Der Hamburger Premium-Markt hat sich verändert. Nicht in der Nachfrage — die bleibt stabil. Sondern in der Preisfindung. Käufer im Segment über einer Million Euro kalkulieren heute anders als noch 2021. Modernisierungskosten, energetischer Zustand und regulatorische Anforderungen fließen direkt in die Preisverhandlung ein.
Der Spread im Detail
In Harvestehude liegt der durchschnittliche Spread zwischen Angebotspreis und Transaktionspreis aktuell bei 8 bis 12 Prozent. In Rotherbaum sind es 6 bis 10 Prozent. Eppendorf zeigt mit 5 bis 8 Prozent die geringste Differenz — hier ist der Markt am liquidesten.
Was den Spread treibt
Drei Faktoren bestimmen die Verhandlungsspanne:
- Energetischer Zustand: Objekte ohne Sanierung seit 2000 werden mit 8–15% Abschlag gehandelt
- Modernisierungsstau: Käufer rechnen Fenster, Heizung und Dach in den Kaufpreis ein — nicht danach
- Marktvergleich: Käufer haben heute Zugang zu Vergleichsdaten und argumentieren faktenbasiert
Der Spread ist kein Zeichen von Marktschwäche — er ist ein Zeichen von Marktreife. Käufer und Verkäufer verhandeln heute auf Basis von Substanz, nicht von Hoffnung.
Kennen Sie den Spread, zu dem Ihr Objekt heute tatsächlich gehandelt würde?
Eine realistische Marktwertanalyse, die Modernisierungskosten und energetischen Zustand berücksichtigt, ist die Grundlage für eine erfolgreiche Transaktion. Sie verhindert, dass Objekte zu lange am Markt stehen — und schützt den Wert der Immobilie.
Matthias Schwier · by.schwier
