Das Immobilien-Glossarfür Eigentümer in Hamburg.

Eine Ablösevereinbarung regelt, wie ein bestehendes Immobiliendarlehen beim Verkauf zurückgeführt wird: Die Bank beziffert die Restschuld zum Stichtag, der Notar sorgt über das Treuhandverfahren dafür, dass der Kaufpreis zuerst die Bank bedient und erst der Rest an den Verkäufer fließt. Ohne diese Reihenfolge gäbe die Bank die Grundschuld nicht frei, und der Käufer bekäme kein lastenfreies Eigentum. Läuft die Zinsbindung noch, kommt eine Vorfälligkeitsentschädigung dazu; deren Höhe gehört früh ins Verkaufskalkül, nicht erst zum Notartermin.

Siehe auch: Lastenfreistellung, Vorfälligkeitsentschädigung, Grundschuld

Die Abnahme ist die Erklärung des Käufers oder Bauherrn, dass er eine Bauleistung als vertragsgerecht annimmt; wegen unwesentlicher Restmängel darf sie nicht verweigert werden (§ 640 BGB). Mit ihr kehrt sich die Beweislast um: Ab jetzt muss der Erwerber nachweisen, dass ein Mangel schon vorher vorlag, außerdem beginnen Gewährleistungsfristen und die Schlussrate wird fällig. Beim Kauf vom Bauträger ist die Abnahme deshalb der wichtigste Einzeltermin nach der Beurkundung: dokumentiert, mit Protokoll und bei erkennbaren Mängeln mit ausdrücklichem Vorbehalt.

Siehe auch: Mängelhaftung, Übergabeprotokoll, Beurkundung

Abrisskosten sind die Aufwendungen für Rückbau und Entsorgung eines Gebäudes samt Nebenkosten wie Genehmigung, Statik und Baustelleneinrichtung. Für die Bewertung zählen sie immer dann, wenn der Bodenwert den Wert des aufstehenden Gebäudes erreicht oder übersteigt: Dann rechnet ein Käufer das Grundstück frei und zieht die Freilegung ab. Die Spanne ist groß, weil Schadstoffe wie Asbest, eine enge Innenstadtlage oder ein Keller die Kosten vervielfachen können; eine belastbare Zahl liefert erst ein Angebot, keine Pauschale je Kubikmeter.

Siehe auch: Bodenrichtwert, Altlasten, Denkmalschutz

Die Absetzung für Abnutzung ist die steuerliche Abschreibung des Gebäudes: Wer vermietet, setzt die Anschaffungskosten des Gebäudeanteils über viele Jahre als Werbungskosten ab; der Boden wird nicht abgeschrieben. Wie viel jährlich wirkt, hängt an Baujahr, Nutzung und der Aufteilung des Kaufpreises; eine per Gutachten belegte kürzere Restnutzungsdauer kann die Abschreibung erhöhen. Für Verkäufer vermieteter Objekte heißt das: Käufer rechnen das AfA-Potenzial mit, es gehört in die Preisargumentation.

Siehe auch: Kaufpreisaufteilung, Restnutzungsdauer, Ertragswertverfahren

Die Abstandsfläche ist der Streifen vor Außenwänden, der von Bebauung freizuhalten ist; er bemisst sich nach der Wandhöhe und liegt grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück. In Hamburg regelt das die Hamburgische Bauordnung; das Maß bestimmt, wie nah und wie hoch an die Grenze gebaut werden darf. Für Eigentümer wird der Begriff bei Anbau, Aufstockung und Dachausbau praktisch, und beim Verkauf erklärt er, warum ein rechnerisch mögliches Baufenster nicht immer ausgeschöpft werden kann.

Siehe auch: Bebauungsplan, Baulast, Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl

Der Alleinauftrag ist ein Maklervertrag, mit dem der Eigentümer für eine bestimmte Zeit genau einen Makler beauftragt. Beim einfachen Alleinauftrag darf der Eigentümer weiter selbst verkaufen, beim qualifizierten verweist er auch eigene Interessenten an den Makler. Für Verträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser verlangt § 656a BGB die Textform; eine mündliche Absprache trägt nicht. Je verbindlicher der Auftrag, desto mehr darf der Eigentümer an Einsatz erwarten und einfordern.

Siehe auch: Maklerprovision, Exposé

Altlasten sind schädliche Bodenveränderungen aus früherer Nutzung eines Grundstücks, etwa durch Gewerbe, Tankstellen oder Kriegsfolgen. Sie können Sanierungspflichten auslösen und den Wert erheblich mindern; bekannte Belastungen fallen unter die Offenbarungspflicht des Verkäufers. Die Frage gehört deshalb vor den Verkauf, nicht in die Vertragsverhandlung.

HamburgDie Umweltbehörde führt das behördliche Altlastenverzeichnis; die Auskunft daraus gehört bei Haus- und Grundstücksverkäufen in die Unterlagen.

Siehe auch: Offenbarungspflicht, Bebauungsplan

Der amtliche Lageplan ist ein von einer befugten Vermessungsstelle gefertigter Plan auf Grundlage des Liegenschaftskatasters, der Grundstücksgrenzen, Flurstück, Gebäudebestand und Maße verbindlich darstellt. Er gehört zu den Kernunterlagen eines Bauantrags und wird auch bei Teilungen und Grenzfragen gebraucht. Vom einfachen Katasterauszug unterscheidet ihn die amtliche Beglaubigung; für den Verkauf einer bebauten Bestandsimmobilie genügt meist der Auszug, für Bauvorhaben nicht.

Siehe auch: Flurstück, Grundbuch, Bebauungsplan

Der Angebotspreis ist der Preis, den ein Verkäufer im Inserat aufruft. Er ist eine Erwartung, kein Ergebnis: Was eine Immobilie tatsächlich erzielt, zeigt erst der beim Notar beurkundete Kaufpreis. Zwischen beiden Ebenen liegt je nach Lage und Marktphase ein Abstand, den man kennen sollte, bevor man eine Zahl aus einem Portal ernst nimmt. Wie groß er in Ihrem Stadtteil ist, zeigt unsere Marktwertanalyse mit beiden Werten nebeneinander.

HamburgAngebotspreise weisen die Portal-Marktberichte aus, beurkundete Kaufpreise der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg in seinem jährlichen Immobilienmarktbericht. Wir arbeiten grundsätzlich mit beiden Ebenen, getrennt ausgewiesen.

Siehe auch: Verkehrswert, Gutachterausschuss

Das Annuitätendarlehen ist die Standardform der Immobilienfinanzierung: Die Rate bleibt über die Zinsbindung konstant, während sich ihr Innenverhältnis verschiebt, der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil wächst. Planbarkeit ist die Stärke, die Restschuld am Ende der Zinsbindung die offene Flanke. Für Verkäufer ist der Begriff relevant, weil die meisten Käufer so finanzieren: Deren Rate aus Zins und Tilgung entscheidet mit darüber, welcher Kaufpreis am Markt tatsächlich bezahlt werden kann.

Siehe auch: Zinsbindung, Hypothek, Beleihungswert

Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf anfallen und netto 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Die Folge ist unbequem: Statt sofort als Werbungskosten abziehbar zu sein, wandern die Kosten in die Abschreibung über Jahrzehnte. Für Käufer von Sanierungsobjekten ist die 15-Prozent-Grenze deshalb eine echte Kalkulationsgröße, und für Verkäufer erklärt sie, warum mancher Interessent Renovierungen zeitlich streckt.

Siehe auch: Absetzung für Abnutzung, Modernisierung, Kaufpreisaufteilung

Die Auflassung ist die Einigung von Verkäufer und Käufer, dass das Eigentum am Grundstück übergehen soll (§ 925 BGB). Sie wird vor dem Notar erklärt, meist im Kaufvertragstermin. Eigentümer wird der Käufer trotzdem erst mit der Eintragung im Grundbuch; bis dahin sichert ihn die Auflassungsvormerkung.

Siehe auch: Auflassungsvormerkung, Beurkundung, Grundbuch

Die Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs, die den Anspruch des Käufers auf das Eigentum sichert (§ 883 BGB). Zwischen Kaufvertrag und Umschreibung verhindert sie, dass der Verkäufer das Grundstück wirksam ein zweites Mal verkauft oder neu belastet. Erst wenn sie eingetragen ist, wird üblicherweise der Kaufpreis fällig.

Siehe auch: Fälligkeitsmitteilung, Grundbuch

Eine Ausbaureserve ist nutzbares, aber noch nicht ausgebautes Potenzial einer Immobilie: das Rohdach, das Souterrain, der Anbau, den das Baurecht noch hergibt. Sie hat einen Wert, aber keinen Automatismus; entscheidend ist, ob Statik, Baurecht und bei Wohnungseigentum die Gemeinschaft mitspielen. In der Bewertung wird eine belegbare Reserve als Zuschlag erfasst, eine bloß vermutete gar nicht. Wer mit Reserve verkauft, sollte die Genehmigungsfähigkeit vorab klären lassen: Ein Satz vom Bezirksamt trägt mehr als jede Anpreisung.

Siehe auch: Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl, Bebauungsplan, Teilungserklärung

Eine Ausgleichszahlung gleicht Wertunterschiede aus, wenn Vermögen real geteilt wird: unter Miterben, wenn einer die Immobilie übernimmt, bei Scheidung, wenn ein Partner den Anteil des anderen erwirbt, oder bei vorweggenommener Erbfolge gegenüber Geschwistern. Grundlage ist der Verkehrswert der Immobilie, nicht ein Wunschwert; genau daran scheitern viele familieninterne Lösungen. Je nach Gestaltung können Grunderwerbsteuer, Schenkungsteuer oder ertragsteuerliche Folgen ausgelöst werden, weshalb die Zahl aus einer belastbaren Bewertung und die Struktur vom Berater kommen sollte.

Siehe auch: Erbengemeinschaft, Zugewinnausgleich, Verkehrswert

Der Bau-Turbo ist eine befristete Sonderregelung im Baugesetzbuch, in Kraft seit dem 30. Oktober 2025 und anwendbar bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030. Sie erlaubt es, für Wohnbauvorhaben vom Bebauungsplan und von weiteren Vorschriften des Baugesetzbuchs abzuweichen, wenn die Gemeinde zustimmt und die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist (§ 246e Abs. 1 BauGB). Über die Zustimmung ist binnen drei Monaten zu entscheiden, sonst gilt sie als erteilt (§ 36a BauGB). Bauordnungsrecht und Denkmalrecht bleiben unberührt. Für Eigentümer heißt das: Die bauliche Reserve eines Grundstücks, auch die des Nachbargrundstücks, lässt sich seit Oktober 2025 nicht mehr allein aus dem Bebauungsplan ablesen.

HamburgIn Hamburg wird die Abweichung im Baugenehmigungsverfahren nach der Hamburgischen Bauordnung beantragt und begründet; die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen hat dazu im Februar 2026 eine Handreichung veröffentlicht. Zum 28. Februar 2026 waren in den Bezirken 746 Wohnungen auf diesem Weg erfasst, 405 in Baugenehmigungen und 341 in Bauvorbescheiden.

Siehe auch: Bebauungsplan, Baugenehmigung, Soziale Erhaltungsverordnung

Die Baubeschreibung legt beim Neubau- oder Bauträgerkauf fest, was tatsächlich geschuldet wird: Konstruktion, Materialien, Ausstattung, Technik. Sie ist Vertragsbestandteil und im Zweifel wichtiger als jedes Prospektbild; das Bauvertragsrecht schreibt für Verbraucher bestimmte Mindestangaben vor (Art. 249 EGBGB). Beim Weiterverkauf einer jüngeren Immobilie ist die alte Baubeschreibung viel wert, weil sie Substanzfragen belegt, die sonst nur behauptet werden könnten.

Siehe auch: Abnahme, Mängelhaftung, Exposé

Die Baugenehmigung ist die behördliche Erlaubnis, ein Vorhaben so zu errichten oder zu ändern, wie es beantragt wurde; in Hamburg erteilt sie das Bezirksamt auf Grundlage der Hamburgischen Bauordnung. Für Eigentümer zählt zweierlei: Ob der Bestand genehmigt ist, entscheidet über Rechtssicherheit und Wert, und ungenehmigte Aus- oder Umbauten bleiben auch nach Jahrzehnten angreifbar, denn Bestandsschutz deckt nur das einmal legal Errichtete. Beim Verkauf gehören Genehmigungsunterlagen zu den Dokumenten, die Käufer und deren Banken zuerst sehen wollen.

Siehe auch: Bestandsschutz, Bebauungsplan, Bauvoranfrage

Die Baugrenze ist die Linie im Bebauungsplan, die Gebäude nicht überschreiten dürfen; anders als die Baulinie, auf die gebaut werden muss, darf hinter ihr zurückgeblieben werden. Zusammen mit Maßzahlen wie Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl steckt sie das Baufenster ab, also den Bereich, in dem überhaupt Gebäude stehen dürfen. Für die Bewertung eines Grundstücks ist das Baufenster oft aussagekräftiger als die reine Grundstücksgröße: Was außerhalb liegt, bleibt Garten.

Siehe auch: Bebauungsplan, Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl, Abstandsfläche

Das Baujahr bezeichnet das Jahr der Bezugsfertigkeit eines Gebäudes und ist einer der stärksten Preisfaktoren überhaupt: Es steht für Konstruktion, Energiestandard und Instandhaltungszyklen einer ganzen Epoche. In der Wertermittlung wird es nicht starr gelesen; eine Kernsanierung kann ein fiktives, jüngeres Baujahr begründen, weil sie die Restnutzungsdauer verlängert. Der Gutachterausschuss Hamburg wertet Wohnungspreise nach Baualtersklassen aus, deren Niveaus deutlich auseinanderliegen; das Baujahr gehört deshalb in jede ehrliche Ersteinschätzung.

Siehe auch: Restnutzungsdauer, Modernisierung, Energieausweis

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstücks gegenüber der Bauaufsicht, etwa eine Zuwegung zu dulden oder Abstandsflächen für den Nachbarn zu übernehmen. Sie steht nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis, und wird deshalb beim Verkauf leicht übersehen, obwohl sie den Wert mindern kann.

HamburgDas Baulastenverzeichnis führt die Bauaufsicht des jeweiligen Bezirksamts. Vor einem Haus- oder Grundstücksverkauf gehört die Auskunft daraus in die Unterlagen.

Siehe auch: Dienstbarkeit, Grundbuch

Bauleitplanung ist das zweistufige Verfahren, mit dem eine Gemeinde die bauliche Nutzung ihres Gebiets steuert: vorbereitend über den Flächennutzungsplan, verbindlich über Bebauungspläne (§§ 1 ff. BauGB). In Hamburg werden Bebauungspläne von den Bezirken aufgestellt. Für Eigentümer entscheidet diese Planung darüber, was auf dem eigenen Grundstück und nebenan zulässig ist; wer Entwicklungspotenzial oder Risiken wie eine geplante Verdichtung einschätzen will, liest zuerst hier nach.

Siehe auch: Bebauungsplan, Flächennutzungsplan, Baunutzungsverordnung

Die Baunutzungsverordnung ist das Bundesregelwerk, das die Sprache der Bebauungspläne definiert: Sie legt fest, was ein reines oder allgemeines Wohngebiet, ein Mischgebiet oder ein urbanes Gebiet erlaubt und wie das Maß der Nutzung über Größen wie Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl bestimmt wird. Steht im Plan ein Gebietstyp, gilt der Katalog der BauNVO in der Fassung zum Zeitpunkt der Planaufstellung. Für Eigentümer erklärt sie, warum in derselben Straße ein Büro zulässig sein kann und drei Häuser weiter nicht.

Siehe auch: Bebauungsplan, Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl, Bauleitplanung

Mit einer Bauvoranfrage lässt sich eine konkrete baurechtliche Frage vorab verbindlich klären, etwa ob ein Grundstück in bestimmter Größe bebaut oder ein Dach ausgebaut werden darf. Der positive Vorbescheid bindet die Behörde für die spätere Baugenehmigung, in Hamburg regelmäßig für drei Jahre. Für Verkäufer mit Entwicklungsgrundstücken ist das ein starkes Instrument: Ein Vorbescheid macht aus einer Potenzialbehauptung einen belegten Wert, für den Käufer auch zahlen.

Siehe auch: Baugenehmigung, Bebauungsplan, Ausbaureserve

Die Bauweise beschreibt, wie Gebäude zur seitlichen Grundstücksgrenze stehen: In der offenen Bauweise halten sie Grenzabstand und bleiben mit ihren Hausformen unter 50 Metern Länge, in der geschlossenen Bauweise wird ohne seitlichen Grenzabstand aneinandergebaut, das klassische Hamburger Straßenbild aus Gründerzeitzeilen. Festgelegt wird sie im Bebauungsplan. Für Eigentümer entscheidet sie mit über Anbau- und Erweiterungsmöglichkeiten und erklärt, warum ein Reihenendhaus anders bewertet wird als das Mittelhaus derselben Zeile.

Siehe auch: Bebauungsplan, Abstandsfläche, Baugrenze

Der Bebauungsplan ist der verbindliche Plan der Gemeinde darüber, was auf einem Grundstück gebaut werden darf: Art und Maß der Nutzung, Baugrenzen, Geschosse (§ 30 BauGB). Wo kein Plan gilt, richtet sich die Bebaubarkeit danach, ob sich ein Vorhaben in die nähere Umgebung einfügt (§ 34 BauGB). Für den Wert eines Grundstücks ist das Planungsrecht oft wichtiger als der heutige Zustand, denn es bestimmt das Potenzial: zweites Haus, Dachausbau, Teilung.

HamburgFür rund die Hälfte des Stadtgebiets gilt kein moderner Bebauungsplan, sondern ein übergeleiteter Baustufenplan aus der Nachkriegszeit; einsehbar über das Geoportal Hamburg. Was zulässig ist, klärt das Bezirksamt, nicht der Blick auf die Nachbarbebauung.

Siehe auch: Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl, Bodenrichtwert

Mit der Belastungsvollmacht erlaubt der Verkäufer dem Käufer im Kaufvertrag, das Grundstück schon vor der Eigentumsumschreibung mit einer Grundschuld für dessen Bank zu belasten. Ohne sie bekäme der Käufer keine Finanzierung ausgezahlt, ohne Zahlung kein Eigentum: Die Vollmacht löst diese Schleife. Der Notar sichert den Verkäufer dabei über Auflagen ab, etwa dass die Darlehensmittel nur auf den Kaufpreis fließen dürfen.

Siehe auch: Grundschuld, Fälligkeitsmitteilung

Ein Belegungsrecht gibt der öffentlichen Hand das Recht, für eine geförderte Wohnung die Mieter zu bestimmen oder nur Haushalte mit Wohnberechtigungsschein zuzulassen. Es entsteht als Gegenleistung für Fördermittel und läuft über die vereinbarte Bindungsfrist; solange gilt neben der Belegungs- meist auch eine Mietpreisbindung. Beim Verkauf geht die Bindung auf den Erwerber über und drückt den erzielbaren Preis, dafür ist die Vermietung planbar; wann die Bindung endet, steht im Förderbescheid und gehört in jedes Exposé eines gebundenen Objekts.

Siehe auch: Sozialbindung, Mietpreisbremse, Kauf bricht nicht Miete

Der Beleihungsauslauf setzt das Darlehen ins Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie und ist die Kennzahl, an der Banken ihre Zinskonditionen staffeln. Üblich sind Schwellen bei 60, 80 und 100 Prozent: Je höher der Auslauf, desto teurer der Zins, weil das Risiko der Bank steigt. Für den Verkäufer ist das mittelbar preisrelevant; Käufer mit wenig Eigenkapital zahlen höhere Zinsen und rechnen entsprechend spitzer. Wer die Finanzierungslogik der Käuferseite kennt, versteht manches Angebot besser.

Siehe auch: Beleihungswert, Beleihungsgrenze, Finanzierungsbestätigung

Die Beleihungsgrenze ist der Anteil des Beleihungswerts, bis zu dem eine Bank eine Immobilie regulär beleiht; bei Pfandbriefbanken liegt sie gesetzlich bei 60 Prozent des Beleihungswerts (§ 14 PfandBG), darüber hinaus wird gegen Aufschlag oder Zusatzsicherheiten finanziert. Sie ist nicht mit dem Kaufpreis zu verwechseln: Da der Beleihungswert vorsichtiger angesetzt wird als der Marktwert, liegt die Grenze real oft deutlich unter dem, was der Käufer bezahlt. Die Differenz muss Eigenkapital schließen.

Siehe auch: Beleihungswert, Beleihungsauslauf, Hypothek

Der Beleihungswert ist der Wert, den die finanzierende Bank einer Immobilie dauerhaft zutraut. Er wird nach der Beleihungswertermittlungsverordnung bewusst vorsichtiger angesetzt als der Marktwert, weil er auch in schwachen Marktphasen tragen muss. Für Verkäufer erklärt er, warum die Bank eines Käufers intern mit einer niedrigeren Zahl rechnet als der Markt, und warum manche Finanzierung mehr Eigenkapital braucht.

Siehe auch: Verkehrswert, Finanzierungsbestätigung

Bereitstellungszinsen berechnet die Bank auf den Teil eines zugesagten Darlehens, der noch nicht abgerufen wurde; üblich sind rund 0,25 Prozent je Monat nach Ablauf einer bereitstellungsfreien Zeit von häufig 3 bis 12 Monaten. Relevant werden sie bei Neubauprojekten mit Abrufen nach Baufortschritt und bei Käufen mit langem Vorlauf. Für Verkäufer sind sie ein stiller Verhandlungsfaktor: Ein Käufer, dessen freie Zeit abläuft, drängt auf zügige Abwicklung, einer mit langem Puffer kann warten.

Siehe auch: Annuitätendarlehen, Fälligkeitsmitteilung, Notaranderkonto

Beim Berliner Testament setzen sich Ehegatten gegenseitig als Alleinerben ein, die Kinder erben erst nach dem Tod des länger Lebenden (§ 2269 BGB). Das sichert den überlebenden Partner ab, hat bei Immobilienvermögen aber zwei Preise: Die Kinder können beim ersten Erbfall ihren Pflichtteil fordern, was den Überlebenden in Geldnot bringen kann, und die Freibeträge der Kinder nach dem Erstverstorbenen bleiben ungenutzt, bei Hamburger Immobilienwerten schnell ein spürbarer Steuernachteil. Wer so verfügt hat, sollte die Konstruktion mit Blick auf die Immobilie regelmäßig prüfen lassen.

Siehe auch: Pflichtteil, Erbschaftsteuer, Vorweggenommene Erbfolge

Die Beschlusssammlung ist das vom Verwalter zu führende Verzeichnis aller Beschlüsse der Eigentümerversammlung und gerichtlicher Entscheidungen der Gemeinschaft (§ 24 Abs. 7 WEG). Für Käufer einer Eigentumswohnung ist sie neben den Protokollen der letzten Jahre die wichtigste Lektüre: Hier stehen beschlossene Sanierungen, Sonderumlagen und Dauerkonflikte, bevor sie im Hausgeld ankommen. Verkäufer tun gut daran, Sammlung und Protokolle vollständig bereitzulegen; Lücken an dieser Stelle kosten Vertrauen und am Ende Preis.

Siehe auch: Wohnungseigentümergemeinschaft, Sonderumlage, Hausgeld

Der Besichtigungstermin ist die Begehung der Immobilie mit Interessenten und im Verkaufsprozess der Moment, in dem aus Unterlagen ein Eindruck wird. Professionell heißt: vorbereitete Unterlagen, ehrliche Antworten auch auf unbequeme Fragen und eine Form, die dem Objekt entspricht, Einzeltermine statt Massenauflauf, gerade in diskreten Lagen. Der Termin ist zugleich Prüfstein der Offenbarungspflicht: Bekannte wesentliche Mängel werden angesprochen, nicht kaschiert; was hier verschwiegen wird, holt den Verkäufer nach der Beurkundung ein.

Siehe auch: Offenbarungspflicht, Exposé, Home Staging

Der Besitzübergang ist der im Kaufvertrag vereinbarte Zeitpunkt, ab dem Nutzen und Lasten der Immobilie auf den Käufer übergehen, üblicherweise mit vollständiger Kaufpreiszahlung. Ab diesem Tag trägt der Käufer laufende Kosten, Gefahr und Verkehrssicherung, ihm stehen aber auch Mieten zu. Das Eigentum im Grundbuch folgt erst später; für den Alltag zählt der Besitzübergang.

Siehe auch: Übergabeprotokoll, Kauf bricht nicht Miete

Bestandsschutz bedeutet: Ein einmal rechtmäßig errichtetes Gebäude darf in seinem Bestand weiter genutzt werden, auch wenn heutiges Baurecht es so nicht mehr zuließe. Der Schutz deckt Erhalt und Reparatur, nicht aber Erweiterung, Nutzungsänderung oder den Wiederaufbau nach Abriss; wer eingreift, riskiert die Anwendung des aktuellen Rechts auf das Ganze. Für Hamburger Bestandslagen ist das zentral: Viele Vor- und Nachkriegsgebäude leben rechtlich von ihrem Bestandsschutz, und genau deshalb ist die lückenlose Genehmigungslage beim Verkauf bares Geld wert.

Siehe auch: Baugenehmigung, Bebauungsplan, Denkmalschutz

Betriebskosten sind die laufenden Kosten, die durch Eigentum und bestimmungsgemäßen Gebrauch von Gebäude und Grundstück entstehen, abschließend aufgezählt in der Betriebskostenverordnung: von Grundsteuer über Wasser, Heizung und Hauswart bis zur Gebäudeversicherung. Auf Mieter umgelegt werden dürfen nur diese Positionen und nur bei vertraglicher Vereinbarung; Verwaltung und Instandhaltung bleiben immer beim Eigentümer. Für Kapitalanleger ist die Trennlinie zwischen umlagefähig und nicht umlagefähig die halbe Renditerechnung.

Siehe auch: Umlagefähige Kosten, Nebenkostenabrechnung, Hausgeld

Die Beurkundung ist der Notartermin, in dem der Kaufvertrag über eine Immobilie geschlossen wird. Ohne notarielle Beurkundung ist ein Immobilienkaufvertrag unwirksam (§ 311b BGB); Zusagen per Handschlag oder E-Mail binden niemanden. Der Notar verliest den Vertrag, erklärt ihn und ist beiden Seiten zur Neutralität verpflichtet. Erst ab der Beurkundung gibt es einen Preis, der zählt: den beurkundeten.

Siehe auch: Auflassung, Angebotspreis, Notaranderkonto

Bewirtschaftungskosten sind im Bewertungsrecht die Kosten, die der Eigentümer trägt und nicht auf Mieter umlegen kann: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten (§ 32 ImmoWertV). Im Ertragswertverfahren werden sie vom Rohertrag abgezogen, erst der verbleibende Reinertrag wird kapitalisiert. Wer eine vermietete Immobilie nur über die Bruttomiete rechnet, überschätzt sie deshalb systematisch; die Bewirtschaftung kostet je nach Objekt spürbare Anteile der Jahresmiete.

Siehe auch: Ertragswertverfahren, Betriebskosten, Liegenschaftszins

Das Bieterverfahren ist eine Vermarktungsform, bei der Interessenten bis zu einem Stichtag Gebote auf eine Immobilie abgeben, statt über einen festen Angebotspreis zu verhandeln. Es ist keine Versteigerung: Der Eigentümer muss das höchste Gebot nicht annehmen und bleibt bis zur Beurkundung frei. Sinnvoll ist es vor allem bei Objekten, für die es kaum Vergleichspreise gibt; ein schwaches Objekt macht auch ein Bieterverfahren nicht wertvoller.

Siehe auch: Angebotspreis, Off-Market-Verkauf

Die Bindungsfrist bezeichnet den Zeitraum, in dem ein Angebot oder eine Vereinbarung nicht einseitig zurückgezogen werden kann. Im Immobilienverkauf begegnet sie doppelt: als Frist, die ein Kaufinteressent seinem notariellen Angebot beifügt, und als Laufzeit von Förder- oder Belegungsbindungen im geförderten Wohnungsbau. Bei notariellen Kaufangeboten gilt: Je länger die Bindung, desto größer das Risiko des Anbietenden, an veränderte Umstände gefesselt zu bleiben; seriöse Abwicklung hält Fristen kurz und beurkundet lieber gemeinsam.

Siehe auch: Beurkundung, Belegungsrecht, Reservierungsvereinbarung

Das Bodengutachten, fachlich der geotechnische Bericht, untersucht Tragfähigkeit, Schichtung und Grundwasserstand eines Baugrunds und benennt, wie gegründet werden muss. In Hamburg mit seinen Marsch-, Geest- und Auffüllungsböden entscheidet es über erhebliche Kostenunterschiede: Pfahlgründung statt Bodenplatte verändert jede Neubaukalkulation. Beim Verkauf eines Baugrundstücks erhöht ein vorliegendes Gutachten die Preissicherheit für beide Seiten, und bei Altbauten erklärt der Baugrund manche Setzungsspur, die sonst nur beunruhigt.

Siehe auch: Altlasten, Bodenrichtwert, Abrisskosten

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter für ein Gebiet vergleichbarer Grundstücke. Er wird vom Gutachterausschuss aus tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen abgeleitet (§ 196 BauGB) und ist die Grundlage für den Bodenwertanteil jeder Bewertung. Er bewertet den Boden, nicht das Gebäude: Ein hoher Bodenrichtwert macht ein sanierungsbedürftiges Haus nicht automatisch wertvoll.

HamburgDie Hamburger Bodenrichtwerte veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte; einsehbar sind sie online über das Bodenrichtwert-Informationssystem BORIS-D.

Siehe auch: Gutachterausschuss, Verkehrswert

Der Bodenwertanteil ist der Teil des Immobilienwerts, der auf das Grundstück entfällt, gerechnet aus Bodenrichtwert und Fläche im Verhältnis zum Gesamtwert. In Hamburgs inneren Lagen trägt der Boden oft den größeren Teil des Werts, was zwei praktische Folgen hat: Bei der Kaufpreisaufteilung für die Abschreibung bleibt weniger abschreibungsfähiges Gebäude übrig, und im Alter eines Gebäudes wird der Bodenwert zur Wertuntergrenze, auf die sich jede Abrisskalkulation stützt. Wer nur den Gebäudezustand betrachtet, übersieht in solchen Lagen die Hälfte der Rechnung.

Siehe auch: Bodenrichtwert, Kaufpreisaufteilung, Absetzung für Abnutzung

Die Bonitätsprüfung klärt, ob ein Kaufinteressent den Kaufpreis tatsächlich stemmen kann, über Finanzierungsbestätigung der Bank, Eigenkapitalnachweis oder bei Barzahlern einen belastbaren Vermögensnachweis. Sie gehört vor die Beurkundung, nicht danach: Ein geplatzter Vertrag kostet Zeit, Vertraulichkeit und oft den Schwung der Vermarktung. Seriös geprüft wird diskret und verhältnismäßig; wer ernsthaft kaufen will, versteht die Frage nach dem Nachweis als das, was sie ist, beiderseitiger Schutz vor dem teuersten Fehler im Prozess.

Siehe auch: Finanzierungsbestätigung, Notaranderkonto, Beurkundung

Die Bruttogrundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Geschosse eines Gebäudes einschließlich der Konstruktion, also mit Wänden gemessen (DIN 277). Sie ist die Bezugsgröße des Sachwertverfahrens: Die Normalherstellungskosten werden je Quadratmeter Bruttogrundfläche angesetzt. Mit der Wohnfläche ist sie nicht zu verwechseln, die BGF liegt regelmäßig deutlich darüber. Wer Baukosten oder Sachwerte vergleicht, muss deshalb zuerst klären, auf welche Fläche sich eine Zahl bezieht; sonst vergleicht er Äpfel mit Rohbauten.

Siehe auch: Sachwertverfahren, Wohnflächenverordnung, ImmoWertV

Die Bruttorendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis, schnell gerechnet und genauso schnell irreführend: Kaufnebenkosten, Bewirtschaftung, Instandhaltung und Mietausfall fehlen komplett. Ihr Kehrwert ist der Kaufpreisfaktor, mit dem der Markt gern spricht. Als erste Sortierhilfe zwischen Objekten taugt sie, als Entscheidungsgrundlage nicht; dafür braucht es die Nettobetrachtung nach Kosten und realistischer Miete. Eine hohe Bruttorendite ist häufig kein Geschenk, sondern der Preis für Risiko, Zustand oder Lage.

Siehe auch: Kaufpreisfaktor, Bewirtschaftungskosten, Ertragswertverfahren

Denkmalschutz stellt ein Gebäude wegen seiner geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung unter besonderen Schutz. Veränderungen, auch energetische, brauchen eine Genehmigung der Denkmalbehörde; im Gegenzug gibt es für Erhaltungs- und Sanierungsaufwand erhöhte steuerliche Abschreibungen. Für den Wert wirkt ein Denkmal in beide Richtungen: Auflagen begrenzen, Charakter und Steuervorteile tragen.

HamburgOb ein Objekt geschützt ist, zeigt die Hamburger Denkmalliste. Das gehört vor jeden Verkauf und jede Modernisierungsplanung geprüft, nicht vermutet.

Siehe auch: Modernisierung, Soziale Erhaltungsverordnung

Eine Dienstbarkeit ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, ein fremdes Grundstück in bestimmter Weise zu nutzen, etwa ein Wegerecht oder ein Leitungsrecht. Die Grunddienstbarkeit gilt zugunsten des jeweiligen Nachbargrundstücks, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten einer bestimmten Person. Beim Verkauf gehören eingetragene Dienstbarkeiten offen auf den Tisch: Sie bleiben bestehen und beeinflussen den Preis.

Siehe auch: Grundbuch, Wohnrecht, Nießbrauch

Das Disagio ist ein Abschlag bei der Darlehensauszahlung: Die Bank zahlt weniger aus, als im Vertrag steht, und bietet dafür einen niedrigeren Nominalzins; wirtschaftlich ist es vorausbezahlter Zins. Bei Vermietern kann das steuerlich interessant sein, weil ein marktübliches Disagio im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehbar ist. Vergleichbar werden Angebote mit und ohne Disagio nur über den Effektivzins; wer nur auf den Nominalzins schaut, vergleicht Etiketten statt Preise.

Siehe auch: Effektivzins, Zinsbindung, Annuitätendarlehen

Die Drei-Objekt-Grenze ist eine Faustregel der Finanzverwaltung: Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Immobilien kauft und wieder verkauft, gilt schnell als gewerblicher Grundstückshändler. Dann werden Gewinne einkommensteuer- und gewerbesteuerpflichtig, auch rückwirkend für alle Objekte. Die Grenze ist ein Indiz, keine starre Zahl; wer mehrere Verkäufe plant, etwa aus einem Bestand, bespricht die Reihenfolge vorher mit dem Steuerberater.

Siehe auch: Spekulationsfrist

Die Duldungspflicht verpflichtet Mieter, bestimmte Maßnahmen des Eigentümers hinzunehmen: Erhaltungsmaßnahmen grundsätzlich, Modernisierungen nach fristgerechter Ankündigung, sofern keine unzumutbare Härte vorliegt (§ 555a und § 555d BGB). Für Eigentümer ist sie das Gegenstück zum Sanierungsstau: Wer energetisch modernisieren will, kann das auch im bewohnten Bestand, muss aber Form und Fristen der Ankündigung einhalten. Beim Verkauf vermieteter Objekte gehört der Stand angekündigter oder laufender Maßnahmen offen auf den Tisch, denn der Käufer übernimmt das Mietverhältnis mitsamt diesem Stand.

Siehe auch: Modernisierung, Kauf bricht nicht Miete, Kappungsgrenze

Eigenbedarf ist der gesetzliche Kündigungsgrund, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Bedarf muss konkret und ernsthaft sein, die Kündigungsfristen wachsen mit der Mietdauer, und Härtefälle können widersprechen. Beim Kauf einer vermieteten Wohnung kommt in Hamburg häufig die Kündigungssperrfrist dazu: Nach Umwandlung in Wohnungseigentum ist Eigenbedarf für mehrere Jahre gesperrt. Wer eine vermietete Wohnung mit Eigennutzungsabsicht kauft oder verkauft, sollte diese Fristen kennen, bevor Preise verhandelt werden.

Siehe auch: Kündigungssperrfrist, Kauf bricht nicht Miete, Umwandlung

Die Eigenkapitalquote ist der Anteil des Kaufpreises samt Nebenkosten, den der Käufer aus eigenen Mitteln aufbringt. Als Faustlinie gilt: Die Kaufnebenkosten sollten immer aus Eigenkapital kommen, gern mehr; je höher die Quote, desto besser der Zins, weil der Beleihungsauslauf sinkt. Für Verkäufer ist die Quote ein Qualitätsmerkmal von Kaufinteressenten: Ein Angebot mit solider Eigenkapitalbasis übersteht auch eine kritische Bankprüfung, eines auf Kante genäht nicht immer.

Siehe auch: Beleihungsauslauf, Kaufnebenkosten, Finanzierungsbestätigung

Der Einheitswert war jahrzehntelang die steuerliche Bemessungsgrundlage für Grundbesitz, festgestellt nach Wertverhältnissen von 1964 im Westen; das Bundesverfassungsgericht erklärte diese Praxis 2018 für verfassungswidrig. Seit 2025 wird die Grundsteuer deshalb nach neuem Recht erhoben, in Hamburg nach dem Wohnlagemodell des Landes. In alten Unterlagen taucht der Einheitswert weiter auf; für den heutigen Verkehrswert einer Immobilie besagt er nichts, und wer ihn als Preisindiz liest, liest eine Zahl aus einer anderen Zeit.

Siehe auch: Grundsteuer, Verkehrswert, Gutachterausschuss

Der Energieausweis dokumentiert die energetische Qualität eines Gebäudes und ordnet es einer Effizienzklasse zu. Es gibt ihn als Bedarfsausweis, der den rechnerischen Bedarf aus der Bausubstanz ermittelt, und als Verbrauchsausweis auf Basis der letzten Verbräuche; er gilt zehn Jahre. Wer verkauft oder vermietet, muss die Pflichtangaben schon in der Anzeige nennen (§ 87 GEG) und den Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Das ist bußgeldbewehrt, kein Papierkram für später.

Siehe auch: Gebäudeenergiegesetz, Modernisierung

Das Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu besitzen, typischerweise für 60 bis 99 Jahre gegen einen laufenden Erbbauzins. Das Haus gehört dem Erbbauberechtigten, der Boden dem Erbbaurechtsgeber; bei Vertragsende oder in geregelten Fällen fällt das Gebäude gegen Entschädigung an ihn zurück (Heimfall). Für Wert und Verkauf entscheiden Restlaufzeit, Zinshöhe und Anpassungsklauseln: Ein kurzes Erbbaurecht verkleinert den Käuferkreis und die Beleihbarkeit spürbar.

HamburgDie Stadt vergibt Wohnbaugrundstücke regelmäßig im Erbbaurecht und hat für Wohnnutzung einen reduzierten Erbbauzins von 1,3 Prozent etabliert. Vor jeder Bewertung gehört geklärt, ob Volleigentum oder Erbbaurecht vorliegt.

Siehe auch: Beleihungswert, Grundbuch

Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch, wenn mehrere Personen gemeinsam erben. Über den Nachlass, also auch über eine Immobilie, können die Miterben nur gemeinsam verfügen; verkauft wird erst, wenn alle zustimmen oder die Gemeinschaft auseinandergesetzt ist. Das macht die geerbte Immobilie oft zum Knoten der Familie. Der ruhigste Anfang ist eine gemeinsame Faktenbasis: Wert, Unterlagen, Optionen, bevor über Positionen gestritten wird.

Siehe auch: Erbschein, Teilungsversteigerung, Erbschaftsteuer

Die Erbschaftsteuer besteuert, was jemand von Todes wegen erwirbt; für Schenkungen zu Lebzeiten gilt die Schenkungsteuer mit denselben Sätzen. Nach geltendem Recht bleiben je Kind 400.000 Euro steuerfrei, für Ehegatten 500.000 Euro, für Enkel 200.000 Euro (§ 16 ErbStG); die Freibeträge lassen sich alle zehn Jahre erneut nutzen. Bei Immobilien in guten Hamburger Lagen sind diese Beträge schnell überschritten, und das typisierte Bewertungsverfahren der Finanzämter bildet Eigenheiten eines Hauses oft nur grob ab. Wer überträgt oder erbt, sollte den Wert deshalb nicht dem Bescheid überlassen.

Siehe auch: Vorweggenommene Erbfolge, Nießbrauch, Verkehrswert

Der Erbschein ist das Zeugnis des Nachlassgerichts darüber, wer Erbe geworden ist und zu welchem Anteil. Für die Berichtigung des Grundbuchs und damit für jeden Verkauf brauchen Erben ihn immer dann, wenn kein notarielles Testament samt Eröffnungsprotokoll vorliegt. Praktisch zu wissen: Die Umschreibung des Grundbuchs auf die Erben ist in den ersten zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.

Siehe auch: Erbengemeinschaft, Grundbuch

Erhaltungsaufwand sind Kosten, die Bestehendes in ordnungsgemäßem Zustand halten oder erneuern, ohne die Immobilie wesentlich zu verbessern oder zu erweitern: das neue Dach, die erneuerte Heizung, gestrichene Fassaden. Bei vermieteten Objekten ist er sofort oder auf zwei bis fünf Jahre verteilt als Werbungskosten abziehbar, im Unterschied zu Herstellungskosten, die nur über die Abschreibung wirken. Die Grenze ist fließend und streitanfällig, Stichwort anschaffungsnahe Herstellungskosten; wer größere Maßnahmen plant, klärt die Einordnung vorher mit dem Steuerberater.

Siehe auch: Anschaffungsnahe Herstellungskosten, Absetzung für Abnutzung, Modernisierung

Erschließungskosten sind die Beiträge für die erstmalige Herstellung von Straßen, Wegen und Anlagen, die ein Grundstück baureif machen; die Gemeinde kann Eigentümer daran beteiligen (§§ 127 ff. BauGB). Dazu kommen Anschlusskosten für Wasser, Abwasser und Energie. Beim Grundstückskauf ist der Erschließungszustand eine Kernfrage: erschlossen, teilerschlossen oder Bauerwartungsland sind verschiedene Welten mit verschiedenen Preisen. Ob Beiträge abgerechnet sind, sagt die Gemeinde; im Kaufvertrag wird geregelt, wer noch offene Beiträge trägt.

Siehe auch: Bodenrichtwert, Öffentliche Last, Bebauungsplan

Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus dem Bodenwert und den kapitalisierten Erträgen, die sie dauerhaft erwirtschaften kann. Es ist das maßgebliche Verfahren für vermietete Objekte, vom Zinshaus bis zur vermieteten Eigentumswohnung. Zentrale Stellgrößen sind die nachhaltig erzielbare Miete, die Restnutzungsdauer und der Liegenschaftszins; kleine Änderungen dort bewegen große Beträge.

Siehe auch: Liegenschaftszins, Kaufpreisfaktor, Restnutzungsdauer

Das Exposé ist die Verkaufsunterlage einer Immobilie: Objektdaten, Fotos, Grundrisse, Lage und Preis. Ein gutes Exposé hat zwei Aufgaben, die man trennen sollte: Es weckt Interesse, und es belegt. Kaufinteressenten und deren Banken entscheiden am Ende über Fakten, nicht über Adjektive. Pflicht sind die Angaben aus dem Energieausweis; die exakte Adresse gehört aus Diskretionsgründen nicht hinein, das Quartier als Lageangabe genügt.

Siehe auch: Energieausweis, Off-Market-Verkauf

Der Fertigstellungsgrad beziffert, wie weit ein Bauvorhaben tatsächlich gediehen ist, und steuert beim Bauträgerkauf die Ratenzahlung: Die Makler- und Bauträgerverordnung erlaubt Abschläge nur entsprechend dem Baufortschritt (§ 3 MaBV). In der Bewertung unfertiger Objekte wird der Sachwert über den erreichten Stand angesetzt, abzüglich der Kosten bis zur Fertigstellung samt Risikoabschlag. Wer ein steckengebliebenes Projekt kauft oder verkauft, braucht deshalb zwei Zahlen: was verbaut ist und was die Vollendung wirklich noch kostet.

Siehe auch: Abnahme, Sachwertverfahren, Baubeschreibung

Die Finanzierungsbestätigung ist die Erklärung einer Bank, dass sie den Immobilienkauf eines Interessenten in bestimmter Höhe finanzieren wird. Sie ist keine Garantie, aber der belastbarste Hinweis vor der Beurkundung, dass ein Gebot auch bezahlt werden kann. Ein Verkäufer darf sie vor dem Notartermin verlangen, ergänzt um einen Nachweis über das Eigenkapital. Interessenten zu qualifizieren ist kein Misstrauen, es schützt beide Seiten vor einem geplatzten Vertrag.

Siehe auch: Beleihungswert, Beurkundung

Die Firsthöhe ist der Abstand zwischen Geländeoberfläche und First, dem höchsten Punkt des Dachs; zusammen mit der Traufhöhe beschreibt sie die zulässige Gebäudesilhouette, die ein Bebauungsplan festsetzen kann. Für Eigentümer entscheidet sie über Aufstockung und Dachform: Wo der First gedeckelt ist, endet mancher Ausbautraum an einer Zahl. In der Praxis lohnt der genaue Blick in den Plan, denn gemessen wird ab dem festgelegten Bezugspunkt, und schon der kann zwischen Straßenniveau und Gelände variieren.

Siehe auch: Bebauungsplan, Dachgeschossausbau, Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl

Der Flächennutzungsplan ist der vorbereitende Bauleitplan einer Gemeinde: Er stellt für das gesamte Stadtgebiet die beabsichtigte Art der Bodennutzung dar, Wohnbauflächen, gewerbliche Flächen, Grünzüge (§ 5 BauGB). Anders als der Bebauungsplan bindet er nur die Verwaltung, nicht den Bürger; Baurechte entstehen aus ihm nicht. Sein Wert liegt im Blick nach vorn: Wer wissen will, wohin sich ein Quartier entwickeln soll, liest zuerst den Flächennutzungsplan, in Hamburg samt seiner laufenden Änderungen.

Siehe auch: Bauleitplanung, Bebauungsplan, Baunutzungsverordnung

Das Flurstück ist die kleinste Einheit des Liegenschaftskatasters: eine amtlich vermessene Bodenfläche mit eigener Nummer innerhalb einer Gemarkung. Ein Grundstück im Rechtssinn kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen; welche dazugehören, zeigen Grundbuch und Flurkarte. Beim Verkauf gehört die aktuelle Liegenschaftskarte in die Unterlagen, denn Banken finanzieren nur, was sauber vermessen ist.

Siehe auch: Grundbuch

Ein Forwarddarlehen sichert heutige Zinsen für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Monaten bis wenigen Jahren beginnt; für die Wartezeit verlangt die Bank einen Aufschlag je Monat Vorlauf. Es ist eine Wette auf steigende Zinsen: Steigen sie, war die Sicherung günstig, fallen sie, muss der Vertrag trotzdem abgenommen werden. Für Eigentümer mit auslaufender Zinsbindung ist es ein Planungsinstrument, kein Automatismus; ob es sich rechnet, hängt an Aufschlag, Vorlauf und der eigenen Risikoneigung.

Siehe auch: Zinsbindung, Umschuldung, Annuitätendarlehen

Die Wohngebäudeversicherung deckt Schäden am Gebäude durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel, erweiterbar um Elementarschäden wie Starkregen und Hochwasser. Beim Verkauf geht sie kraft Gesetzes auf den Erwerber über (§ 95 VVG); der Käufer kann innerhalb eines Monats nach Eigentumsumschreibung kündigen. Finanzierende Banken verlangen den Nachweis regelmäßig schon zur Auszahlung. Für Hamburger Lagen mit Wassernähe gehört der Elementarbaustein auf die Prüfliste, nicht in die Kategorie Zubehör.

Siehe auch: Besitzübergang, Übergabeprotokoll, Grundschuld

Gemeinschaftseigentum sind die Teile einer Wohnanlage, die allen Eigentümern gemeinsam gehören: Grundstück, Dach, Fassade, Treppenhaus, tragende Wände, in aller Regel auch Fenster und zentrale Leitungen. Über Erhaltung und Veränderung entscheidet die Gemeinschaft, bezahlt wird über Hausgeld und Rücklage. Wer eine Wohnung verkauft, verkauft immer beides mit: sein Sondereigentum und den Zustand des Gemeinschaftseigentums.

Siehe auch: Sondereigentum, Hausgeld, Teilungserklärung

Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl beschreiben, wie stark ein Grundstück baulich ausgenutzt werden darf: Die GFZ setzt die zulässige Geschossfläche ins Verhältnis zur Grundstücksfläche, die GRZ den Anteil, der überbaut werden darf. Beide stehen im Bebauungsplan und steuern den Bodenwert, denn ein Grundstück, auf dem mehr gebaut werden darf, ist mehr wert, unabhängig vom heutigen Gebäude.

HamburgDie Hamburger Bodenrichtwerte für Wohnnutzung arbeiten mit der wohnungsbaulichen Geschossflächenzahl (WGFZ) als Bezugsgröße; wer Richtwert und eigenes Grundstück vergleicht, muss die Ausnutzung mitdenken (Gutachterausschuss, Immobilienmarktbericht 2026).

Siehe auch: Bebauungsplan, Bodenrichtwert

Das Grundbuch ist das amtliche Register über Grundstücke und die Rechte an ihnen, geführt beim Amtsgericht. Es gliedert sich in das Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen: Abteilung I nennt die Eigentümer, Abteilung II Lasten und Beschränkungen wie Wohnrechte, Dienstbarkeiten oder Vormerkungen, Abteilung III die Grundpfandrechte. Für den Verkauf braucht es einen aktuellen Auszug; wer ihn lesen kann, erkennt auf zwei Seiten, was den Wert seines Grundstücks trägt oder belastet.

Siehe auch: Grundschuld, Dienstbarkeit, Auflassungsvormerkung

Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie an und bemisst sich nach dem Kaufpreis. Den Satz bestimmt das Bundesland; im Vertrag übernimmt sie üblicherweise der Käufer. Verkäufe innerhalb der Familie in gerader Linie, etwa an Kinder, sind befreit. Erst wenn das Finanzamt die Zahlung bestätigt hat, wird der Käufer als Eigentümer eingetragen.

HamburgHamburg erhebt seit dem 1. Januar 2023 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Bei einem Kaufpreis von zwei Millionen Euro sind das 110.000 Euro, die ein Käufer zusätzlich aufbringt und die sein Budget für den Kaufpreis mindern.

Siehe auch: Kaufnebenkosten, Unbedenklichkeitsbescheinigung

Die Grundschuld ist das Grundpfandrecht, mit dem Banken heute Immobilienkredite absichern; sie steht in Abteilung III des Grundbuchs. Anders als die Hypothek ist sie nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden und bleibt auch nach vollständiger Tilgung eingetragen, bis sie mit Löschungsbewilligung der Bank gelöscht wird. Beim Verkauf wird sie entweder aus dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht oder, seltener, vom Käufer übernommen.

Siehe auch: Hypothek, Lastenfreistellung, Grundbuch

Die Grundsteuer ist die jährliche Steuer auf Grundbesitz, erhoben von der Kommune. Seit der Reform zum Jahr 2025 gilt der alte Einheitswert nicht mehr; die Länder rechnen nach eigenen Modellen, und der Grundsteuerwert des Finanzamts ist eine reine Steuergröße, kein Marktwert. Bei vermieteten Objekten gehört sie zu den umlagefähigen Betriebskosten.

HamburgHamburg rechnet nach einem eigenen Wohnlagemodell, wertunabhängig: 0,04 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche und 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, ergänzt um einen Lagefaktor; der Bodenrichtwert fließt nicht ein. Der Hebesatz der Grundsteuer B liegt seit dem 1. Januar 2025 bei 975 Prozent.

Siehe auch: Bodenrichtwert, Hausgeld

Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges, amtliches Gremium, das jeden beurkundeten Immobilienkaufvertrag seines Gebiets in der Kaufpreissammlung erfasst. Aus diesen Daten leitet er Bodenrichtwerte, Marktberichte und die Faktoren für die Wertermittlung ab. Er ist damit die einzige Quelle, die zeigt, was tatsächlich bezahlt wurde, nicht nur, was verlangt wird.

HamburgDer Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg veröffentlicht jährlich den Immobilienmarktbericht mit beurkundeten Kaufpreisen je Stadtteil. Unsere Marktwertanalyse stellt diese Werte den Angebotspreisen gegenüber, getrennt und mit Quelle.

Siehe auch: Angebotspreis, Bodenrichtwert, Verkehrswert

Gütertrennung ist der ehevertraglich vereinbarte Güterstand, in dem die Vermögen der Ehegatten vollständig getrennt bleiben; anders als im gesetzlichen Güterstand gibt es bei Scheidung keinen Zugewinnausgleich. Für Immobilien heißt das: Wem das Grundbuch gehört, dem gehört der Wertzuwachs, im Guten wie im Streit. Erbrechtlich hat die Wahl Nebenwirkungen auf Quoten und Steuern, weshalb Gütertrennung bei größerem Immobilienvermögen nie isoliert, sondern immer zusammen mit Testament und Übertragungsplanung gedacht werden sollte.

Siehe auch: Zugewinnausgleich, Vorweggenommene Erbfolge, Grundbuch

Die Hausverwaltung führt die laufenden Geschäfte eines Mehrfamilienhauses oder einer Eigentümergemeinschaft: Abrechnung, Instandhaltung, Versammlungen, Vertragswesen. Im Wohnungseigentum ist der Verwalter Organ der Gemeinschaft mit gesetzlichen Aufgaben und Vertretungsmacht (§§ 26, 27 WEG); Mietverwaltung für einzelne Eigentümer ist davon zu unterscheiden. Beim Wohnungsverkauf ist die Qualität der Verwaltung stiller Preisfaktor: saubere Beschlüsse, plausible Rücklage und zügige Auskünfte machen ein Objekt bankfähig und Käufer entspannt.

Siehe auch: Wohnungseigentümergemeinschaft, Hausgeld, Instandhaltungsrücklage

Home Staging ist das professionelle Herrichten einer Immobilie für die Vermarktung: entrümpeln, neutral möblieren, Licht und Raumwirkung ordnen, damit Fotos und Besichtigungen das Potenzial zeigen statt den Alltag. Es verändert nicht die Substanz, sondern die Wahrnehmung, und wirkt am stärksten bei leeren oder sehr persönlich eingerichteten Objekten. Kein Staging ersetzt einen realistischen Preis; es sorgt dafür, dass der realistische Preis auch gesehen wird.

Siehe auch: Exposé, Angebotspreis

Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das fest an ein bestimmtes Darlehen gebunden ist: Mit jeder Tilgung sinkt sie, mit der letzten Rate erlischt sie. In der heutigen Praxis wird sie kaum noch genutzt; Banken sichern Immobilienkredite über die flexiblere Grundschuld. Steht in einem alten Grundbuch noch eine Hypothek, ist das meist ein Fall fürs Aufräumen vor dem Verkauf, kein Grund zur Sorge.

Siehe auch: Grundschuld, Grundbuch

Die Immobilienwertermittlungsverordnung regelt, wie der Verkehrswert von Immobilien in Deutschland fachlich zu ermitteln ist. Sie definiert die drei anerkannten Verfahren, Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert, und die Daten, mit denen sie arbeiten, etwa Bodenrichtwerte und die Faktoren der Gutachterausschüsse. Wer eine Bewertung liest, erkennt an der ImmoWertV-Systematik, ob nach Standard gerechnet oder nur geschätzt wurde.

Siehe auch: Verkehrswert, Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren

Die Indexmiete koppelt die Miete vertraglich an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts (§ 557b BGB): Steigt der Index, kann die Miete im gleichen Maß angepasst werden, frühestens ein Jahr nach der letzten Anpassung. Sie ist damit unabhängig von Kappungsgrenze und ortsüblicher Vergleichsmiete. Für Eigentümer vermieteter Objekte entscheidet die Indexklausel im Bestand spürbar über Ertrag und damit über den Ertragswert beim Verkauf.

Siehe auch: Kappungsgrenze, Ortsübliche Vergleichsmiete, Ertragswertverfahren

Die Instandhaltungsrücklage, im Gesetz inzwischen Erhaltungsrücklage, ist das angesparte Vermögen einer Eigentümergemeinschaft für Erhaltung und Sanierung des Gemeinschaftseigentums. Sie gehört der Gemeinschaft und wird beim Wohnungsverkauf nicht ausgezahlt, sondern geht wirtschaftlich auf den Käufer über. Eine gut gefüllte Rücklage ist deshalb ein hartes Preisargument, eine leere bei anstehender Dachsanierung ein ebenso hartes dagegen.

Siehe auch: Hausgeld, Sonderumlage, Gemeinschaftseigentum

Die Kappungsgrenze begrenzt, wie stark eine Bestandsmiete innerhalb von drei Jahren steigen darf, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete mehr hergäbe (§ 558 BGB). Grundsätzlich sind es höchstens 20 Prozent; in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder auf 15 Prozent absenken.

HamburgIn Hamburg gilt per Landesverordnung die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren, und stets nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Für Eigentümer vermieteter Wohnungen setzt das dem Ertragswachstum im Bestand eine klare Grenze.

Siehe auch: Ortsübliche Vergleichsmiete, Mietenspiegel, Indexmiete

„Kauf bricht nicht Miete" ist die Kurzform von § 566 BGB: Wird eine vermietete Immobilie verkauft, tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein, zu unveränderten Bedingungen. Der Mieter muss nicht ausziehen, die Miete ändert sich nicht. Für Verkäufer heißt das: Eine vermietete Wohnung spricht vor allem Kapitalanleger an und erzielt meist einen anderen Preis als eine bezugsfreie; der Mietvertrag verkauft sich mit.

Siehe auch: Kündigungssperrfrist, Ertragswertverfahren

Kaufnebenkosten sind die Kosten, die ein Käufer zusätzlich zum Kaufpreis trägt: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch mit zusammen etwa anderthalb Prozent, gegebenenfalls die Maklerprovision. Verkäufer sollten sie kennen, weil sie das Budget jedes Interessenten schmälern und damit indirekt den erzielbaren Kaufpreis mitbestimmen.

HamburgMit 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer liegen die Kaufnebenkosten in Hamburg auch ohne Makler bei rund sieben Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von zwei Millionen Euro sind das rund 140.000 Euro neben dem Kaufpreis.

Siehe auch: Grunderwerbsteuer, Maklerprovision

Die Kaufpreisaufteilung teilt den Kaufpreis einer Immobilie auf Boden und Gebäude auf. Steuerlich zählt sie vor allem für den Käufer, denn nur der Gebäudeanteil lässt sich abschreiben. Eine sachgerechte Aufteilung schon im Kaufvertrag wird von der Finanzverwaltung grundsätzlich anerkannt, solange sie die realen Wertverhältnisse abbildet; fehlt sie, rechnet das Finanzamt nach eigener Methode, oft ungünstiger. Bei vermieteten Objekten ist die saubere Aufteilung deshalb Teil einer guten Verhandlung, für beide Seiten.

Siehe auch: Absetzung für Abnutzung, Bodenrichtwert, Verkehrswert

Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Er sagt, das Wievielfache einer Jahresmiete ein Käufer bezahlt; sein Kehrwert ist die Bruttoanfangsrendite. Ein Faktor von 25 entspricht also vier Prozent Anfangsrendite. Er taugt als schneller Vergleichsmaßstab, ersetzt aber keine Bewertung, weil er Zustand, Mietniveau und Restnutzungsdauer ausblendet.

HamburgDer Gutachterausschuss rechnet in seinem Ertragswertmodell für Mehrfamilienhäuser mit einem Basis-Ertragsfaktor von 14,87 (Immobilienmarktbericht 2026), angepasst je nach Lage und Objekt. Portal-Faktoren aus Angeboten liegen regelmäßig darüber, weil sie Erwartungen abbilden, keine Beurkundungen.

Siehe auch: Ertragswertverfahren, Liegenschaftszins, Angebotspreis

Ein Kellerersatzraum ist ein Abstellraum, der den fehlenden klassischen Keller ersetzt, im Neubau häufig als Mieterkeller im Erdgeschoss, als Abstellkammer in der Wohnung oder als Verschlag in der Tiefgarage. Rechtlich zählt bei Eigentumswohnungen, was Teilungserklärung und Aufteilungsplan sagen: Sondereigentum, Sondernutzungsrecht oder bloß Gemeinschaftsfläche sind drei verschiedene Rechtspositionen mit drei verschiedenen Werten. Zur Wohnfläche zählt der Raum nicht, zum Alltagswert einer Stadtwohnung sehr wohl.

Siehe auch: Sondernutzungsrecht, Sondereigentum, Teilungserklärung

Eine Kernsanierung erneuert ein Gebäude bis auf die tragende Substanz: Haustechnik, Leitungen, Dach, Fenster, Grundrisse, energetischer Standard. Bewertungsrechtlich ist sie der Fall, in dem ein fiktives jüngeres Baujahr angesetzt und die Restnutzungsdauer verlängert werden kann; ein kernsanierter Altbau spielt preislich in einer anderen Liga als derselbe Bau im Ursprungszustand. Der Begriff wird im Markt allerdings großzügig verwendet; wer ihn im Exposé nutzt, sollte ihn mit Rechnungen und Gewerken belegen können, sonst wird aus dem Wertargument ein Haftungsthema.

Siehe auch: Restnutzungsdauer, Modernisierung, Baujahr

Kubatur bezeichnet das umbaute Volumen eines Gebäudes, umgangssprachlich auch dessen äußere Form aus Länge, Breite und Höhe. Im Planungsrecht entscheidet die zulässige Kubatur darüber, was ein Grundstück hergibt; im Denkmalschutz und in Erhaltungsgebieten ist die bestehende Kubatur oft der Rahmen, der bleiben muss. Für die Bewertung ist sie eine ehrliche Größe: Zwei Häuser mit gleicher Wohnfläche, aber verschiedener Kubatur unterscheiden sich in Baukosten, Nutzungsreserven und Ausstrahlung.

Siehe auch: Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl, Denkmalschutz, Bruttogrundfläche

Die Kündigungssperrfrist schützt Mieter, deren Wohnung nach der Umwandlung in Wohnungseigentum verkauft wurde: Der Erwerber kann wegen Eigenbedarfs frühestens drei Jahre nach dem Kauf kündigen (§ 577a BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern. Wer eine umgewandelte, vermietete Wohnung verkauft oder kauft, sollte die im Einzelfall geltende Frist kennen, denn sie bestimmt, wann die Wohnung frei werden kann.

Siehe auch: Umwandlung, Kauf bricht nicht Miete

Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, mit dem im Ertragswertverfahren die künftigen Erträge einer Immobilie auf den heutigen Wert abgezinst werden. Er wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet und spiegelt, wie viel Rendite der Markt in einer Lage verlangt: Je niedriger der Satz, desto begehrter die Lage und desto höher der Wert bei gleicher Miete.

HamburgFür Mehrfamilienhäuser weist das Hamburger Modell im Basisfall 4,37 Prozent aus (Gutachterausschuss, Immobilienmarktbericht 2026); je Objektart und Lage gelten eigene Sätze.

Siehe auch: Ertragswertverfahren, Kaufpreisfaktor

Die Mängelhaftung ist die gesetzliche Haftung des Verkäufers für Sachmängel. Bei gebrauchten Immobilien wird sie im Kaufvertrag üblicherweise ausgeschlossen; die Immobilie wird gekauft, wie sie steht und liegt. Dieser Ausschluss hat eine harte Grenze: Er gilt nicht für Mängel, die der Verkäufer kannte und verschwiegen hat. Wer einen bekannten Feuchteschaden oder Hausschwamm nicht offenbart, haftet trotz Klausel, unter Umständen auf Rückabwicklung.

Siehe auch: Offenbarungspflicht, Beurkundung

Der Marktanpassungsfaktor, in der ImmoWertV Sachwertfaktor genannt, übersetzt den rechnerischen Sachwert eines Gebäudes in den Markt: Er wird vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kauffällen abgeleitet und auf den vorläufigen Sachwert multipliziert. In gefragten Hamburger Lagen liegt er deutlich über 1, der Markt zahlt also mehr, als Herstellungskosten und Bodenwert nahelegen. Ohne diesen Faktor bleibt jede Sachwertrechnung Theorie; mit ihm wird sie zur Marktzahl. Genau deshalb sind die amtlichen Faktoren je Lage und Objektart die stille Hauptzutat seriöser Bewertungen.

Siehe auch: Sachwertverfahren, Gutachterausschuss, ImmoWertV

Ein Mietaufhebungsvertrag beendet ein Mietverhältnis einvernehmlich zu einem vereinbarten Termin, häufig gegen Abfindung, Umzugshilfe oder Ersatzwohnraum. Er ist das saubere Instrument, wenn eine vermietete Wohnung leer verkauft werden soll, denn er umgeht weder Kündigungsschutz noch Sperrfristen, sondern ersetzt sie durch Einigung. Wirtschaftlich ist er oft rational: Der Preisunterschied zwischen vermietetem und leerem Verkauf trägt eine faire Abfindung häufig mit Abstand. Druck oder Tricks haben darin nichts verloren, freiwillig heißt freiwillig.

Siehe auch: Eigenbedarf, Kauf bricht nicht Miete, Kündigungssperrfrist

Der Mietenspiegel ist die amtliche Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete einer Stadt, gegliedert nach Lage, Baujahr, Größe und Ausstattung. Ein qualifizierter Mietenspiegel ist nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und wird regelmäßig angepasst; auf ihn müssen sich Mieterhöhungen im Bestand stützen.

HamburgDer Hamburger Mietenspiegel ist qualifiziert und für Vermieter die Obergrenze im Bestand: Eine Mieterhöhung reicht bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, nicht bis zum Marktpreis, und braucht den sauberen Bezug auf den Mietenspiegel.

Siehe auch: Ortsübliche Vergleichsmiete, Kappungsgrenze, Mietpreisbremse

Die Mietkaution sichert Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und ist bei Wohnraum auf drei Nettokaltmieten begrenzt, zahlbar in drei Raten und getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen (§ 551 BGB). Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung geht die Pflicht zur Rückgewähr auf den Erwerber über; der Kaufvertrag regelt deshalb die Übertragung des Kautionskontos. Für Verkäufer ein kleiner, für die Abwicklung ein wichtiger Punkt: Fehlende Kautionsnachweise gehören zu den häufigsten Nachzüglern im Übergabeordner.

Siehe auch: Kauf bricht nicht Miete, Übergabeprotokoll, Nettokaltmiete

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei der Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt: höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ausnahmen gelten unter anderem für Neubau und nach umfassender Modernisierung sowie für eine zulässig vereinbarte Vormiete. Sie betrifft die Neuvermietung, nicht das laufende Mietverhältnis.

HamburgHamburg hat die Mietpreisbegrenzung mit neuer Verordnung seit dem 1. Januar 2026 für das gesamte Stadtgebiet fortgeschrieben, befristet bis Ende 2029, nachdem der Bund die Rechtsgrundlage bis zum 31. Dezember 2029 verlängert hat. Für vermietete Objekte ist die Miethöhe damit zunehmend eine Frage der Belegbarkeit.

Siehe auch: Mietenspiegel, Ortsübliche Vergleichsmiete

Die Mikrolage ist die Lagequalität im unmittelbaren Umfeld einer Immobilie: der Straßenzug, die Ausrichtung, Lärm, Grün, Blickbezüge, die Nachbarschaft. Sie ergänzt die Makrolage, also Stadtteil und Stadt. Innerhalb desselben Stadtteils trennt die Mikrolage oft mehr als tausend Euro je Quadratmeter: Wasserseite oder Durchgangsstraße, Vorder- oder Rückhaus. Eine Bewertung, die nur mit Stadtteil-Durchschnitten arbeitet, übersieht genau das.

Siehe auch: Verkehrswert, Vergleichswertverfahren

Modernisierung verbessert eine Immobilie dauerhaft, etwa durch energetische Sanierung oder zeitgemäße Bäder; Instandhaltung erhält nur den vorhandenen Zustand. Die Abgrenzung hat Folgen: Modernisierungskosten können bei vermieteten Objekten anteilig auf die Miete umgelegt werden, mit acht Prozent der Kosten jährlich und eigenen Kappungsgrenzen (§ 559 BGB), und sie wirken anders auf Steuer und Wert. Vor einem Verkauf gilt: Nicht jede Investition kommt im Preis zurück; das gehört vorher gerechnet, nicht hinterher bedauert.

Siehe auch: Instandhaltungsrücklage, Gebäudeenergiegesetz, Denkmalschutz

Die Nachbarzustimmung ist die schriftliche Einverständniserklärung eines Grenznachbarn zu einem Bauvorhaben, das von Abstandsflächen oder anderen nachbarschützenden Vorschriften abweicht. Mit ihr verzichtet der Nachbar auf Einwendungen; ohne sie bleibt eine erteilte Genehmigung für ihn anfechtbar, in der Regel binnen eines Jahres ab Kenntnis. Für Verkäufer von Objekten mit grenznahen An- oder Umbauten ist eine dokumentierte Zustimmung deshalb ein Stück Rechtssicherheit, das den Aktenordner wertvoller macht als manches Ausstattungsdetail.

Siehe auch: Abstandsfläche, Baugenehmigung, Nachbarrecht

Die Nebenkostenabrechnung rechnet die Vorauszahlungen des Mieters gegen die tatsächlichen Betriebskosten eines Jahres ab; sie muss dem Mieter binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst sind Nachforderungen ausgeschlossen (§ 556 BGB). Beim Verkauf vermieteter Objekte wird geregelt, wer die laufende Periode abrechnet und wie Guthaben und Nachzahlungen zwischen Alt- und Neueigentümer verteilt werden, meist stichtagsbezogen zum Übergang. Saubere Abrechnungen der Vorjahre gehören in den Verkaufsordner: Sie belegen die Kostenstruktur, die Kapitalanleger rechnen wollen.

Siehe auch: Betriebskosten, Umlagefähige Kosten, Besitzübergang

Ein Negativattest ist die behördliche Bescheinigung, dass ein bestimmtes Recht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird, im Grundstücksverkehr vor allem: dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt oder ein Verkauf keiner Genehmigung bedarf. In Hamburger Erhaltungsgebieten ist das Zeugnis über das gemeindliche Vorkaufsrecht Standardbaustein der Abwicklung; ohne es wird der Eigentumsübergang nicht vollzogen. Für Verkäufer heißt das nur: einplanen, nicht fürchten, der Notar holt die Erklärung ein, sie kostet Zeit, selten mehr.

Siehe auch: Vorkaufsrecht, Soziale Erhaltungsverordnung, Unbedenklichkeitsbescheinigung

Die Nettokaltmiete ist das Entgelt für die reine Raumüberlassung, ohne Betriebskosten und ohne Heizung; auf sie beziehen sich Mietenspiegel, Mieterhöhungsregeln und die meisten Kennzahlen der Bewertung. Von der Bruttokalt- oder Warmmiete unterscheidet sie ein ganzer Kostenblock, weshalb Vergleiche ohne Begriffsklärung regelmäßig schiefgehen. Der Hamburger Mietenspiegel weist ortsübliche Vergleichsmieten als Nettokaltmieten je Quadratmeter aus; wer Bestandsmiete und Marktniveau vergleichen will, rechnet zuerst beide auf diese eine Ebene.

Siehe auch: Ortsübliche Vergleichsmiete, Mietenspiegel, Jahresnettokaltmiete

Der Nießbrauch ist das umfassende Recht, eine fremde Sache zu nutzen und ihre Erträge zu ziehen (§ 1030 BGB), bei Immobilien also: darin wohnen oder sie vermieten und die Miete behalten. Klassisch ist der Vorbehaltsnießbrauch bei der Übertragung an Kinder: Das Eigentum wandert, Nutzung und Erträge bleiben bei den Eltern. Der eingetragene Nießbrauch mindert den steuerlichen Wert der Schenkung und zugleich den Verkaufswert, denn ein Käufer erwirbt das Objekt nur mit diesem Recht belastet.

Siehe auch: Vorweggenommene Erbfolge, Wohnrecht, Erbschaftsteuer

Das Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto des Notars, über das der Kaufpreis abgewickelt werden kann. Heute ist es die Ausnahme: Der Regelfall ist die Direktzahlung vom Käufer an den Verkäufer, nachdem der Notar die Fälligkeit festgestellt hat; das ist ebenso sicher und spart Gebühren. Ein Anderkonto braucht ein berechtigtes Sicherungsinteresse, etwa wenn die Übergabe vor der Kaufpreiszahlung erfolgen soll.

Siehe auch: Fälligkeitsmitteilung, Beurkundung

Nutzfläche ist der Oberbegriff für Flächen, die einem Nutzungszweck dienen, ohne Wohnfläche im Sinne der Wohnflächenverordnung zu sein: Keller, Dachboden ohne Ausbau, Hobbyräume mit zu geringer Höhe, Wirtschaftsräume. Im Exposé sind die Ebenen sauber zu trennen, denn ein Quadratmeter Nutzfläche ist am Markt deutlich weniger wert als einer Wohnfläche, und die Vermischung beider Zahlen ist ein Klassiker unter den Streitanlässen nach dem Kauf. Ehrliche Flächenangaben nennen beide Werte getrennt und die Rechenmethode dazu.

Siehe auch: Wohnflächenverordnung, Bruttogrundfläche, Exposé

Der Off-Market-Verkauf ist der Verkauf ohne öffentliches Inserat: Die Immobilie wird gezielt einem geprüften Kreis vorgemerkter Interessenten angeboten, ohne Portal, ohne Schild, ohne Nachbarschaftsgespräch. Er ist die Wahl für Kontrolle und Diskretion, kein Preisversprechen: Ob der Preis trägt, hängt an der Größe und Qualität des Käufernetzwerks, das man erreicht. Für manche Immobilie bleibt das öffentliche Inserat schlicht der bessere Weg; das gehört ehrlich abgewogen.

Siehe auch: Bieterverfahren, Exposé

Die Offenbarungspflicht verpflichtet den Verkäufer, wesentliche verborgene Mängel und Umstände ungefragt mitzuteilen: einen bekannten Feuchteschaden, Hausschwamm, einen schwelenden Rechtsstreit der Eigentümergemeinschaft. Wer so etwas verschweigt, handelt arglistig; dann greift auch der übliche Haftungsausschluss nicht mehr. Die ehrliche Akte ist deshalb kein Idealismus, sondern der wirksamste Schutz des Verkäufers vor Jahren an Nachspiel.

Siehe auch: Mängelhaftung, Übergabeprotokoll

Öffentliche Lasten sind Abgaben und Pflichten, die kraft Gesetzes auf einem Grundstück ruhen, ohne im Grundbuch zu stehen: Grundsteuer, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, teils Anschlusszwänge. Sie haften am Grundstück, nicht an der Person, und treffen damit im Zweifel den Erwerber; der Kaufvertrag regelt deshalb, dass keine Rückstände bestehen, und der Notar fragt entsprechende Bescheinigungen ab. Wer kauft, prüft neben dem Grundbuch auch diese unsichtbare Ebene, in Hamburg über Bezirksamt und Baulastenverzeichnis.

Siehe auch: Erschließungskosten, Grundsteuer, Baulast

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Referenzwert dafür, was für vergleichbare Wohnungen nach Lage, Baujahr, Größe und Ausstattung in den vergangenen Jahren tatsächlich vereinbart wurde. Sie ist kein aktueller Marktpreis, sondern folgt ihm mit Verzögerung, weil sie aus älteren Verträgen gebildet wird. An ihr hängen Mieterhöhung im Bestand und Mietpreisbremse bei der Neuvermietung; in Hamburg liefert sie der qualifizierte Mietenspiegel.

Siehe auch: Mietenspiegel, Kappungsgrenze, Mietpreisbremse

Beim Pflichtteilsverzicht verzichtet ein naher Angehöriger notariell auf seinen Pflichtteil am künftigen Nachlass, ganz, teilweise oder beschränkt auf einzelne Gegenstände wie die Immobilie (§ 2346 BGB). In der Nachfolgeplanung ist er das Instrument, das Übertragungen wetterfest macht: Wer das Familienhaus zu Lebzeiten einem Kind überträgt, sichert den Frieden oft erst durch den Verzicht der Geschwister, meist gegen eine Abfindung. Der Verzicht braucht zwingend notarielle Beurkundung; seine Ausgestaltung, auch steuerlich, gehört in fachliche Beratung.

Siehe auch: Pflichtteil, Vorweggenommene Erbfolge, Berliner Testament

Ein Privatgutachten ist ein im Auftrag einer Partei erstelltes Sachverständigengutachten, etwa zum Verkehrswert oder zu Baumängeln. Vor Gericht gilt es als qualifizierter Parteivortrag, nicht als gerichtliches Beweismittel; seine Kraft hängt an der Qualifikation des Verfassers und der Nachvollziehbarkeit der Herleitung. Für Verhandlungen, Erbauseinandersetzungen oder Finanzamtstermine ist ein sauberes Privatgutachten dennoch oft entscheidend, für steuerliche Nachweise verlangt die Praxis regelmäßig öffentlich bestellte oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige.

Siehe auch: Verkehrswertgutachten, Sachverständigengutachten, Verkehrswert

Seit Ende 2020 gilt beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher das Teilungsprinzip: Beauftragen beide Seiten den Makler, wird die Provision hälftig geteilt; beauftragt nur der Verkäufer, darf der Käufer höchstens die Hälfte tragen und zahlt erst, wenn der Verkäufer seine Zahlung nachweist (§§ 656c, 656d BGB). Für Verkäufer heißt das: Die Zeit der komplett abgewälzten Käuferprovision ist vorbei, die Courtage ist Teil der ehrlichen Verkaufskalkulation. Übliche Gesamtsätze liegen in Hamburg im Bereich um sechs Prozent zuzüglich Umsatzsteuer, verhandelbar bleibt das immer.

Siehe auch: Maklerprovision, Alleinauftrag, Kaufnebenkosten

Die Reallast belastet ein Grundstück mit wiederkehrenden Leistungen an einen Berechtigten, Geld, Naturalien oder Dienste; der Eigentümer haftet dafür mit dem Grundstück (§ 1105 BGB). Klassische Anwendungsfälle sind Leibrenten aus Hofübergaben und Pflegeverpflichtungen in Übergabeverträgen, in der Stadt begegnet sie seltener, in Nachfolgekonstruktionen aber durchaus. Im Verkaufsfall gilt wie bei allen Abteilung-II-Rechten: Entweder der Käufer übernimmt sie eingepreist, oder sie wird gegen Ablösung gelöscht, halbe Klarheit gibt es im Grundbuch nicht.

Siehe auch: Dienstbarkeit, Wohnrecht, Grundbuch

Realteilung heißt, ein Grundstück tatsächlich in mehrere selbstständige Grundstücke zu zerlegen, mit Vermessung, Teilungsgenehmigung, wo nötig, und neuen Grundbuchblättern. Sie ist der große Bruder der ideellen Teilung nach Bruchteilen: Statt Miteigentum an einem Ganzen entsteht Alleineigentum an Teilen. Ob sie möglich ist, entscheidet das Baurecht, Zuschnitt, Erschließung, Abstandsflächen; ob sie klug ist, die Wertfrage, denn zwei kleinere Grundstücke können zusammen mehr oder weniger wert sein als das eine. Bei Erbauseinandersetzungen ist die geprüfte Realteilung oft der Weg, der den Verkauf unter Zeitdruck erspart.

Siehe auch: Flurstück, Erbengemeinschaft, Vermessung

Ein Renditeobjekt ist eine Immobilie, die primär des Ertrags wegen gehalten wird, vom vermieteten Apartment bis zum Mehrfamilienhaus. Bewertet wird es über den Ertrag: Kaufpreisfaktor, Bewirtschaftungskosten, Mietsteigerungspotenzial und rechtliche Bindungen zählen mehr als Geschmacksfragen. In Hamburg gehört dazu der nüchterne Blick auf Regulierung, Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, in manchen Quartieren soziale Erhaltungsverordnungen, denn sie definieren, welcher Ertrag legal erreichbar ist. Die Immobilie kauft man einmal, ihre Rechtslage jeden Tag.

Siehe auch: Kaufpreisfaktor, Ertragswertverfahren, Mietpreisbremse

Mit einer Reservierungsvereinbarung sagt der Verkäufer oder Makler einem Interessenten zu, die Immobilie für eine gewisse Zeit niemand anderem anzubieten, oft gegen Gebühr. Rechtlich ist das ein schwaches Instrument: Ohne notarielle Beurkundung bindet sie keine Seite an den Kauf, und Reservierungsgebühren aus vorformulierten Maklerverträgen hat die Rechtsprechung wiederholt gekippt. Verbindlich wird ein Immobiliengeschäft erst beim Notar; alles davor ist Absichtserklärung.

Siehe auch: Beurkundung, Finanzierungsbestätigung

Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, die ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Unterhaltung wirtschaftlich noch genutzt werden kann. Sie ergibt sich aus Gesamtnutzungsdauer und Alter, wird aber durch Modernisierungen verlängert: Ein durchsaniertes Gründerzeithaus kann rechnerisch jünger sein als ein vernachlässigter Bau der Siebziger. In Ertrags- und Sachwertverfahren gehört sie zu den wirksamsten Stellgrößen, und über die Abschreibung interessiert sie auch die Bank und das Finanzamt des Käufers.

Siehe auch: Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren, Modernisierung

Die Restschuld ist der noch nicht getilgte Teil eines Darlehens zu einem Stichtag, beim Annuitätendarlehen sinkt sie anfangs langsam, später schneller. Sie ist die Schlüsselzahl an zwei Wegmarken: am Ende der Zinsbindung, wenn die Anschlussfinanzierung zu neuen Konditionen ansteht, und beim Verkauf, wenn sie samt etwaiger Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Kaufpreis abgelöst wird. Wer einen Verkauf plant, holt früh die aktuelle Restschuldbescheinigung der Bank ein; sie entscheidet mit darüber, was vom Erlös tatsächlich übrig bleibt.

Siehe auch: Ablösevereinbarung, Vorfälligkeitsentschädigung, Zinsbindung

Der Rohbauwert bezeichnet den Wert eines Gebäudes im Rohbauzustand, Fundamente, tragende Konstruktion, Dach, vor Ausbau und Technik; gebraucht wird er bei der Bewertung unfertiger Bauten und in der Feuerversicherung als Zwischenstufe der Versicherungssumme. In der Verkehrswertermittlung wird ein Rohbau über den Fertigstellungsgrad erfasst: erreichte Herstellungskosten abzüglich Restkosten und eines Abschlags für Risiko und Vermarktungsdauer. Wer einen Rohbau kauft, kauft neben Substanz immer auch die Frage, warum er einer geblieben ist.

Siehe auch: Fertigstellungsgrad, Sachwertverfahren, Bodengutachten

Die Rückauflassungsvormerkung sichert bei Schenkungen und vorweggenommener Erbfolge den Anspruch des Übergebers, die Immobilie zurückzufordern, wenn definierte Fälle eintreten: Verkauf ohne Zustimmung, Insolvenz des Beschenkten, Scheidung, Vorversterben. Sie steht im Grundbuch und wirkt wie ein Sicherheitsnetz unter der Übertragung; verfügen kann der Beschenkte dann faktisch nur mit Mitwirkung des Übergebers. Bei einem späteren Verkauf muss sie gelöscht werden, die Löschung gehört daher früh auf die Abwicklungsliste. Für Hamburger Familienimmobilien ist sie Standardbaustein sauber beratener Übergabeverträge.

Siehe auch: Vorweggenommene Erbfolge, Auflassungsvormerkung, Nießbrauch

Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert aus dem Bodenwert und den Herstellungskosten des Gebäudes, gemindert um die Alterswertminderung und angepasst an den Markt über den Sachwertfaktor. Es kommt zum Zug, wo Vergleichspreise und Erträge wenig hergeben, typisch bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern und Villen. Ohne die Marktanpassung wäre es eine Baukostenrechnung; erst der Sachwertfaktor macht daraus einen Marktwert.

HamburgDer Gutachterausschuss veröffentlicht für Hamburg eigene Sachwertfaktoren nach Lage und Objektgröße (Immobilienmarktbericht 2026). Wir rechnen damit, nicht mit Bundesdurchschnitten.

Siehe auch: Vergleichswertverfahren, Restnutzungsdauer, Bodenrichtwert

Der individuelle Sanierungsfahrplan ist ein gefördertes Beratungsformat der Energieberatung: Er nimmt das Gebäude auf und ordnet sinnvolle Maßnahmenpakete in eine Reihenfolge über Jahre, statt Einzelmaßnahmen zusammenhanglos zu stapeln. Neben der Orientierung bringt er handfeste Vorteile, denn für viele spätere Einzelmaßnahmen erhöht ein vorliegender Fahrplan die Fördersätze der Bundesförderung. Beim Verkauf eines unsanierten Hauses ist ein iSFP ein ehrliches Verkaufsargument: Er ersetzt die vage Sanierungsangst des Käufers durch einen bezifferten Weg.

Siehe auch: Energieausweis, Gebäudeenergiegesetz, Modernisierung

Ein Sanierungsgebiet ist ein förmlich festgelegtes Gebiet, in dem städtebauliche Missstände behoben werden sollen (§§ 136 ff. BauGB). Für Eigentümer bedeutet es Genehmigungspflichten für Verkäufe, Umbauten und teils Mietverträge sowie am Ende womöglich Ausgleichsbeträge für sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen; im Grundbuch steht dazu ein Sanierungsvermerk. Es ist nicht mit den Hamburger sozialen Erhaltungsverordnungen zu verwechseln, die andere Ziele verfolgen. Wer im Sanierungsgebiet verkauft, plant die behördliche Genehmigung als festen Verfahrensschritt ein.

Siehe auch: Soziale Erhaltungsverordnung, Bebauungsplan, Grundbuch

Das Sondereigentum ist der Teil einer Eigentumswohnung, der dem einzelnen Eigentümer allein gehört: die Räume der Wohnung selbst und die ihr zugeordneten Bestandteile, etwa Innentüren und nicht tragende Wände. Was genau Sondereigentum ist, legt die Teilungserklärung fest; tragende Teile, Fassade und in der Regel die Fenster bleiben Gemeinschaftseigentum. Verkauft wird immer das Paket aus Sondereigentum und Miteigentumsanteil am Ganzen.

Siehe auch: Gemeinschaftseigentum, Teilungserklärung

Das Sondernutzungsrecht gibt einem Wohnungseigentümer das alleinige Nutzungsrecht an einer Fläche des Gemeinschaftseigentums, typisch: Gartenanteil, Terrasse, Stellplatz. Die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum, nur ihre Nutzung ist diesem einen Eigentümer zugewiesen, festgehalten in der Teilungserklärung. Für den Verkauf zählt es doppelt: Es steigert den Wert der Wohnung spürbar, existiert aber nur, wenn es sauber dokumentiert ist. Mündliche Übung im Haus ist kein Recht.

Siehe auch: Teilungserklärung, Sondereigentum

Sondertilgungen sind außerplanmäßige Rückzahlungen auf ein Immobiliendarlehen neben der laufenden Rate; ob und in welchem Umfang sie kostenfrei möglich sind, regelt der Darlehensvertrag, üblich sind fünf bis zehn Prozent der Ursprungssumme je Jahr. Sie verkürzen die Laufzeit und senken die Restschuld, was am Ende der Zinsbindung bares Geld wert ist. Beim Verkauf mindern vertragliche Sondertilgungsrechte die Vorfälligkeitsentschädigung, denn die Bank darf nur den Schaden rechnen, der ihr nach Ausnutzung dieser Rechte entstanden wäre; die Klausel im Altvertrag lohnt also einen genauen Blick.

Siehe auch: Vorfälligkeitsentschädigung, Restschuld, Annuitätendarlehen

Die Sonderumlage ist eine zusätzliche Zahlung der Wohnungseigentümer neben dem Hausgeld, beschlossen für Maßnahmen, die die Rücklage nicht deckt, etwa eine Dachsanierung. Zahlen muss, wer bei Fälligkeit Eigentümer ist; beim Verkauf gehört deshalb vertraglich geregelt, wer eine beschlossene, aber noch nicht fällige Umlage trägt. In den Protokollen der Eigentümerversammlungen kündigen sich Sonderumlagen meist lange vorher an. Käufer lesen das, Verkäufer sollten es zuerst tun.

Siehe auch: Instandhaltungsrücklage, Hausgeld, Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Sozialbindung ist die Gegenleistung für öffentliche Wohnraumförderung: Für die Dauer der Bindung gelten Mietobergrenzen und Belegungsregeln, in Hamburg über die Förderwege der Investitions- und Förderbank. Für den Eigentümer bedeutet sie planbare, aber gedeckelte Erträge; für den Wert zählt vor allem das Ablaufdatum, denn mit dem Ende der Bindung wächst der Spielraum zur ortsüblichen Miete. Gebundene Objekte werden deshalb zweigeteilt gerechnet: Ertrag während der Bindung, Perspektive danach, beides mit Datum und Bescheid belegt.

Siehe auch: Belegungsrecht, Mietpreisbremse, Ortsübliche Vergleichsmiete

Eine soziale Erhaltungsverordnung schützt in ausgewiesenen Gebieten die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (§ 172 BauGB). In diesen Gebieten brauchen Rückbau, Nutzungsänderung und viele Modernisierungen eine Genehmigung, die Umwandlung in Eigentumswohnungen ist zusätzlich beschränkt, und der Stadt kann ein Vorkaufsrecht zustehen. Für Eigentümer heißt das nicht Stillstand, aber: erst Gebietskulisse prüfen, dann planen.

HamburgHamburg hat soziale Erhaltungsverordnungen in mehreren Bezirken erlassen; ob Ihr Grundstück in einer Gebietskulisse liegt, klären wir vor jeder Verkaufs- oder Modernisierungsplanung amtlich, nicht nach Stadtteilgefühl.

Siehe auch: Umwandlung, Vorkaufsrecht, Modernisierung

Die Spekulationsfrist beträgt bei Immobilien zehn Jahre: Wer innerhalb dieser Frist verkauft, versteuert den Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft mit seinem persönlichen Steuersatz (§ 23 EStG). Die Frist läuft von Beurkundung zu Beurkundung, nicht ab Übergabe. Steuerfrei bleibt der Verkauf trotz kürzerer Haltedauer, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde; angebrochene Jahre zählen mit. Bei geerbten Objekten übernehmen Erben die Frist des Erblassers.

Siehe auch: Drei-Objekt-Grenze, Beurkundung

Die Stellplatzablösung ist die Zahlung an die Stadt, mit der sich ein Bauherr von der Pflicht befreit, notwendige Stellplätze auf dem eigenen Grundstück herzustellen. In Hamburg ist die allgemeine Pkw-Stellplatzpflicht für Wohnungen seit der Bauordnungsnovelle 2013 abgeschafft, geblieben sind Anforderungen an Fahrradstellplätze und Sonderfälle; in älteren Baugenehmigungen und in anderen Bundesländern spielt die Ablöse weiter ihre Rolle. Für Bestandsobjekte lohnt der Blick in die alte Genehmigung: Dort dokumentierte Stellplatzpflichten und Baulasten wirken fort, auch wenn das heutige Recht großzügiger ist.

Siehe auch: Baulast, Baugenehmigung, Sondernutzungsrecht

Teileigentum ist das Pendant zum Wohnungseigentum für nicht zu Wohnzwecken dienende Räume: Läden, Büros, Praxen, Tiefgaragenplätze mit eigenem Grundbuchblatt (§ 1 WEG). Rechtlich gilt das gleiche Regelwerk wie für Wohnungen, wirtschaftlich eine andere Welt aus Gewerbemietrecht, anderer Finanzierung und eigener Käuferschicht. In gemischten Häusern prägt das Verhältnis von Wohn- zu Teileigentum die Gemeinschaft spürbar, von der Kostenverteilung bis zur Frage, wer nachts die Musik macht; wer eine Einheit kauft, liest deshalb zuerst die Teilungserklärung.

Siehe auch: Sondereigentum, Teilungserklärung, Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Teilungserklärung teilt ein Grundstück rechtlich in Miteigentumsanteile auf und verbindet jeden Anteil mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung. Zusammen mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan ist sie die Verfassung der Eigentümergemeinschaft: Sie regelt Miteigentumsanteile und damit Kostenverteilung, Stimmrechte, Sondernutzungsrechte und was am Gebäude wem gehört. Wer eine Wohnung verkauft oder kauft, liest sie vor dem Notartermin, nicht danach.

Siehe auch: Abgeschlossenheitsbescheinigung, Sondereigentum, Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Teilungsversteigerung ist die gerichtliche Versteigerung einer Immobilie, um eine Gemeinschaft aufzulösen, die sich nicht einigen kann, typisch bei Erbengemeinschaften und nach Trennungen. Jeder Miteigentümer kann sie beantragen, auch gegen den Willen der anderen. Sie ist das letzte Mittel, kein guter Verkaufsweg: Der Erlös bleibt häufig unter dem, was ein geordneter freihändiger Verkauf erzielt hätte. Wer die Zahlen früh auf den Tisch legt, erspart der Familie meist genau diesen Weg.

Siehe auch: Erbengemeinschaft, Zugewinnausgleich

Beim Teilverkauf verkauft ein Eigentümer einen Anteil seiner Immobilie an einen Anbieter, erhält dafür eine Sofortauszahlung und zahlt fortan ein laufendes Nutzungsentgelt für den verkauften Teil; verwandte Modelle sind Leibrente und Verkauf mit Nießbrauch. Die Werbung betont die Liquidität, die Gesamtrechnung über die Jahre steht meist kleiner gedruckt: Nutzungsentgelt, Gebühren und Regeln für den späteren Gesamtverkauf gehören nüchtern gegen Alternativen gerechnet, vom Bankdarlehen bis zum vollständigen Verkauf. Vor der Unterschrift: rechnen lassen und rechtlich prüfen lassen.

Siehe auch: Nießbrauch, Wohnrecht

Bei der Testamentsvollstreckung setzt ein vom Erblasser bestimmter Vollstrecker den letzten Willen um: Er verwaltet den Nachlass, erfüllt Vermächtnisse und verteilt das Erbe; solange sie dauert, können die Erben über nachlasszugehörige Immobilien nicht selbst verfügen (§§ 2197 ff. BGB). Im Grundbuch macht ein Testamentsvollstreckervermerk das sichtbar, verkauft wird dann durch den Vollstrecker. Sinnvoll ist das Instrument, wo Streit droht, Erben minderjährig sind oder eine Immobilie geordnet verwertet werden soll; wer es anordnet, sollte Person und Vergütung bewusst wählen, denn beides prägt, wie reibungsarm der Nachlass tatsächlich läuft.

Siehe auch: Erbschein, Erbengemeinschaft, Grundbuch

Der Tilgungssatz ist der Prozentsatz der Darlehenssumme, der im ersten Jahr zur Rückzahlung angesetzt wird; zusammen mit dem Zins ergibt er die Rate des Annuitätendarlehens. Er steuert die Geschwindigkeit des Schuldenabbaus: Ein Prozent anfängliche Tilgung bedeutet Jahrzehnte, drei Prozent verkürzen drastisch. Die Wahl ist eine Lebensphasenfrage, nicht nur eine Zinsfrage, und bei niedrigen Zinsen faktisch die Stellschraube, über die Vermögensaufbau in der Immobilie stattfindet. Banken erwarten heute meist mindestens zwei Prozent.

Siehe auch: Annuitätendarlehen, Restschuld, Sondertilgung

Die Traufhöhe ist der Abstand zwischen Geländeoberfläche und Traufe, der Schnittlinie von Außenwand und Dachhaut; Bebauungspläne nutzen sie neben der Firsthöhe, um Höhe und Maßstab der Bebauung zu steuern. Für Eigentümer entscheidet sie über Aufstockungsspielräume und die Frage, ob ein Staffelgeschoss noch geht. In Hamburger Bestandsstraßen erklärt die festgesetzte Traufhöhe das einheitliche Bild ganzer Züge, und beim Grundstückswert gehört sie zu den stillen Größen: gleiche Fläche, andere zulässige Höhe, anderer Preis.

Siehe auch: Firsthöhe, Bebauungsplan, Dachgeschossausbau

Umlagefähig sind die Betriebskosten, die der Vermieter nach Betriebskostenverordnung und vertraglicher Vereinbarung auf Mieter verteilen darf: Grundsteuer, Wasser, Heizung, Hauswart, Versicherung und die weiteren Katalogpositionen. Nicht umlagefähig bleiben Verwaltung, Instandhaltung und Rücklagenzuführung; im Wohnungseigentum ist deshalb nur ein Teil des Hausgelds beim Mieter abzuholen. Für Kapitalanleger ist diese Trennlinie die Basis jeder Nettorechnung, und beim Verkauf belegen die Abrechnungen der letzten Jahre, wie das Objekt wirtschaftlich wirklich läuft.

Siehe auch: Betriebskosten, Hausgeld, Nebenkostenabrechnung

Umschuldung heißt, ein bestehendes Immobiliendarlehen durch ein neues abzulösen, beim Ende der Zinsbindung kostenfrei möglich, davor nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung oder über das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren (§ 489 BGB). Beim Bankwechsel wird die Grundschuld abgetreten oder neu bestellt; die Abtretung ist meist der günstigere Weg. Ob sich der Wechsel lohnt, entscheidet der Vergleich aus Zinsvorteil und Wechselkosten über die Restlaufzeit, gerechnet, nicht gefühlt.

Siehe auch: Zinsbindung, Vorfälligkeitsentschädigung, Grundschuld

Umwandlung meint die Aufteilung eines Mietshauses in einzelne Eigentumswohnungen über eine Teilungserklärung. Sie verändert den Wert eines Mehrfamilienhauses erheblich, weil Wohnungen einzeln meist mehr erzielen als das Haus im Ganzen; genau deshalb ist sie vielerorts reguliert. Mieter erhalten bei der Veräußerung nach Umwandlung ein Vorkaufsrecht, und für Eigenbedarfskündigungen gilt die Kündigungssperrfrist.

HamburgIn Hamburg braucht die Begründung von Wohnungseigentum an Bestandsgebäuden mit mehr als fünf Wohnungen stadtweit eine Genehmigung (§ 250 BauGB). Der Vorbehalt gilt seit dem 13. November 2021 und ist bis zum 31. Dezember 2030 verlängert; Ausnahmen prüft das Bezirksamt im Einzelfall. Wer sein Zinshaus mit Aufteilungsfantasie bepreist, bepreist ein genehmigungspflichtiges Modell.

Siehe auch: Teilungserklärung, Kündigungssperrfrist, Vorkaufsrecht

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist die Bestätigung des Finanzamts, dass die Grunderwerbsteuer für einen Kaufvertrag gezahlt oder gesichert ist. Ohne sie trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer ein. Sie ist einer der stillen Taktgeber im Ablauf: Erst Steuerbescheid, dann Zahlung, dann Bescheinigung, dann Umschreibung. Wer den Zeitplan eines Verkaufs realistisch ansetzt, rechnet diese Wochen mit ein.

Siehe auch: Grunderwerbsteuer, Grundbuch

Untervermietung liegt vor, wenn der Mieter die Wohnung ganz oder teilweise einem Dritten überlässt; für die teilweise Überlassung hat er bei berechtigtem Interesse einen Anspruch auf Erlaubnis (§ 553 BGB), die vollständige Überlassung bleibt Verhandlungssache. Für Eigentümer ist das Thema doppelt relevant: als Vermieter wegen Kontrolle und Haftungsfragen, als Verkäufer, weil unklare Untermietverhältnisse die Übergabe verkomplizieren. In Hamburg kommt das Wohnraumschutzgesetz dazu, das die dauerhafte Zweckentfremdung als Ferienwohnung ohne Genehmigung untersagt; Kurzzeitvermietung ist damit kein rechtsfreier Ertragsturbo.

Siehe auch: Kauf bricht nicht Miete, Eigenbedarf, Mietkaution

Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert einer Immobilie aus den tatsächlich erzielten Kaufpreisen möglichst ähnlicher Objekte ab. Es ist das Standardverfahren für Eigentumswohnungen und für Häuser in Lagen mit ausreichend Verkaufsfällen. Seine Qualität steht und fällt mit der Datenbasis: Belastbar sind beurkundete Preise aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, nicht die Angebote, die gerade auf den Portalen stehen.

Siehe auch: Gutachterausschuss, Verkehrswert, Mikrolage

Der Verkehrswert ist der Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (§ 194 BauGB). Er wird nach Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren ermittelt und ist weder der Angebotspreis noch der Wunschpreis. Eine seriöse Einordnung nennt ihn zudem nie als einzelne Zahl, sondern als begründete Bandbreite; so halten wir es in der Marktwertanalyse.

Siehe auch: Angebotspreis, Vergleichswertverfahren, ImmoWertV

Das Verkehrswertgutachten ermittelt den Verkehrswert nach § 194 BauGB in einem vollumfänglichen, methodisch dokumentierten Gutachten: Besichtigung, Unterlagenprüfung, Wahl und Begründung der Verfahren nach ImmoWertV, nachvollziehbare Herleitung. Verlangt wird es, wo formale Beweiskraft zählt, beim Finanzamt für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG, vor Gericht, bei Betreuungen und Auseinandersetzungen; anerkannt sind dort regelmäßig nur öffentlich bestellte oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige. Von der Marktwertanalyse für die Verkaufsentscheidung unterscheidet es Auftrag, Tiefe und Preis, nicht die Sorgfalt.

Siehe auch: Verkehrswert, ImmoWertV, Sachverständigengutachten

Die Vermessung stellt Lage und Grenzen von Grundstücken und Gebäuden verbindlich fest; hoheitlich zuständig sind in Hamburg der Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure. Gebraucht wird sie bei Teilungen, Grenzunklarheiten, Neubauten und für den amtlichen Lageplan; das Ergebnis wandert ins Liegenschaftskataster, auf das sich das Grundbuch stützt. Für Eigentümer gilt die einfache Reihenfolge: Erst messen, dann streiten, meistens erübrigt der Grenztermin den Streit.

Siehe auch: Flurstück, Amtlicher Lageplan, Realteilung

Vollfinanzierung heißt, den gesamten Kaufpreis ohne Eigenkapital zu finanzieren; werden auch die Kaufnebenkosten mitfinanziert, spricht der Markt von 110-Prozent-Finanzierung. Banken bepreisen das mit deutlichen Zinsaufschlägen und prüfen Einkommen und Objekt strenger, denn der Beleihungsauslauf liegt über dem Wert der Sicherheit. Möglich ist sie für sehr gute Bonitäten, klug ist sie selten ohne Puffer: Schon moderate Preisrückgänge oder eine Verkaufsnotwendigkeit in den ersten Jahren führen sonst in die Lücke zwischen Restschuld und Erlös.

Siehe auch: Beleihungsauslauf, Eigenkapitalquote, Kaufnebenkosten

Ob ein Geschoss als Vollgeschoss zählt, bestimmt das Landesrecht über Höhen- und Flächenkriterien; in Hamburg regelt das die Bauordnung, Staffel- und Dachgeschosse fallen je nach Ausdehnung heraus oder hinein. Die Einstufung ist keine Formalie: Bebauungspläne begrenzen häufig die Zahl der Vollgeschosse, und daran hängen Geschossflächenzahl, Gebäudehöhe und damit das Baurecht des Grundstücks. Beim Dachausbau entscheidet sie mit, ob aus dem Speicher ein genehmigungsfähiges Wohngeschoss werden kann oder nur Stauraum mit Aussicht.

Siehe auch: Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl, Dachgeschossausbau, Bebauungsplan

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Ausgleich, den eine Bank verlangen darf, wenn ein Immobiliendarlehen während der Zinsbindung vorzeitig zurückgezahlt wird, etwa weil verkauft wird. Sie ersetzt der Bank den entgangenen Zins und kann fünfstellig ausfallen. Zwei Stellschrauben sollte jeder Verkäufer kennen: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung lässt sich jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist entschädigungsfrei kündigen (§ 489 BGB), und die Berechnung der Bank ist es wert, geprüft zu werden.

Siehe auch: Zinsbindung, Lastenfreistellung

Das Vorkaufsrecht erlaubt einem Berechtigten, in einen bereits geschlossenen Kaufvertrag zu den dort vereinbarten Bedingungen einzutreten und den Wunschkäufer zu verdrängen. Praktisch relevant sind zwei Fälle: das Vorkaufsrecht des Mieters, wenn seine Wohnung nach Umwandlung erstmals verkauft wird (§ 577 BGB), und das gemeindliche Vorkaufsrecht in bestimmten Gebieten (§§ 24 ff. BauGB). Der Notar holt vor der Kaufpreisfälligkeit die entsprechenden Erklärungen ein.

HamburgIn Gebieten mit sozialer Erhaltungsverordnung gehört die Vorkaufsrechts-Frage von Anfang an in den Zeitplan des Verkaufs; die Erklärung der Stadt ist dort Voraussetzung der Abwicklung. Seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 (4 C 1.20) darf die Stadt das Vorkaufsrecht nicht mehr ausüben, wenn das Haus im Zeitpunkt der Entscheidung den Zielen der Erhaltungsverordnung entsprechend genutzt wird (§ 26 Nr. 4 BauGB). Die Erklärung muss weiter eingeholt werden, der Zugriff ist aber der Ausnahmefall geworden.

Siehe auch: Soziale Erhaltungsverordnung, Umwandlung, Fälligkeitsmitteilung

Vorweggenommene Erbfolge ist die Übertragung von Vermögen zu Lebzeiten an die nächste Generation, bei Immobilien meist als Schenkung mit vorbehaltenem Nießbrauch oder Wohnrecht. Der Reiz liegt in den Freibeträgen der Schenkungsteuer, die sich alle zehn Jahre erneut nutzen lassen, und in der geordneten Übergabe statt eines Erbfalls unter Zeitdruck. Zur guten Praxis gehören vertragliche Rückforderungsrechte für Fälle wie Insolvenz oder Scheidung des Kindes. Die Gestaltung selbst gehört zu Notar und Steuerberater; die belastbare Wertermittlung davor ist unser Teil.

Siehe auch: Nießbrauch, Erbschaftsteuer, Wohnrecht

Die Wertermittlungsrichtlinien waren jahrzehntelang die Arbeitsanleitung der Verkehrswertermittlung neben der Verordnung; mit der ImmoWertV 2021 wurden sie durch die bundeseinheitlichen Anwendungshinweise (ImmoWertA) abgelöst. Wer heute auf WertR-Basis argumentiert, arbeitet mit auslaufendem Material; maßgeblich sind Verordnung, Anwendungshinweise und die vom Gutachterausschuss abgeleiteten Daten. Für Eigentümer ist der Begriff vor allem ein Prüfstein für Gutachtenqualität: Ein aktuelles Gutachten zitiert die aktuelle Grundlage.

Siehe auch: ImmoWertV, Verkehrswertgutachten, Gutachterausschuss

Das Widerrufsrecht erlaubt Verbrauchern, einen Maklervertrag, der ausschließlich per E-Mail, Telefon oder über ein Portal geschlossen wurde, innerhalb von vierzehn Tagen zu widerrufen. Die Frist beginnt erst mit ordnungsgemäßer Belehrung; soll der Makler schon vorher tätig werden, braucht er dafür den ausdrücklichen Wunsch des Auftraggebers, sonst steht seine Provision infrage. Ein ordentlicher Maklervertrag regelt das vorab, schriftlich und ohne Eile.

Siehe auch: Alleinauftrag, Maklerprovision

Die Wohnflächenverordnung regelt, wie Wohnfläche zu berechnen ist, und sie rechnet strenger, als viele Exposés es tun: Flächen unter Dachschrägen zählen erst ab einem Meter Höhe zur Hälfte und erst ab zwei Metern voll, Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Da Kaufpreis und Miete meist je Quadratmeter argumentiert werden, ist eine belastbare Flächenberechnung bares Geld, in beide Richtungen.

Siehe auch: Verkehrswert, Exposé

Die Wohnlage bewertet die Qualität des Wohnumfelds einer Adresse, Ruhe, Grün, Bild der Straße, Dichte, und ist von der Makro-Frage nach dem Stadtteil zu unterscheiden: Innerhalb desselben Stadtteils liegen normale und gute Wohnlagen oft nur eine Straßenecke auseinander.

HamburgHamburg stuft im Wohnlagenverzeichnis zum Mietenspiegel jede Wohnadresse adressscharf als normale oder gute Wohnlage ein; die Einstufung wirkt unmittelbar auf die ortsübliche Vergleichsmiete und ist seit 2025 über das Wohnlagemodell auch Grundlage der Hamburger Grundsteuer. Für die Kaufpreisbewertung ist sie ein Indiz unter mehreren, kein Preisschild: Sie bewertet Umfeld, nicht Objektzustand.

Siehe auch: Mikrolage, Mietenspiegel, Grundsteuer

Das Wohnrecht ist das im Grundbuch eingetragene Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon zu bewohnen (§ 1093 BGB), meist lebenslang. Anders als der Nießbrauch erlaubt es grundsätzlich keine Vermietung; es ist das engere, persönlichere Recht. Bei Übertragungen in der Familie sichert es den Eltern das Zuhause. Für einen späteren Verkauf ist es ein gewichtiger Faktor: Ein belegtes Wohnrecht mindert den erzielbaren Preis, je nach Alter des Berechtigten erheblich.

Siehe auch: Nießbrauch, Vorweggenommene Erbfolge, Grundbuch

Wohnungsbauförderung bündelt die öffentlichen Programme für Bau, Kauf und Modernisierung: zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse der KfW und des BAFA auf Bundesebene, in Hamburg ergänzt um die Programme der Investitions- und Förderbank, von der Neubauförderung bis zu energetischen Paketen. Gefördert wird gegen Bedingungen, energetische Standards, teils Miet- und Belegungsbindungen. Für Eigentümer lohnt der Blick vor jeder größeren Maßnahme, denn Förderung gibt es nur vor Beauftragung; und beim Verkauf geförderter Objekte gehören Restbindungen offen auf den Tisch.

Siehe auch: Sozialbindung, Sanierungsfahrplan, Modernisierung

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Gemeinschaft aller Eigentümer einer aufgeteilten Immobilie. Sie entscheidet in der Eigentümerversammlung per Beschluss über das Gemeinschaftseigentum, der Verwalter führt aus. Beim Verkauf einer Wohnung verkauft sich die Gemeinschaft mit: Käufer lesen die Protokolle der letzten Jahre und die Beschluss-Sammlung genauer als jedes Exposé. Sieht die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung vor, wird der Verkauf zudem erst mit ihr wirksam; sie darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden.

Siehe auch: Teilungserklärung, Hausgeld, Gemeinschaftseigentum

Das Wohnungseigentumsgesetz ist die Rechtsgrundlage des Wohnungseigentums: Es definiert Sonder- und Gemeinschaftseigentum, ordnet Verwaltung, Versammlung und Beschlussfassung und regelt seit der Reform 2020 unter anderem erleichterte bauliche Veränderungen und den zertifizierten Verwalter. Ohne dieses Gesetz gäbe es die Eigentumswohnung als Rechtsform nicht. Für Eigentümer ist es weniger Lektüre als Landkarte: Wer weiß, was Beschluss, was Vereinbarung und was Sondereigentum ist, liest Teilungserklärung und Protokolle mit anderen Augen.

Siehe auch: Wohnungseigentümergemeinschaft, Sondereigentum, Teilungserklärung

Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der Zinssatz eines Immobiliendarlehens festgeschrieben ist, üblich sind zehn bis zwanzig Jahre. An ihrem Ende steht die Anschlussfinanzierung zum dann geltenden Zins; wer während der Bindung verkauft und ablöst, dem kann eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen. Der Blick in die eigenen Darlehensdaten gehört deshalb an den Anfang jeder Verkaufsüberlegung, nicht an ihr Ende.

Siehe auch: Vorfälligkeitsentschädigung, Beleihungswert

Zinshaus ist der norddeutsche Begriff für das klassische Mietwohnhaus, das seinen Eigentümern Zins im alten Wortsinn bringt: laufenden Mietertrag. Der Hamburger Bestand aus Gründerzeit- und Backsteinzeilen ist ein eigener Markt mit eigener Käuferschicht, bewertet über Ertrag, Substanz und Lage, gehandelt über Faktoren auf die Jahresnettokaltmiete. Wer ein Zinshaus verkauft, verkauft drei Dinge zugleich, Gebäude, Mietverträge und Bewirtschaftungsgeschichte; vollständige Unterlagen zu allen dreien sind hier keine Kür, sondern der Preisunterschied.

Siehe auch: Renditeobjekt, Kaufpreisfaktor, Ertragswertverfahren

Zubehör sind bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks dauerhaft dienen, ohne Bestandteil zu sein (§ 97 BGB); der Verkauf eines Grundstücks erfasst es im Zweifel mit (§ 311c BGB). Die Abgrenzung zu wesentlichen Bestandteilen wie der Einbauheizung und zu frei beweglichem Inventar wie Möbeln entscheidet, was ohne Extra-Vereinbarung mitverkauft ist. Kaufverträge listen deshalb sauber auf, was bleibt, Einbauküche, Markise, Gartenhaus, auch weil mitverkauftes Inventar bei realistischem Wertansatz die Grunderwerbsteuer mindert.

Siehe auch: Kaufnebenkosten, Grunderwerbsteuer, Übergabeprotokoll

Der Zugewinnausgleich gleicht bei der Scheidung aus, was die Ehegatten während der Ehe unterschiedlich an Vermögen hinzugewonnen haben: Wer mehr Zugewinn hat, zahlt die Hälfte der Differenz. Eine Immobilie geht mit ihrem Verkehrswert in diese Rechnung ein, im Anfangs- und im Endvermögen. Gestritten wird fast immer über die Bewertung, selten über die Formel; eine belastbare, nachvollziehbare Werteinordnung entschärft die teuerste Frage der Auseinandersetzung.

Siehe auch: Verkehrswert, Teilungsversteigerung

Die Zwangsverwaltung ist neben der Zwangsversteigerung der zweite Weg der Immobiliarvollstreckung: Ein gerichtlich bestellter Verwalter übernimmt das Objekt und führt die Erträge, vor allem Mieten, an die Gläubiger ab, während der Eigentümer die Verfügungsgewalt verliert (§§ 146 ff. ZVG). Sie zielt auf laufende Erträge statt auf Verwertung der Substanz und endet, wenn die Forderungen bedient sind oder die Versteigerung folgt. Für Mieter ändert sich der Ansprechpartner, nicht der Vertrag; für Eigentümer in Schieflage ist der frühe, geordnete freihändige Verkauf fast immer der wirtschaftlich bessere Ausgang.

Siehe auch: Teilungsversteigerung, Grundschuld, Grundbuch

Die Zwischenfinanzierung überbrückt einen absehbaren Geldeingang, klassisch: Das neue Zuhause ist gefunden, der Erlös aus dem alten steckt noch in dessen Verkauf. Sie läuft kurz, meist bis 24 Monate, ist variabel verzinst und endfällig, getilgt wird aus dem Verkaufserlös. Ihr Preis ist die Prämie für Beweglichkeit; ihr Risiko liegt im Zeitplan, wenn der Altverkauf länger dauert als gedacht. Wer Kauf und Verkauf verzahnt, rechnet die Brücke deshalb konservativ, mit realistischer Vermarktungsdauer und belastbarem Wert des Bestandsobjekts.

Siehe auch: Vollfinanzierung, Restschuld, Fälligkeitsmitteilung