Wie wird der Wert einer geerbten Immobilie ermittelt?

Für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser gilt vorrangig das Vergleichswertverfahren mit Kaufpreisen und Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses (§ 183 BewG). Für Mietwohngrundstücke rechnet das Finanzamt im Ertragswertverfahren (§§ 184 ff. BewG). Fehlen Vergleichsdaten, greift das Sachwertverfahren (§§ 189 ff. BewG). Die Verfahren sind gesetzlich vorgegeben, nicht wählbar.

Die typisierten Verfahren kennen weder den Sanierungsstau noch das feuchte Souterrain, weder die laute Kreuzung noch das eingetragene Wohnrecht. Sie rechnen mit Bodenrichtwert, Fläche, Baujahr und Modellwerten. Genau diese Vereinfachung trifft bei Nachlassimmobilien häufig zu hoch, weil geerbte Häuser oft lange nicht modernisiert wurden.

Das Gesetz erlaubt ausdrücklich den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Zwei Wege führen dorthin: ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen, oder ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis innerhalb eines Jahres um den Bewertungsstichtag. Wer ohnehin verkaufen will, hat den Nachweis damit oft schon in der Hand.

Eine Maklerbewertung oder eine Online-Schätzung genügt dem Finanzamt für diesen Nachweis nicht. Sie ist trotzdem sinnvoll, weil sie früh zeigt, ob sich der Aufwand für ein Gutachten überhaupt lohnt.

Lassen Sie den Marktwert früh einschätzen und vergleichen Sie ihn mit dem Bescheid des Finanzamts. Liegt der Grundbesitzwert deutlich darüber, prüft der Steuerberater den Weg über § 198 BewG; die Frist zum Einspruch beträgt einen Monat ab Bekanntgabe. Für die Einschätzung selbst arbeiten wir mit den beurkundeten Preisen des Hamburger Gutachterausschusses.