Hafte ich für Mängel nach dem Verkauf?

Die Formel gekauft wie gesehen, also der Ausschluss der Rechte aus §§ 434 ff. BGB, ist bei Bestandsimmobilien Standard. Sie befreit den Verkäufer von der Haftung für Mängel, die bei Übergabe vorhanden waren, auch für solche, die er selbst nicht kannte. Das ist sachgerecht: Niemand kann für ein fünfzig Jahre altes Haus einstehen wie für eine Neuware.

Bei Arglist: Wer einen ihm bekannten, nicht erkennbaren erheblichen Mangel verschweigt, haftet trotz Ausschluss (§ 444 BGB). Klassiker sind Feuchtigkeit im Keller, bekannte Schwammbefunde, ungenehmigte Umbauten, Streit in der Eigentümergemeinschaft über anstehende Sanierungen. Und bei zugesicherten Eigenschaften: Wer eine Wohnfläche, eine Baugenehmigung oder eine Mietfähigkeit ausdrücklich verspricht, steht dafür ein.

Offenlegen ist die günstigere Strategie. Ein bekannter Mangel, der offen im Exposé und im Kaufvertrag steht, mindert vielleicht den Preis, beendet aber jede spätere Diskussion. Ein verschwiegener Mangel kann Jahre später zur Rückabwicklung oder zum Schadensersatz führen, und die Verjährung beginnt bei Arglist erst mit der Kenntnis des Käufers.

Schreiben Sie auf, was Sie über das Objekt wissen, auch das Unangenehme, und lassen Sie es in den Kaufvertrag aufnehmen. Übergeben Sie Unterlagen zu Schäden und Reparaturen vollständig. Halten Sie Aussagen aus Besichtigungen zurückhaltend: Was Sie mündlich zusichern, kann als Beschaffenheitsvereinbarung gelten. Im Zweifel formuliert der Notar die Klausel, nicht das Gedächtnis.