Wie viel Steuern zahle ich beim Hausverkauf?

Das selbst bewohnte Haus lässt sich steuerfrei verkaufen, wenn die Eigennutzung das Verkaufsjahr und die beiden Vorjahre abdeckt; auf die Zehnjahresfrist kommt es dann nicht an. Ebenfalls steuerfrei ist der Verkauf nach Ablauf von zehn Jahren seit der Anschaffung, unabhängig von der Nutzung.

Vermietet und innerhalb der Frist verkauft: Dann ist der Gewinn ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Er errechnet sich aus Verkaufspreis abzüglich Anschaffungs- und Veräußerungskosten, erhöht um in Anspruch genommene Abschreibungen, und wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz belastet; eine Freigrenze gilt nur für Bagatellgewinne. Wie hoch die Steuer konkret ausfällt, hängt damit am Gesamteinkommen des Jahres.

Die Grunderwerbsteuer schuldet beim üblichen Vertragsaufbau der Käufer, in Hamburg 5,5 Prozent des Kaufpreises. Auch die Notar- und Grundbuchkosten des Erwerbs liegen beim Käufer; der Verkäufer trägt die Kosten der Lastenfreistellung, also der Löschung seiner Grundschulden.

Geerbte Objekte übernehmen die Fristen des Erblassers. Häusliches Arbeitszimmer, teilweise Vermietung oder gemischte Nutzung können Teilbeträge steuerpflichtig machen. Und wer mehrere Objekte in wenigen Jahren verkauft, streift die Drei-Objekt-Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel. In allen drei Konstellationen gehört die Rechnung zum Steuerberater, bevor der Vertrag entworfen wird.