Erker eines Altbauzimmers mit drei Fenstern, Fischgrätparkett und Sonnenlicht, KI-generiert03

Der Erbe

Erbschaft und Erbengemeinschaft

Gemeinsam mit Ihren Geschwistern haben Sie geerbt, und nun steht die Immobilie zwischen Ihnen.

Wenn alle Erben dieselbe Zahl kennen, lässt sich leichter entscheiden, ob einer übernimmt und die anderen auszahlt oder ob verkauft wird. Dazu klären wir, was Notar und Finanzamt über den Wert wissen wollen.

Fragen zur Erbschaft
Villa aus rotem Klinker mit weißen Fenstern und Mansarddach, Garten mit Rhododendron in Hamburg-Harvestehude, KI-generiert04

Der Übertragende

Übertragung und Nachfolge

Ihre Kinder sollen die Immobilie zu Ihren Lebzeiten bekommen, und den Zeitpunkt wollen Sie selbst bestimmen.

400.000 Euro Freibetrag je Kind gelten heute, und alle zehn Jahre stehen sie neu zur Verfügung (§§ 14 und 16 ErbStG). Das Bundesverfassungsgericht hat im Oktober 2026 über die Erbschaftsteuer verhandelt, ein Urteil steht noch aus. Die steuerliche Gestaltung ist Sache Ihres Steuerberaters, und wir liefern ihm den Wert, mit dem er beim Finanzamt arbeiten kann.

Übertragung und Nachfolge
Blick aus einem hohen Altbaufenster in Harvestehude auf eine baumbestandene Straße mit weißen Gründerzeithäusern, KI-generiert05

Der Suchende

Suchauftrag

Sie suchen in den Alsterlagen und finden auf den Portalen nicht, was Sie meinen.

Im Suchauftrag hinterlegen Sie Lage, Größe, Budget und das, worauf Sie nicht verzichten wollen. Wir melden uns erst, wenn eine Wohnung oder ein Haus dazu passt.

Suchauftrag anlegen
Alsterkanal in Hamburg-Winterhude mit bunten Ruderbooten am Steg und Villengärten am Ufer, KI-generiert06

Der diskrete Verkäufer

Secret Sale

Die Nachbarschaft soll nicht auf einem Portal lesen, dass Sie verkaufen.

Ihre Immobilie erscheint auf keinem Portal, und der Preis wird nicht veröffentlicht. Wir sprechen Interessenten aus dem Netzwerk der Deutsche Bank Immobilien an, deren Finanzierung vor der ersten Besichtigung geprüft ist. Ob dieser Weg zu Ihrem Objekt passt, besprechen wir, bevor es losgeht.

Secret Sale
Der Ablauf

Eine Immobilie in Hamburg zu verkaufen,braucht fünf Schritte in dieser Reihenfolge.

Ein Verkauf in den Alsterlagen dauert von der ersten Zahl bis zur Übergabe selten unter drei Monaten. Die meisten Verzögerungen entstehen im ersten Schritt, wenn der Preis vor der Analyse festgelegt wird. Angebotsschaltung, Provisionsabrechnung und Kaufabwicklung laufen über die Deutsche Bank Immobilien GmbH.

Zum ausführlichen Leitfaden
  1. 01

    Erstes Gespräch, dreißig Minuten

    Anlass und Fristen klären

    Ob Spekulationsfrist, Erbfall, Trennung oder Übertragung, der Anlass bestimmt den Zeitplan und wer mitentscheidet. Manches klärt der Steuerberater, bevor eine Zahl im Raum steht.

  2. 02

    Marktwertanalyse mit Ortstermin

    Den Wert ermitteln

    Die Marktwertanalyse stützt sich auf die drei Verfahren der ImmoWertV und auf beurkundete Vergleichspreise und nennt eine Bandbreite. Für einen ersten Überblick eignet sich auch die Online-Marktwertermittlung der Deutsche Bank Immobilien, die persönliche Analyse geht dann ins Detail.

  3. 03

    Ihre Entscheidung, unsere Empfehlung

    Angebotspreis festlegen

    Angebotspreise lagen 2025 stadtweit 8,2 Prozent über den beurkundeten Kaufpreisen, beim freistehenden Haus 17,2 Prozent (IMV und Gutachterausschuss). Der Startpreis soll so liegen, dass die Immobilie nicht monatelang im Markt steht.

  4. 04

    Öffentlich oder Secret Sale

    Vermarktungsweg wählen

    Öffentlich mit vollständigen Pflichtangaben zum Energieausweis oder diskret als Secret Sale. Vor- und Nachteile beider Wege besprechen wir vorher mit Ihnen.

  5. 05

    Beurkundung und Übergabe

    Vom geprüften Käufer bis zur Übergabe

    Besichtigt wird erst mit Finanzierungsnachweis. Danach verhandeln Käufer und Verkäufer, der Notar beurkundet den Kaufvertrag mit Fälligkeit, und zur Übergabe gibt es ein Protokoll.

Alster- und Elblagen

Die Lagen, in denen wir arbeiten,und was sie beim Preis unterscheidet.

Wir arbeiten in den Wohnlagen, die den Hamburger Markt tragen. Zu jeder Lage gibt es eine eigene Seite mit beurkundeten Kaufpreisen, Bodenrichtwerten und der Wohnlage jeder Straße aus amtlichen Quellen.

Gründerzeitvillen an einer ruhigen Straße in Hamburg-Harvestehude mit Blick zur Außenalster, KI-generiert

Harvestehude

Gründerzeitvillen und Konsulate stehen hier an Außenalster, Innocentiapark und Klosterstern. Auf den Markt kommen nur wenige Angebote.

Zur Lagenseite
Gründerzeit-Stadthäuser an der baumbestandenen Rothenbaumchaussee in Hamburg-Rotherbaum, KI-generiert

Rotherbaum

Kapitalanleger und Eigennutzer kaufen hier im selben Gründerzeitbestand, nah an Universität und Dammtor, vom Grindelviertel bis zur Rothenbaumchaussee.

Zur Lagenseite
Helle Stuckfassade in Pöseldorf mit Fensterläden, schmiedeeisernem Balkon und roten Geranien, KI-generiert

Pöseldorf

Unser Büro liegt am Mittelweg, in einem Quartier wie ein Dorf rund um Milchstraße und Pöseldorfer Weg, im Norden von Rotherbaum.

Zur Mikrolage
Weiße Stadtvillen an einem ruhigen Alsterkanal in Hamburg-Uhlenhorst mit Spiegelung im Wasser, KI-generiert

Uhlenhorst

Am Ostufer der Alster stehen Villen an Kanälen, am Feenteich und an der Schönen Aussicht, als stilles Gegenüber von Harvestehude. Mittendurch führt der Hofweg.

Zur Lagenseite
Klinker- und Stuckhäuser mit Hausbooten am Goldbekkanal in Hamburg-Winterhude, KI-generiert

Winterhude

Vom Klinkerbau der Jarrestadt bis zur Wohnung am Goldbekkanal reicht hier der Bestand, und angeboten werden mehr Wohnungen als in jeder anderen Alsterlage. Dazu gehören Stadtpark und Mühlenkamp.

Zur Lagenseite
Baumbestandene Gründerzeit- und Jugendstilstraße in Hamburg-Eppendorf nahe dem Eppendorfer Baum, KI-generiert

Eppendorf

Eppendorf hat seinen eigenen Alltag rund um Eppendorfer Baum, Eppendorfer Marktplatz und Isekai, in Straßen aus der Gründerzeit.

Zur Lagenseite
Backsteinvillen mit Gartenmauern an einer ruhigen Wohnstraße in Hamburg-Othmarschen nahe dem Jenischpark, KI-generiert

Othmarschen

Auf der Elbseite der Stadt geht es ruhig und bürgerlich zu, mit Bürgerhäusern an der Elbchaussee und dem Jenischpark.

Zur Lagenseite
Weißes Landhaus hinter altem Baumbestand an einer Allee mit Kopfsteinpflaster in Hamburg-Nienstedten nahe dem Jenischpark, KI-generiert

Nienstedten

Weiter als in den anderen Elblagen liegen hier Angebotspreis und beurkundeter Kaufpreis auseinander. Zum Stadtteil am Elbhang zwischen Othmarschen und Blankenese gehören Hirschpark und Kapitänsvillen.

Zur Lagenseite
Treppenviertel in Hamburg-Blankenese mit schmalen Treppen und weißen Kapitänshäusern am Elbhang, KI-generiert

Blankenese

Im Treppenviertel unter dem Süllberg wirkt die Stadt wie ein Dorf am Wasser, unten liegt der Elbstrand.

Zur Lagenseite
Backstein- und Glasarchitektur an einem Hafenbecken der Hamburger HafenCity mit der Elbphilharmonie im Hintergrund, KI-generiert

HafenCity

Fast alles ist hier Neubau am Wasser, von der Elbphilharmonie bis zum Überseequartier. Beurkundet wird oft mehr, als im Inserat stand.

Zur Lagenseite
Marktwerte für 69 Hamburger StadtteileImmobilienmakler je Lage Mikrolagen an Alster und Elbe Immobilie kaufen

Manche Wohnung an der Alster wechselt den Eigentümer, ohne je auf einem Portal gestanden zu haben.

Die Außenalster von oben, mit Segelbooten und den Türmen der Innenstadt am Horizont.

Ihr Ansprechpartner

Matthias Schwier,Immobilienmakler in Hamburg.

Matthias Schwier arbeitet seit zwei Jahrzehnten im Hamburger Immobilienmarkt, seit Mai 2025 als selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und Gebietsleiter für den Immobilienvertrieb Hamburg Alster. Unser Büro liegt am Mittelweg in Pöseldorf, mitten in den Lagen, um die es auf dieser Seite geht.

Von uns bekommen Sie einen Marktwert, den Sie Schritt für Schritt nachrechnen können, und einen Vermarktungsweg, der zu Ihrer Immobilie passt. Vom ersten Gespräch bis zur Übergabe bleibt Matthias Schwier Ihr Ansprechpartner.

Hinter jedem Auftrag steht das Team Alster der Deutsche Bank Immobilien, mit einer Käuferreichweite und einem Datenzugang, die ein einzelnes Büro nicht hat.

2006
Erstes Jahr im Hamburger Markt
Mai 2025
Deutsche Bank Immobilien GmbH
§ 34c GewO
Erlaubnis als Immobilienmakler
Mittelweg 130
Büro Pöseldorf, 20148 Hamburg
Direkter KontaktImpressum und Pflichtangaben
Matthias Schwier, Porträt im hellgrauen Anzug mit Krawatte vor hellem Hintergrund, KI-generiertes Porträt

Matthias Schwier

Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien

Secret Sale

Verkauft wird im kleinen Kreis,ohne Inserat im Portal.

Wir nennen diese Arbeitsweise Secret Sale. Angesprochen werden nur Interessenten, die wir vorher geprüft haben.

In den Alsterlagen werden regelmäßig Häuser und Wohnungen verkauft, die nie öffentlich angeboten wurden. Wir zeigen ein Objekt nur den Interessenten, deren Suche dazu passt, und zu einem Zeitpunkt, den wir mit Ihnen abstimmen.

Als Eigentümer behalten Sie so in der Hand, wer Ihre Immobilie sieht und wie verhandelt wird. Käufer mit einem Suchauftrag erfahren auf diesem Weg von solchen Angeboten.

8 bis 16 Wochen

So lange dauert es vom ersten Gespräch bis zum beurkundungsfähigen Angebot, gemessen an unseren eigenen diskreten Verkäufen in den Alsterlagen.

Geprüfte Interessenten

Die Interessenten kommen über das Netzwerk der Deutsche Bank Immobilien, und ihren Finanzierungsnachweis sehen wir vor der ersten Besichtigung.

Preis bleibt intern

Der Angebotspreis wird nirgends veröffentlicht. Verhandelt wird direkt zwischen Verkäufer und Käufer.

Gespräch anfragen
Insights

Neue Beiträge zum Hamburger Marktnennen zu jeder Zahl die Quelle.

Alle 126 Beiträge
Wissen

Vieles lässt sich nachlesen,ohne dass Sie sich anmelden.

62

Fragen von Eigentümern

Jede Antwort ist kurz und nennt Quelle und Stand, etwa zum Wert oder zur Erbengemeinschaft.

Alle Fragen

5

Leitfäden

Die Leitfäden gehen den Ablauf der Reihe nach durch, mit Kosten, Dauer und den drei häufigsten Fehlern.

Alle Leitfäden

195

Begriffe im Glossar

Von der Auflassungsvormerkung bis zum Vervielfältiger ist jeder Begriff in zwei Sätzen erklärt, mit Hamburg-Bezug, wo es einen gibt.

Zum Glossar

7

Preise nach Postleitzahl

Für die Postleitzahlen der Alsterlagen finden Sie Angebotspreise je Quadratmeter und beurkundete Kaufpreise, dazu 8 Mikrolagen.

Alle Postleitzahlen
Häufige Fragen

Diese Fragen hören wir oft,bevor wir uns kennenlernen.

Wie viel ist meine Immobilie in Hamburg wert?

Eine Marktwertanalyse liefert eine Bandbreite von konservativ bis optimistisch, in der der Wert liegt. Grundlage sind die beurkundeten Kaufpreise des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg, ergänzt um Ertragswert und Sachwert nach ImmoWertV. In Harvestehude lag der beurkundete Mittelwert für Eigentumswohnungen 2025 bei 10.650 Euro je Quadratmeter, angeboten wurden im Median 11.765 Euro (IMV, Stand 30.06.2026).

Wie zuverlässig ist eine Online-Bewertung?

Für einen ersten groben Überblick taugt sie, auch die Deutsche Bank Immobilien bietet eine an. Zustand, Grundriss, Mikrolage und die beurkundeten Vergleichspreise fließen erst in die persönlich erstellte Marktwertanalyse ein, deshalb ist sie genauer. Beide ergänzen sich.

Kann ich verkaufen, ohne die Immobilie öffentlich anzubieten?

Ja. Im Secret Sale sprechen wir vorqualifizierte Interessenten über das Netzwerk der Deutsche Bank Immobilien persönlich an, ohne Portal und ohne öffentlichen Angebotspreis. Ob das der richtige Weg ist, hängt vom Objekt ab. Diskretion kann eine Prämie bringen, bei zu kleiner Käuferbasis fehlt dagegen der Wettbewerb. Wir sagen Ihnen vorher, was wir erwarten.

In welchen Hamburger Stadtteilen sind Sie tätig?

Schwerpunkt sind die Alster- und Elblagen: Harvestehude, Rotherbaum mit Pöseldorf, Uhlenhorst, Winterhude, Eppendorf, Hoheluft-Ost, Alsterdorf, Othmarschen, Groß Flottbek, Nienstedten, Blankenese und die HafenCity. Zu 69 Hamburger Stadtteilen gibt es eine eigene Seite mit beurkundeten Preisen. Westlich und nördlich der Stadt arbeiten wir in Wedel, Holm, Hetlingen, Haseldorf, Haselau, Heist, Moorrege und Norderstedt.

Gespräch anfragen

Für eine erste Einschätzungreichen dreißig Minuten.

Das Gespräch verpflichtet Sie zu nichts. Was Sie danach wissen, gehört Ihnen, auch wenn Sie sich gegen einen Verkauf entscheiden.

Als Eigentümer anfragenAls Käufer suchen

Oder direkt: +49 176 57 174 225·matthias.schwier@db.com