Wann fällt Spekulationssteuer an?

Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag. Gerechnet wird taggenau: Wer am 1. September 2016 gekauft hat, verkauft ab dem 2. September 2026 außerhalb der Frist. Besteuert wird der Gewinn, also Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten und Veräußerungskosten; bei vermieteten Objekten erhöhen zwischenzeitliche Abschreibungen den steuerpflichtigen Gewinn.

Steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Angebrochene Jahre zählen: Einzug im Dezember 2024, Nutzung 2025, Verkauf 2026 genügt dem Wortlaut. Für die reine Eigennutzung über die gesamte Haltedauer stellt sich die Frage ohnehin nicht.

Erben und Beschenkte treten in die Frist des Vorgängers ein: Hatte der Erblasser die Zehnjahresfrist bereits erfüllt, verkaufen die Erben insoweit steuerfrei; die Erbschaftsteuer ist davon eine getrennte Frage. Wer eine geerbte, zuvor vermietete Wohnung kurz nach dem Erbfall verkauft, sollte die Anschaffungsdaten des Erblassers kennen, bevor ein Preis verhandelt wird.

Wer binnen fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel mit ganz anderen Folgen, der Drei-Objekt-Grenze. Das betrifft vor allem Erben mehrerer Einheiten und Aufteiler; die Grenze ist Indiz, nicht Automatik, und gehört bei Mehrfachverkäufen früh zum Steuerberater.

Vor jedem Verkaufsentschluss die beiden Daten prüfen: Kaufvertrag damals, geplanter Verkauf heute. Liegt der Termin knapp vor Fristablauf, ist Warten oft bares Geld. Die Berechnung im Einzelfall, auch zu Abschreibungen und Kosten, gehört zum Steuerberater.