Einordnung
Für Familien mit langjährigem Immobilienbesitz und für Erbengemeinschaften in den Hamburger Premium-Wohnlagen ist die Übergabe an die nächste Generation eine der größten Vermögensentscheidungen überhaupt. Seit Anfang 2026 steht im Raum, ob die Erbschaftsteuer verschärft wird. Beschlossen ist nichts. Wer den geltenden Rahmen kennt, plant aus einer Position der Ruhe, nicht der Eile.
Was gilt, und was nur diskutiert wird
Im geltenden Recht stehen je Kind 400.000 Euro Freibetrag zur Verfügung (§ 16 ErbStG), für Ehegatten 500.000 Euro, für Enkel 200.000 Euro. Diese Freibeträge lassen sich nach § 14 ErbStG alle zehn Jahre erneut nutzen. Übersteigt der Erwerb den Freibetrag, greift der Steuersatz der Steuerklasse I nach § 19 ErbStG, gestaffelt von sieben bis dreißig Prozent.
| Erwerber | Steuerklasse | Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehegatte, eingetragener Lebenspartner | I | 500.000 € |
| Kind, Stiefkind (je Kind) | I | 400.000 € |
| Enkel | I | 200.000 € |
| übrige Erben | II / III | 20.000 € |
Die SPD hat im Januar 2026 unter dem Titel FairErben ein Konzept vorgelegt: ein Lebensfreibetrag von rund einer Million Euro je Person, der die rollierende Zehn-Jahres-Frist ablösen würde. Union und Bundeskanzler haben die Pläne abgelehnt. Hinzu kommt, dass das Bundesverfassungsgericht 2026 über die Verschonung von Betriebsvermögen entscheiden dürfte. Eine Reform vor diesem Urteil gilt als unwahrscheinlich. Das heutige Regelwerk gilt, und es gilt vorerst weiter.
Warum die Premium-Wohnlagen besonders betroffen sind
Eine Stadtvilla in Harvestehude oder ein Stadthaus in Winterhude erreicht schnell einen Wert zwischen 1,2 und 3,5 Millionen Euro. Der Freibetrag von 400.000 Euro je Kind ist damit rasch ausgeschöpft, ein erheblicher Teil des Werts wird steuerpflichtig. Erschwerend kommt hinzu, dass die Finanzämter für die Steuer ein typisiertes Massenverfahren nutzen. Dieses bildet die preismindernden Eigenheiten einer charakterstarken Liegenschaft, etwa einen energetischen Sanierungsstau, oft nur unzureichend ab. Die Folge ist regelmäßig eine Überbewertung gegenüber dem tatsächlich erzielbaren Marktwert.
Genau hier setzt § 198 BewG an. Der Eigentümer kann nachweisen, dass der gemeine Wert am Stichtag niedriger war als der vom Finanzamt festgesetzte Wert. Als Nachweis dient ein Kaufpreis aus dem Zeitfenster von einem Jahr um den Stichtag oder ein qualifiziertes Gutachten des Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen. Die Anforderungen sind hoch: Nicht das Ergebnis zählt, sondern die methodisch saubere Herleitung. Ein belastbares Gutachten kann die Bemessungsgrundlage und damit die Steuerlast spürbar senken.
Das Erbe ist die Bequemlichkeit, mit der die ökonomische Ordnung sich selbst reproduziert.
Pierre Bourdieu, Die feinen Unterschiede, 1979
Was das für Eigentümer bedeutet, und wie Sie reagieren
Solange das geltende Recht gilt, bleibt das Zehn-Jahres-Fenster offen. Wer es nutzen will, plant am besten in dieser Reihenfolge:
Fünf Schritte, methodisch geordnet:
Den realen Wert kennen. Eine fundierte Marktwertanalyse ist die Grundlage jeder Planung und zugleich die Basis für einen Nachweis nach § 198 BewG, falls das Finanzamt zu hoch ansetzt.
Den Freibetrag staffeln. Wer früh und in Abständen von zehn Jahren überträgt, nutzt den Freibetrag je Kind mehrfach (§ 16 und § 14 ErbStG).
Das Familienheim prüfen. Die selbstgenutzte Wohnung kann an den Ehegatten unbegrenzt, an Kinder bis 200 Quadratmeter Wohnfläche steuerfrei übergehen (§ 13 ErbStG), bei zehnjähriger Selbstnutzung. Vorsicht bei Nießbrauch: Wer das Eigentum überträgt, sich aber den Nießbrauch vorbehält, kann die Befreiung rückwirkend verlieren.
Den Nießbrauch gezielt einsetzen. Ein Vorbehaltsnießbrauch mindert den steuerlichen Wert der Schenkung, weil der Kapitalwert des Nießbrauchs abgezogen wird. Die Eltern behalten Nutzung und Erträge.
Steuerberater und Notar früh einbinden. Die rechtliche und steuerliche Gestaltung gehört in deren Hände. Wir benennen, welche Fragen dort zu klären sind, und liefern die belastbare Bewertung dazu.
Wissen Sie, mit welchem Wert das Finanzamt Ihre Immobilie ansetzen würde, und ob dieser Wert dem entspricht, was am Markt tatsächlich zu erzielen wäre?
Die Reform ist Debatte, nicht Gesetz. Das eröffnet ein Fenster: Wer den geltenden Rahmen jetzt nutzt und den realen Wert seiner Immobilie kennt, gestaltet die Übergabe an die nächste Generation aus einer Position der Ruhe. Die belastbare Bewertung ist dafür der erste Schritt, nicht der letzte.
