Muss ich beim Erben einer Immobilie Steuern zahlen?

Grundlage der Steuer ist der Grundbesitzwert, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz in typisierten Verfahren feststellt. Diese Verfahren rechnen mit Durchschnittsgrößen und können über dem tatsächlichen Marktwert liegen. Der Gegenbeweis ist ausdrücklich vorgesehen: Nach § 198 BewG zählt der niedrigere gemeine Wert, nachgewiesen durch ein Verkehrswertgutachten eines qualifizierten Sachverständigen oder einen zeitnahen Verkauf.

Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben 500.000 € Freibetrag, Kinder 400.000 € je Elternteil, Enkel in der Regel 200.000 €; Geschwister, Nichten und Neffen nur 20.000 € und eine ungünstigere Steuerklasse. Der Steuersatz wächst mit dem Wert über dem Freibetrag. Eine Eigentumswohnung in einer Hamburger Innenlage kann den Kinderfreibetrag allein ausschöpfen, deshalb entscheidet die Bewertung so oft über die Steuer.

Steuerfrei bleibt das Familienheim, wenn der Ehepartner es nach dem Erbfall selbst bewohnt und zehn Jahre dort bleibt; für Kinder gilt dasselbe bis 200 Quadratmeter Wohnfläche, der darüber liegende Teil wird anteilig besteuert. Wer vor Ablauf der zehn Jahre ohne zwingenden Grund auszieht oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend. Die Regel ist mächtig, aber an enge Fristen gebunden, auch der Einzug muss unverzüglich erfolgen.

Der Erwerb ist dem Finanzamt binnen drei Monaten formlos anzuzeigen (§ 30 ErbStG); zur Abgabe einer Erklärung fordert das Amt gesondert auf. Wer verkauft, sollte die steuerliche Lage vorher kennen: Ein zeitnaher Verkaufspreis wirkt auf die Bewertung zurück, im Guten wie im Schlechten.

Diese Seite erklärt die Systematik, sie ersetzt keine Steuerberatung. Gestaltung, Fristenläufe und der Gutachtenweg nach § 198 BewG gehören zum Steuerberater; wir liefern die Marktseite, also den belegten Wert und seine Herleitung.