Kann ich mein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben?

Der Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) gibt Ihnen das umfassende Nutzungsrecht: selbst wohnen oder vermieten, eingetragen in Abteilung II des Grundbuchs, insolvenzfest gegenüber dem Käufer. Der Käufer zahlt dafür deutlich weniger, denn der Kapitalwert des Nießbrauchs wird vom Kaufpreis abgezogen; er hängt an Alter und Mietwert. Üblich ist dieser Weg innerhalb der Familie, am Markt findet ein nießbrauchbelastetes Haus nur eine kleine Käufergruppe.

Das dingliche Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) sichert das eigene Wohnen, endet aber faktisch, wenn Sie ausziehen, etwa in die Pflege; vermieten dürfen Sie im Regelfall nicht. Es mindert den Kaufpreis weniger als der Nießbrauch und ist die schlankere Lösung, wenn es allein um das Bleiben geht. Die Ausgestaltung, auch wer Instandhaltung und Nebenkosten trägt, gehört präzise in die notarielle Urkunde.

Sie verkaufen frei am Markt und schließen mit dem Käufer einen Mietvertrag. Vorteil: der volle Marktpreis, denn der Käufer erwirbt ein vermietetes Objekt mit sofortigem Ertrag. Nachteil: Sie sind Mieter mit den Rechten und Grenzen des Mietrechts; die Absicherung hängt an der Vertragsgestaltung, etwa einem längeren Kündigungsverzicht. Für Kapitalanleger ist genau diese Konstellation attraktiv, das verbreitert den Käuferkreis.

Beim Teilverkauf erwirbt ein Anbieter einen Miteigentumsanteil, Sie zahlen für dessen Anteil ein laufendes Nutzungsentgelt und tragen meist weiter Instandhaltung und Lasten; beim späteren Gesamtverkauf kommen Abwicklungsentgelte dazu. Das Modell ist zulässig, aber in Summe regelmäßig die teuerste der vier Varianten. Wer es erwägt, sollte die Gesamtkosten über die erwartete Wohndauer gegen einen Vollverkauf mit Nießbrauch oder Rückanmietung rechnen, bevor unterschrieben wird.

Erst die Lebensfrage klären: Wie lange wollen Sie bleiben, und braucht es das Recht zu vermieten? Dann den Wert des Hauses und den Kapitalwert des gewünschten Rechts beziffern lassen, beides gehört in eine Marktwertanalyse. Die steuerliche Seite, gerade bei Übertragungen in der Familie, gehört zum Steuerberater, die Urkunde zum Notar.