Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Kaum ein Satz fällt in Verkaufsgesprächen so verlässlich wie dieser: Hamburg wächst, also steigt der Wert. Er klingt vernünftig, und er ist in dieser Form nicht belegbar. Hamburg ist 2025 gewachsen, um 6.908 Menschen. Im selben Jahr wurden in Harvestehude 99 Eigentumswohnungen beurkundet. Wer die erste Zahl als Argument für die zweite verwendet, verwechselt zwei Märkte, die kaum etwas miteinander zu tun haben.
Was 2025 tatsächlich passiert ist
Am 31. Dezember 2025 lebten 1.869.473 Menschen in Hamburg. Das sind 6.908 mehr als ein Jahr zuvor, ein Zuwachs von 0,4 Prozent. Die Herkunft dieses Zuwachses ist eindeutig: 91.309 Menschen zogen zu, 82.777 zogen fort. Der Wanderungssaldo liegt bei plus 8.532.
Die zweite Bewegung fällt in der Berichterstattung meist unter den Tisch. 17.637 Kinder wurden geboren, 18.807 Menschen starben. Der natürliche Saldo ist negativ, um 1.170 Personen. Ohne Wanderung würde Hamburg schrumpfen. Die drei Werte stammen aus derselben amtlichen Veröffentlichung und addieren sich nicht auf die Person genau. Für die Richtung reicht das.
| Größe | Wert 2025 |
|---|---|
| Einwohner am 31.12. | 1.869.473 |
| Veränderung gegenüber Vorjahr | + 6.908 |
| Zuzüge | 91.309 |
| Fortzüge | 82.777 |
| Wanderungssaldo | + 8.532 |
| Geburten | 17.637 |
| Sterbefälle | 18.807 |
Bemerkenswert ist das Verhältnis von Bewegung zu Ergebnis. Rund 174.000 Umzüge über die Stadtgrenze führen zu einem Nettozuwachs von 8.532 Personen. Hamburg ist keine wachsende Stadt im Sinne eines stetigen Zustroms. Hamburg ist eine Stadt mit hoher Fluktuation und einem schmalen Überschuss.
Menschen werden in Köpfen gezählt, Wohnungen in Haushalten
Die Einwohnerzahl beschreibt nicht den Wohnungsbedarf. Nachgefragt werden Haushalte, und Haushalte werden kleiner. In Hamburg gab es 2025 rund 1.078.000 Haushalte, davon 598.000 Einpersonenhaushalte. Das sind 55,4 Prozent, ein Zehntelpunkt mehr als im Jahr zuvor.
Aus beiden amtlichen Werten ergibt sich eine einfache Rechnung: 1.869.473 Einwohner auf rund 1.078.000 Haushalte sind 1,73 Personen je Haushalt. Diese Zahl ist unsere eigene Division zweier amtlicher Größen, keine amtliche Kennziffer. Sie erklärt, warum der Wohnungsbedarf schneller wächst als die Bevölkerung. Jede Trennung, jeder Auszug, jede Verwitwung erzeugt einen zusätzlichen Haushalt, ohne dass ein einziger Mensch zuzieht.
Das Angebot ist die knappere Größe
Auf der anderen Seite der Rechnung steht der Neubau, und der ist eingebrochen. 2025 wurden in Hamburg 5.976 Wohnungen fertiggestellt, 2.343 weniger als 2024. Das ist ein Rückgang um 28,2 Prozent in einem einzigen Jahr.
Die Genehmigungen deuten eine Wende an. Von Januar bis April 2026 wurden 2.344 Wohnungen genehmigt, nach 1.252 im gleichen Zeitraum des Vorjahres, ein Plus von 82 Prozent. Zwischen Genehmigung und Bezug liegen allerdings Jahre. Was heute genehmigt wird, entlastet den Markt nicht in diesem und nicht im nächsten Jahr.
Fertigstellungen und Haushaltszuwachs lassen sich nicht direkt gegenrechnen. Abriss, Zusammenlegungen, Zweitwohnungen und Leerstand stehen dazwischen. Die Richtung bleibt trotzdem lesbar: Die Zahl der Haushalte steigt, das jährliche Angebot ist um mehr als ein Viertel gefallen.
Warum das für Harvestehude wenig erklärt
Hier endet die Nützlichkeit der Gesamtstadt-Zahlen. Die amtliche Prognose sagt selbst, wohin das Wachstum geht. Bis 2035 erwartet das Statistikamt Nord 2,031 Millionen Einwohner, ein Plus von rund 146.000. Die größten Zugewinne entfallen auf Billstedt und Wilhelmsburg mit je rund 12.000 Personen. In den zentralen, dicht bebauten Stadtteilen erwartet die Prognose kaum Veränderung, für Hoheluft-Ost etwa plus 0,1 Prozent, für die Sternschanze minus 0,6 Prozent.
Das ist keine Schwäche der Alsterlagen, sondern ihre bauliche Realität. Wo nichts mehr frei ist, wächst die Einwohnerzahl nicht. Der Preis in Harvestehude entsteht nicht aus mehr Menschen, sondern aus mehr Kaufkraft je Quadratmeter bei nahezu unveränderter Fläche.
Wie klein diese Märkte sind, zeigt die amtliche Kaufpreissammlung. In den fünf Alsterlagen zusammen wurden 2025 genau 813 Eigentumswohnungen ohne Neubau beurkundet. Diese Summe ist unsere eigene Addition der fünf Stadtteilwerte des Gutachterausschusses.
| Stadtteil | Mittelwert €/m² | Kauffälle 2025 |
|---|---|---|
| Harvestehude | 10.650 | 99 |
| Rotherbaum | 10.494 | 103 |
| Uhlenhorst | 8.769 | 139 |
| Winterhude | 8.667 | 327 |
| Eppendorf | 7.869 | 145 |
99 Kauffälle in Harvestehude, verteilt über zwölf Monate und über alle Größen, Baujahre und Zustände. Wer in dieser Lage verkauft, verkauft nicht in einen Strom von 91.309 Zuziehenden hinein, sondern in ein Segment, das im Jahr rund hundert Abschlüsse hervorbringt. Die Käufer kommen weit überwiegend aus der Stadt selbst, aus Erbfällen, aus Verkleinerungen, aus Umschichtungen von Vermögen.
Ein Hinweis zur Preisebene, weil beide Zahlen kursieren: Der beurkundete Mittelwert für Harvestehude liegt 2025 bei 10.650 Euro je Quadratmeter, der Median der Angebotspreise zum 30. Juni 2026 bei 11.765 Euro. Die Differenz ist keine Ungenauigkeit. Sie ist der Abstand zwischen aufgerufen und gezahlt.
Der Einwand, der berechtigt ist
Gegen diese Lesart lässt sich Ernsthaftes sagen. Die amtliche Prognose bis 2035 trägt ihr Wachstum von rund 146.000 Personen zu etwa 105.000 aus Wanderungsgewinnen. Wer zuzieht, mietet meist zuerst, kauft später und rückt über Jahre in bessere Lagen nach. Über ein Jahrzehnt wirkt Zuwanderung auch auf die Toplagen, weil sie den gesamten Markt von unten anspannt.
Interessant ist dabei eine stille Verschiebung. Dieselbe Prognose unterstellte bis 2035 einen Geburtenüberschuss von rund 40.000 Personen. Das Jahr 2025 lieferte einen Sterbefallüberschuss. Sollte sich das fortsetzen, hinge Hamburgs Wachstum noch stärker an der Wanderung, als die Prognose annimmt. Auch das ist eine Beobachtung, kein Beleg. Ein Jahr ist keine Reihe.
Die Einordnung bleibt: Über zehn Jahre ist der Zuzug ein tragender Faktor. Für die Frage, was Ihre Wohnung in diesem Jahr wert ist, sagt er nichts.
Doch diese lange Frist ist ein irreführender Ratgeber für die laufenden Dinge. Auf lange Sicht sind wir alle tot.
John Maynard Keynes, A Tract on Monetary Reform, 1923
Wissen Sie, wie viele Wohnungen wie Ihre in Ihrem Stadtteil im vergangenen Jahr tatsächlich den Eigentümer gewechselt haben?
Der Preisindex für Hamburger Eigentumswohnungen stand 2022 bei 300 Punkten, fiel 2023 auf 252 und lag 2025 bei 265 (1. Juli 2010 gleich 100). In diesen drei Zahlen steckt mehr Aussage über den eigenen Verkaufszeitpunkt als in jeder Wanderungsbilanz. Wer wissen will, wo sein Objekt zwischen beurkundetem Preis und aufgerufenem Preis steht, findet die Antwort in der Kaufpreissammlung des eigenen Stadtteils, nicht in der Einwohnerstatistik. Wir sehen uns diese Zahlen für Ihre Lage gern gemeinsam an, bevor eine Entscheidung ansteht.
