Wie hoch darf die Miete in Hamburg steigen?

Grundsätzlich erlaubt das Gesetz 20 Prozent in drei Jahren; in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt dürfen die Länder auf 15 Prozent absenken (§ 558 BGB). Hamburg hat das getan, die abgesenkte Grenze gilt derzeit bis zum 31. August 2028. Zusätzlich ist eine Erhöhung immer durch die ortsübliche Vergleichsmiete gedeckelt und erst nach zwölf Monaten unveränderter Miete möglich, mit Wirkung nach Ablauf von zwei weiteren Monaten.

Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Für Hamburg regelt das die Mietpreisbegrenzungsverordnung, die seit dem 1. Januar 2026 gilt und bis zum 31. Dezember 2029 befristet ist. Ausnahmen bestehen unter anderem für Neubauten ab Oktober 2014, für umfassend modernisierte Wohnungen und für eine zulässig höhere Vormiete.

Nach einer Modernisierung dürfen jährlich bis zu 8 Prozent der umgelegten Kosten auf die Miete aufgeschlagen werden (§ 559 BGB). Bundesweit gedeckelt ist das auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren; lag die Miete zuvor unter 7 Euro je Quadratmeter, sind es nur 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB). Eine Hamburger Sonderregel gibt es hier nicht. Diese Erhöhung läuft neben der Kappungsgrenze, unterliegt aber eigenen Ankündigungs- und Härtefallregeln.

Käufer von Anlageobjekten rechnen mit dem legal erreichbaren Ertrag, nicht mit dem theoretischen. Liegt die Bestandsmiete weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist das Potenzial durch Kappungsgrenze und Fristen zeitlich gestreckt. Wer eine vermietete Wohnung verkauft, sollte Mietenhistorie und Spielraum offen darstellen, statt mit einem Zielwert zu werben, der rechtlich nicht kurzfristig erreichbar ist.

Die Prüfung einer konkreten Mieterhöhung, gerade bei Modernisierungen, gehört in mietrechtliche Beratung. Diese Seite ordnet die Grenzen ein, sie ersetzt keine Berechnung für Ihr Objekt.