Wann muss ich mein Haus sanieren?

Erstens die oberste Geschossdecke: Sie muss so gedämmt sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet; ein ausreichend gedämmtes Dach darüber erfüllt die Pflicht ebenso (bisher § 47 GEG, im Gebäudemodernisierungsgesetz fortgeführt). Zweitens Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen, typischerweise im Keller. Die frühere dritte Pflicht, das Betriebsverbot für Konstanttemperaturkessel nach 30 Betriebsjahren (§ 72 GEG), hat das Gebäudemodernisierungsgesetz gestrichen; ein alter Kessel darf weiterlaufen, solange er funktioniert.

Bewohnen Sie ein Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen selbst und haben es bereits am 1. Februar 2002 bewohnt, gelten die Nachrüstpflichten für Sie nicht. Erst der nächste Eigentümer muss sie erfüllen, und dann binnen zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang. Genau deshalb ist die Frage beim Verkauf und im Erbfall so relevant.

Zusätzlich gilt ein Wirtschaftlichkeitsgebot: Eine Maßnahme kann entfallen, wenn sich der Aufwand nicht in angemessener Frist durch die Einsparung erwirtschaften lässt. Über Einzelfälle entscheidet die zuständige Behörde, nicht das Bauchgefühl.

Von den Nachrüstpflichten zu trennen sind die Regeln für neue Heizungen. Die 65-Prozent-Regel, die in Hamburg am 1. Juli 2026 in Kraft trat, ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz seit dem 29. Juli 2026 wieder entfallen. Über die Heizungsart entscheidet der Eigentümer; wer eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss ab 2029 einen steigenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe nutzen, zehn Prozent ab 2029 bis sechzig Prozent ab 2040 (§ 43 GModG).

Käufer rechnen offene Pflichten in ihr Gebot ein, oft großzügiger als die tatsächlichen Kosten. Wer Nachweise über Dämmung, Kesselalter und Wartung bereitlegt, nimmt dieser Kalkulation die Unsicherheit. Ein individueller Sanierungsfahrplan macht aus der Sanierungsangst eine bezifferte Reihenfolge, und das ist ein Verkaufsargument.

Diese Seite ordnet die Systematik ein. Ob eine konkrete Maßnahme an Ihrem Gebäude Pflicht ist, entscheidet der Einzelfall; das gehört zum Energieberater, bei Streit zur zuständigen Behörde.