Wie viel mindert ein Wohnrecht den Wert?

Der Jahreswert ist die ortsübliche Miete für die überlassenen Räume, abzüglich der Kosten, die der Berechtigte trägt. Multipliziert wird mit dem Vervielfältiger aus der amtlichen Sterbetafel, der an Alter und Geschlecht hängt (§ 14 BewG). Je jünger der Berechtigte, desto höher der Wert des Rechts und desto größer der Abzug.

Ein Käufer erwirbt ein Objekt, das er auf unbestimmte Zeit weder bewohnen noch frei vermieten kann. Eigennutzer fallen als Interessenten praktisch aus, Kapitalanleger rechnen mit Risikoaufschlag, und Banken finanzieren belastete Objekte zurückhaltender. Der Abschlag am Markt liegt deshalb regelmäßig über dem steuerlichen Kapitalwert; wie weit darüber, hängt von Lage, Alter des Berechtigten und Objekttyp ab.

Das dingliche Wohnungsrecht sichert nur das eigene Wohnen und erlischt faktisch beim dauerhaften Auszug. Der Nießbrauch geht weiter, er erlaubt auch die Vermietung, und mindert den Wert entsprechend stärker. Ein schuldrechtliches Wohnrecht ohne Grundbucheintrag bindet den Käufer dagegen nicht; hier lohnt der genaue Blick, was tatsächlich eingetragen ist.

Lassen Sie zwei Werte ermitteln: den unbelasteten Verkehrswert und den belasteten. Die Differenz ist Ihre Verhandlungsgrundlage, auch gegenüber dem Berechtigten, falls über eine Ablösung gesprochen wird. Häufig ist die einvernehmliche Löschung gegen Abfindung wirtschaftlich besser als der Verkauf mit Belastung.