Bodenrichtwert, Marktbericht oder Mietenspiegel.Welche Hamburger Datenquelle was sagt, und was nicht.
Wer in Hamburg nach Immobilienpreisen sucht, findet sechs Quellen, die sechs verschiedene Dinge messen. Fünf davon sind amtlich. Dieser Leitfaden sagt, was jede belegt, wo sie liegt, wie aktuell sie ist, und in welcher Reihenfolge man sie liest.
Stand 2. September 2026 · Lesezeit 10 Min.
Für Eigentümer, Erben und Kapitalanleger, die eine Zahl aus dem Internet nicht mehr glauben wollen, ohne zu wissen, woher sie kommt, und die vor einem Verkauf, einer Bewertung oder einem Gespräch mit dem Finanzamt die amtliche Ebene kennen wollen.
Sechs Quellen, in der Reihenfolge, in der wir sie lesen
- 01
Der Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses
Die einzige Quelle, die zeigt, was tatsächlich bezahlt wurde. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte erfasst jeden beurkundeten Kaufvertrag in der Kaufpreissammlung und veröffentlicht jährlich den Immobilienmarktbericht: Vertragszahlen, Geldumsätze, Preisindizes und Mittelwerte je Stadtteil, für Wohnungen ohne Neubau. Für 2025 sind das 10.120 Kaufverträge und ein Preisindex für Eigentumswohnungen von 265 gegenüber 300 im Höchstjahr 2022. Der Bericht ist die Erstquelle für jede Aussage über Kaufpreise.
- Kosten und Dauer
- Berichtsjahr 2025, erschienen 2026; hamburg.de, Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung.
- Was schiefgeht
- Der Stadtteil-Mittelwert wird auf die eigene Wohnung übertragen. Harvestehude hatte 2025 genau 99 Kauffälle, die Straße ist nicht dabei.
- 02
Die Kaufpreissammlung und die Auskunft
Hinter dem Bericht steht die Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB. Aus ihr kann der Gutachterausschuss Auskünfte erteilen, etwa Vergleichspreise für ein Gutachten; Sachverständige nutzen diesen Zugang. Für Eigentümer ist der Bericht die zugängliche Verdichtung; die Sammlung selbst ist nicht öffentlich.
- Kosten und Dauer
- Auskünfte gebührenpflichtig, über den Gutachterausschuss; für die eigene Bewertung greift der Sachverständige zu.
- Was schiefgeht
- Ein Käufer behauptet Vergleichspreise aus der Sammlung, die er nicht haben kann.
- 03
Die Bodenrichtwerte in BORIS
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Zone, aus beurkundeten Kaufpreisen abgeleitet (§ 196 BauGB), in Euro je Quadratmeter Grundstück bei zonentypischer Ausnutzung, Stichtag in Hamburg der 1. Januar. Er bewertet den Boden, nicht das Gebäude, und die Zone, nicht Ihr Grundstück. Er erklärt, warum zwei Straßen mit gleicher Wohnlage verschieden bezahlt werden: Harvestehude im Median 4.919 Euro, Sasel 687. Zum 1. Januar 2026 gaben die Werte für Einfamilienhausbauplätze um rund fünf, für Geschosswohnungsbau um rund vier Prozent nach.
- Kosten und Dauer
- Kostenfrei in BORIS Hamburg über das Geoportal, Adresse eingeben; zusätzlich als offener Datensatz im Transparenzportal.
- Was schiefgeht
- Der Bodenrichtwert wird mit dem Wohnungspreis je Quadratmeter Wohnfläche verwechselt. Es sind zwei verschiedene Flächen.
- 04
Mietenspiegel und Wohnlagenverzeichnis
Der Hamburger Mietenspiegel ist die amtliche Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, gegliedert nach Baujahr, Größe und Wohnlage, Erhebungsstand 1. April 2025. Sein Wohnlagenverzeichnis stuft jede Wohnadresse der Stadt als normale oder gute Wohnlage ein, adressscharf. Beides sagt etwas über Mieten und über das Wohnumfeld, nichts über Kaufpreise; und innerhalb eines Stadtteils liegen beide Wohnlagen oft eine Straßenecke auseinander.
- Kosten und Dauer
- Kostenfrei, hamburg.de und Geoportal; das Verzeichnis liegt auch als Geodienst vor.
- Was schiefgeht
- Die gute Wohnlage wird als Preisaufschlag gelesen. Sie ist eine Mietenspiegel-Kategorie für das Umfeld.
- 05
Angebotsdaten der Portale
Angebotspreise zeigen, was Verkäufer verlangen, nicht, was Käufer zahlen. Der Marktbericht-plus von IMV wertet die Inserate aus, je Stadtteil und je Postleitzahl, mit Median, Mittelwert und Spanne; Stand unserer Auswertung ist der 30. Juni 2026. Sie sind die einzige Quelle für den laufenden Markt, weil beurkundete Preise mit Verzögerung erscheinen. Ihr Wert liegt im Vergleich mit den beurkundeten Werten: In Harvestehude lagen die Angebote 2025 sieben Prozent darüber, in Winterhude acht Prozent darunter.
- Kosten und Dauer
- Kostenpflichtig bei IMV; die Auswertungen je Stadtteil und PLZ stehen auf den Lagen- und PLZ-Seiten dieser Website.
- Was schiefgeht
- Ein Angebotsmedian wird zum Marktwert. Er ist der Median der Wünsche.
- 06
Online-Rechner
Online-Wertermittlungen rechnen mit Angebotsdaten und Lagemerkmalen. Sie liefern eine erste Größenordnung, das ist ihr legitimer Zweck, und sie kennen weder den Zustand noch die Teilungserklärung noch die Abteilung II des Grundbuchs. Die Online-Wertermittlung der Deutschen Bank Immobilien ist ein solcher erster Schritt; die persönliche Marktwertanalyse liefert danach die Präzision. Beide ergänzen sich.
- Kosten und Dauer
- Kostenfrei, Minuten.
- Was schiefgeht
- Der Rechner wird zur Verhandlungsgrundlage, und die Gegenseite hat den Marktbericht gelesen.
- 07
Die Reihenfolge, in der wir lesen
Zuerst der Marktbericht für die Ebene des Stadtteils, dann der Bodenrichtwert und die Wohnlage für die Straße, dann die Angebotsdaten für den laufenden Markt, zuletzt das Objekt selbst mit Zustand, Belegen und Grundbuch. Aus dieser Reihenfolge entsteht die Spanne einer Marktwertanalyse. Wer sie umkehrt und beim Portal beginnt, hat am Ende eine Zahl, die niemand belegen kann.
- Kosten und Dauer
- Das ist die Methode; sie kostet Zeit, keine Gebühren.
- Was schiefgeht
- Die Quellen werden gemischt: ein beurkundeter Mittelwert, ein Angebots-Median und ein Bodenrichtwert in einem Satz, ohne Kennzeichnung.
- Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 (Berichtsjahr 2025): beurkundete Preise, Indizes, Vertragszahlen, hamburg.de
- Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB): Auskünfte über den Gutachterausschuss, nicht öffentlich
- BORIS Hamburg: Bodenrichtwerte je Zone, Stichtag 1. Januar, Geoportal und Transparenzportal
- Hamburger Mietenspiegel 2025 mit Wohnlagenverzeichnis, Erhebungsstand 1. April 2025
- IMV Marktbericht-plus: Angebotspreise je Stadtteil und PLZ, Auswertung 30. Juni 2026
- Online-Wertermittlung: Größenordnung aus Angebotsdaten und Lagemerkmalen
- 1
Angebot und beurkundet in einem Satz
Zwischen beiden liegen in Hamburg zweistellige Prozentwerte, je Stadtteil in verschiedene Richtungen. Wer sie mischt, bekommt eine Zahl, die auf keiner Ebene stimmt.
- 2
Der Bodenrichtwert als Immobilienpreis
Er gilt je Quadratmeter Grundstück bei zonentypischer Ausnutzung. Der Wohnungspreis gilt je Quadratmeter Wohnfläche. Beide zusammen ergeben erst mit dem Miteigentumsanteil einen Sinn.
- 3
Die Wohnlage als Preisklasse
Das Wohnlagenverzeichnis bewertet das Umfeld für den Mietenspiegel. Es ist die genaueste Adressquelle der Stadt, aber es kennt keinen Euro.
Was die Quellen für Hamburg 2025 zeigen
| Was | Wert | Einordnung |
|---|---|---|
| Beurkundete Kaufverträge 2025 | 10.120 | Gutachterausschuss; höchster Stand seit 2021, Geldumsatz 9,04 Milliarden Euro gegenüber 13,45 im Jahr 2021. |
| Preisindex Eigentumswohnungen | 265 | Basis 1.7.2010 = 100; Höchststand 300 im Jahr 2022, 2024 noch 252. |
| Angebots-Median Wohnungen, Stadt | 5.730 €/m² | IMV, Auswertung 30.06.2026, alle Postleitzahlen; Harvestehude (20149) 12.552. |
| Lücke Angebot zu beurkundet | minus 7,8 bis plus 15,9 % | Winterhude bis Nienstedten, Wohnungen; Median 30.06.2026 gegen Mittelwert 2025. |
| Bodenrichtwert Harvestehude | 4.919 €/m² | Median der Wohnzonen, Stichtag 01.01.2026, je Quadratmeter Grundstück. |
| Adressen im Wohnlagenverzeichnis | 283.801 | Jede Wohnadresse Hamburgs, zwei Stufen, Erhebungsstand 01.04.2025. |
Quellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Immobilienmarktbericht 2026; BORIS Hamburg, Bodenrichtwerte Stichtag 01.01.2026 (Transparenzportal); Hamburger Mietenspiegel 2025 und Wohnlagenverzeichnis (WFS geodienste.hamburg.de); IMV Marktbericht-plus, Auswertung 30.06.2026; §§ 193, 195, 196 BauGB. Datenstand 02.09.2026.
Was Eigentümer dazu fragen
Wo finde ich den Bodenrichtwert für meine Adresse?
- Kostenfrei im Portal BORIS Hamburg des Gutachterausschusses über das Geoportal der Stadt: Adresse eingeben, Wert der Richtwertzone zum aktuellen Stichtag ablesen. Die Daten liegen zusätzlich als offener Datensatz im Transparenzportal.
Warum weichen Portalpreise und Marktbericht so stark ab?
- Weil sie Verschiedenes messen: Portale zeigen Angebote zum Stichtag, der Marktbericht beurkundete Kaufpreise des Vorjahres. Dazu kommen unterschiedliche Grundgesamtheiten, mit und ohne Neubau, Median gegen Mittelwert.
Ist der Mietenspiegel für den Verkauf relevant?
- Für die Bewertung vermieteter Objekte ja, weil er die ortsübliche Vergleichsmiete und damit den Ertrag begrenzt. Für den Kaufpreis selbst ist er keine Quelle.
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Ich bin Matthias Schwier, Immobilienmakler in Hamburg und als selbstständiger Immobilienberater für die Deutsche Bank Immobilien in den Wohnlagen der Stadt unterwegs.
Alle Zahlen auf dieser Website kommen aus genau diesen Quellen, mit Datenstand. Wenn Sie eine Zahl finden, die ich nicht belegen kann, sagen Sie es mir; dann ist sie falsch, nicht Sie.
Matthias Schwier
Selbstständiger Immobilienberater · Deutsche Bank Immobilien GmbH