Wie berechnet man den Nießbrauchwert?

Ausgangspunkt ist die nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete des Objekts, bei selbst genutzten Immobilien der ortsübliche Mietwert nach Mietenspiegel. Davon abzuziehen sind die Kosten, die der Nießbraucher trägt, typischerweise Instandhaltung und Verwaltung. Was übrig bleibt, ist der Jahreswert des Rechts.

Er bildet die statistische Restlebenserwartung ab und wird jährlich vom Bundesfinanzministerium auf Basis der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes veröffentlicht. Je jünger der Berechtigte, desto höher der Faktor und damit der Wert des Rechts. Bei einem Nießbrauch auf bestimmte Zeit wird stattdessen mit der Laufzeit gerechnet, bei zwei Berechtigten mit der längeren Lebenserwartung.

Der Jahreswert darf höchstens ein 18,6-tel des Grundbesitzwerts betragen. Diese Grenze verhindert, dass ein Nießbrauch rechnerisch mehr wert wird als die Immobilie selbst. Bei hohen Mieten im Verhältnis zum steuerlichen Wert greift sie regelmäßig und begrenzt den steuerlichen Abzug.

Bei Schenkung und vorweggenommener Erbfolge mindert der Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchs die Bemessungsgrundlage der Schenkungsteuer. Beim Verkauf einer nießbrauchbelasteten Immobilie mindert er den Kaufpreis, weil der Käufer das Objekt zunächst nicht nutzen kann. Und bei Ablösung eines bestehenden Rechts ist er die Verhandlungsgrundlage.

Wichtig: Die steuerliche Bewertung nach dem Bewertungsgesetz und der wirtschaftliche Abschlag am Markt sind zwei Paar Schuhe. Käufer rechnen nicht mit der Sterbetafel, sondern mit ihrem Risiko; der Marktabschlag liegt deshalb oft über dem steuerlichen Wert.

Die aktuellen Vervielfältiger stehen im jährlichen BMF-Schreiben; sie hier abzudrucken wäre eine Momentaufnahme. Die konkrete Berechnung für Ihren Fall, mit Deckelung und Steuerfolgen, gehört zum Steuerberater. Den Verkehrswert und den marktüblichen Abschlag liefern wir.