Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?

Der Käufer tritt in alle Rechte und Pflichten ein: Miethöhe, Laufzeit, Kündigungsschutz, auch Vereinbarungen aus der Vergangenheit. Die Mietkaution geht ebenfalls über; sie wird im Kaufvertrag geregelt und dem Käufer übergeben. Über den Eigentümerwechsel wird der Mieter informiert, zustimmen muss er nicht.

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat der Mieter nur in einem Fall: wenn die Wohnung nach Überlassung an ihn erst in Wohnungseigentum umgewandelt wird oder werden soll und dann verkauft wird (§ 577 BGB). Bei einer Wohnung, die schon vor dem Einzug Sondereigentum war, greift es nicht. Wo es greift, muss der Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags unterrichtet werden und hat zwei Monate Zeit.

Vermietet verkauft heißt: Der Käuferkreis besteht aus Kapitalanlegern, die über Kaufpreisfaktor und Rendite rechnen. Eigennutzer, die in gefragten Hamburger Lagen die höheren Preise zahlen, fallen weitgehend aus. Liegt die Bestandsmiete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, drückt das den Ertrag zusätzlich; umgekehrt ist eine solide vermietete Wohnung in guter Lage ein gesuchtes Anlageobjekt.

In Hamburg kommt die Kündigungssperrfrist hinzu: Nach Umwandlung in Wohnungseigentum ist eine Eigenbedarfskündigung zehn Jahre lang gesperrt (§ 577a BGB mit der Hamburger Verordnung). Käufer mit Eigennutzungsabsicht kalkulieren diese Wartezeit ein, und das schlägt auf den Preis durch.

Legen Sie Mietvertrag, Mietenhistorie, Kautionsnachweis und die letzten Nebenkostenabrechnungen bereit; das ist die Substanz, die Anleger prüfen. Rechnen Sie beide Wege durch: vermietet verkaufen oder, falls der Mieter ohnehin ausziehen möchte, einvernehmlich frei werden lassen. Was sich lohnt, entscheidet der Abstand zwischen beiden Preisen, nicht das Prinzip.