Was ist der Bodenrichtwert?

Die Gutachterausschüsse werten alle notariellen Kaufverträge ihres Gebiets aus und leiten daraus für abgegrenzte Zonen mit vergleichbarer Lagequalität einen Richtwert ab (§§ 193, 196 BauGB). In Hamburg geschieht das zum Stichtag 1. Januar, veröffentlicht wird kostenfrei über das Portal BORIS. Damit ist der Bodenrichtwert eine der wenigen wirklich amtlichen Zahlen am Immobilienmarkt.

Er ist kein Grundstückspreis: Ihr Grundstück kann größer, kleiner, besser oder schlechter geschnitten sein als das Normgrundstück der Zone. Er enthält kein Gebäude: Was darauf steht, bewertet er nicht. Und er hängt an der zonentypischen Ausnutzung; wer mehr bauen darf als üblich, hat einen höheren Bodenwert, wer weniger darf, einen niedrigeren.

Im Sachwertverfahren bildet er den Bodenwertanteil, im Vergleichswertverfahren dient er der Anpassung. Bei alten Gebäuden wird er zur Wertuntergrenze, denn irgendwann trägt der Boden den Wert allein. Und in den inneren Hamburger Lagen macht er häufig den größeren Teil des Immobilienwerts aus, was bei der Kaufpreisaufteilung für die Abschreibung unmittelbar Folgen hat.

Schauen Sie Ihren Zonenwert nach, aber übertragen Sie ihn nicht ungeprüft auf Ihr Grundstück. Für eine belastbare Einordnung braucht es die Abweichungen: Zuschnitt, Ausnutzbarkeit, Erschließung, Altlastenverdacht. Genau diese Prüfung unterscheidet eine Bewertung von einer Multiplikation.