Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Seit dem 17. August 2026 liegen in Hamburg Briefe der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen in den Briefkästen zufällig ausgewählter Eigentümer. Gefragt wird nach dem baulichen und technischen Zustand des Gebäudes und nach seiner Wärmeversorgung. Für Familien mit langjährigem Immobilienbesitz, für Erbengemeinschaften und für alle, die eine Übertragung an die nächste Generation planen, ist das mehr als Verwaltungspost. Der Bogen verlangt genau die Angaben, aus denen später der Wert des Hauses hergeleitet wird.
Was die Stadt seit dem 17. August erhebt
Die Behörde hat das Hamburger ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung mit der Durchführung beauftragt. Angeschrieben wird eine Zufallsstichprobe aus dem Bestand der Hamburger Wohngebäude, Selbstnutzer wie Vermieter. Die Teilnahme ist freiwillig. Erhoben werden der baulich-technische Zustand und die Wärmeversorgung, dazu die bereits durchgeführten Modernisierungen. Die Erhebung gehört zum Projekt Klimaplan Wohnen und knüpft an eine Befragung aus dem Jahr 2021 an, damit die Veränderungen im Bestand und der Fortschritt der energetischen Modernisierung sichtbar werden.
Was aus solchen Daten wird, lässt sich an der Vorgängerbefragung ablesen. 2021 gingen die Bögen ab dem 9. Juli an rund 35.000 Eigentümer und Verwalter. Aus den Antworten entstand die Machbarkeitsstudie zum klimaneutralen Wohnen in Hamburg, deren Ergebnisbericht 2023 erschien und 2024 um eine Kostenaktualisierung ergänzt wurde. Hamburg verfügte damit als erstes Bundesland über eine umfassende Datengrundlage zum Modernisierungsstand seines Wohngebäudebestands. Die Studie beziffert die jährliche energetische Sanierungsquote auf ein Prozent des Bestands. Bis 2045 wären danach rund 40 Prozent der Hamburger Wohngebäude energetisch modernisiert und ihr Energieverbrauch um 38 Prozent gesunken.
Acht Bauteile, nach denen auch der Gutachter fragt
Der folgende Vergleich stammt von uns. Auf der einen Seite die Merkmale, die die Behörde erhebt: Dach, Außenwände, Fenster, Heizung, Energieträger, ausgeführte Modernisierungen und ihre Jahre. Auf der anderen Seite Anlage 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), also des Regelwerks, nach dem in Deutschland Verkehrswerte ermittelt werden. Anlage 2 trägt den Titel "Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden bei Modernisierungen". Sie vergibt Punkte für acht Bauteile, höchstens zwanzig, und der Punktwert hängt davon ab, wann die Maßnahme ausgeführt wurde. Die Überschneidung ist erheblich.
| Maßnahme | letzte 5 Jahre | vor 5 bis 15 Jahren | vor längerer Zeit | nein |
|---|---|---|---|---|
| Dach erneuert und wärmegedämmt | 4 | 2 | 1 | 0 |
| Außenwände wärmegedämmt | 4 | 2 | 1 | 0 |
| Fenster ausgetauscht | 2 | 1 | 0 | 0 |
| Heizung erneuert | 2 | 1 | 0 | 0 |
| Leitungssysteme erneuert | 2 | 2 | 1 | 0 |
| Bäder erneuert | 2 | 1 | 0 | 0 |
| Fußböden erneuert | 2 | 1 | 0 | 0 |
| Grundriss wesentlich verbessert | 2 | 2 | 1 | 0 |
Aus der Punktsumme leitet sich die modifizierte Restnutzungsdauer ab, also die Zahl der Jahre, die dem Gebäude wirtschaftlich noch zugerechnet werden. Anlage 1 der ImmoWertV setzt für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Wohngebäude eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an. Über das Modell kann die Restnutzungsdauer auf höchstens 70 Prozent dieser Gesamtnutzungsdauer steigen, bei kernsanierten Gebäuden auf bis zu 90 Prozent. Das sind 56 beziehungsweise 72 Jahre. Die Verordnung stellt zugleich klar, dass dieses Modell die sachverständige Würdigung des Einzelfalls nicht ersetzt.
Für ein Gründerzeithaus in Harvestehude oder ein Stadthaus in Winterhude heißt das: Nicht das Baujahr allein bestimmt den Ansatz, sondern das Jahr der letzten Dachdämmung, des Fenstertauschs, der Heizungserneuerung. In unseren Marktwertanalysen gehören diese acht Fragen zum festen Satz dessen, was wir am Objekt klären. Angesetzt werden kann dabei nur, was sich belegen lässt, durch Rechnung, Handwerkerangebot oder einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Eine erinnerte Jahreszahl trägt in einem Gutachten nicht.
Was der Fragebogen nicht ist
Aus der Teilnahme folgt keine Pflicht. Die Erhebung ist freiwillig, sie arbeitet mit einer Stichprobe, sie wird zusammengefasst ausgewertet, und ein Bescheid ergeht daraus nicht. Auch die Sorge, hier werde eine Sanierungspflicht vorbereitet, trifft die Rechtslage nicht. Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet und ist am 29. Juli in Kraft getreten. Es streicht die pauschale Vorgabe von 65 Prozent erneuerbaren Energien beim Heizungstausch, die Entscheidung über die Heizungsart liegt wieder beim Eigentümer. Weitere Regelungen des Gesetzes greifen zum 1. Januar 2027.
Das Wohlergehen einer Nation lässt sich aus der Messung des Volkseinkommens kaum erschließen.
Simon Kuznets, National Income 1929 bis 1932, Bericht an den US-Senat, 1934
Was Kuznets über die Volkswirtschaft sagte, gilt für den Gebäudebestand ebenso. Die Erhebung liefert der Stadt einen Durchschnitt, und ein Durchschnitt beschreibt kein einzelnes Haus. Die Punktetabelle dagegen beschreibt es sehr genau, und sie steht jedem offen, der seine Unterlagen beisammen hat.
Vier Angaben, nach denen jede Bewertung und jedes ernsthafte Kaufgespräch verlangt
Baujahr des Gebäudes und das Jahr jeder größeren Maßnahme, belegt durch Rechnung, Angebot oder Beschluss der Eigentümergemeinschaft.
Art, Baujahr und Energieträger der Heizung.
Dämmung von Dach, Außenwand und oberster Geschossdecke, jeweils mit Jahr.
Energieausweis mit Typ (Verbrauch oder Bedarf), Kennwert und Ausstellungsdatum.
Wüssten Sie aus dem Kopf, in welchem Jahr das Dach Ihres Hauses zuletzt gedämmt wurde?
Der Brief der Behörde ist keine Aufforderung und keine Drohung. Er ist ein Anlass, eine Akte anzulegen, die ohnehin gebraucht wird: bei der Übertragung an die nächste Generation, bei der Auseinandersetzung unter Erben, beim Verkauf. Wer die Jahreszahlen seiner Modernisierungen belegen kann, verhandelt über Substanz. Wer sie nicht hat, verhandelt über Vermutungen. Wenn Sie diese Unterlagen einmal geordnet auf Ihr Haus beziehen möchten, sehen wir sie uns gemeinsam an.
