Kann ein Miterbe den Verkauf blockieren?

Das Gesetz trennt zwei Ebenen. Über die laufende Verwaltung, also Vermietung, Instandhaltung, Versicherung, entscheidet die Mehrheit nach Erbquoten (§ 2038 BGB). Über den Verkauf entscheiden alle (§ 2040 BGB). Wer ein Fünftel hält, hat beim Verkauf dasselbe Gewicht wie derjenige, der vier Fünftel hält.

Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Kommt keine Einigung zustande, führt der Weg zur Teilungsversteigerung: Ein Miterbe beantragt beim Amtsgericht die Versteigerung der Immobilie, der Erlös tritt an ihre Stelle und wird nach Quoten verteilt. Die Zustimmung der anderen ist dafür nicht nötig.

Sie funktioniert, aber sie kostet. Im Versteigerungstermin fehlt der Wettbewerb des freien Marktes, das Verfahren dauert Monate bis Jahre, Gerichts- und Sachverständigenkosten mindern den Erlös, und die Immobilie wird in einem Umfeld angeboten, das Käufer mit Schnäppchenerwartung anzieht. Die Drohung mit der Teilungsversteigerung wirkt in Verhandlungen deshalb regelmäßig besser als ihre Durchführung.

Fast jede Blockade, die wir erleben, hat einen von drei Gründen: Der Blockierende hält den Preis für zu niedrig, er hängt an der Immobilie, oder er misstraut den anderen Miterben. Alle drei Gründe lassen sich adressieren, und zwar in dieser Reihenfolge.

Ein belastbarer Wert nimmt dem ersten Grund die Grundlage. Ein Gutachten, das alle gemeinsam beauftragen, wirkt stärker als drei Einschätzungen, die jeder für sich einholt. Der zweite Grund braucht Zeit und ein Gespräch, kein Rechtsmittel. Der dritte lässt sich durch Transparenz im Verfahren auflösen: gemeinsame Beauftragung, offene Kommunikation, keine Nebenabreden.

Wo die Fronten verhärtet sind, gehört der Fall zu einem Fachanwalt für Erbrecht. Wir liefern die Bewertungsgrundlage und die Marktlage. Die rechtliche Vertretung liegt nicht bei uns.