Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
In einer Harvestehuder Wohnung im dritten Obergeschoss steht an einem Spätsommermorgen ein Fenster halb offen. Zwei Flügelebenen, eine hinter der anderen, dazwischen eine Handbreit Luft. Der innere Flügel ist in sechs Felder geteilt, jedes kaum größer als ein Buchdeckel. Man kann dieses Fenster für eine Geschmacksfrage halten. Es ist keine.
Die Sprosse ist die Spur einer technischen Grenze. Sie stand dort, weil das Glas nicht größer zu haben war. Wer heute vor der Entscheidung steht, solche Fenster instand zu setzen oder herauszureißen, entscheidet über mehr als die Heizkostenabrechnung.
Die Scheibe gab das Maß vor, nicht der Geschmack
Sprossen wurden entwickelt, um mehrere kleine Scheiben konstruktiv zu einem größeren Fensterformat zu verbinden. Das Herstellverfahren des Glases war dabei immer der begrenzende Faktor für die Größe der Einzelscheibe. Ab dem 14. Jahrhundert verbesserte das Mondglasverfahren die alte Butzenscheibe: Es lieferte runde Scheiben von bis zu 125 Zentimetern Durchmesser, die anschließend meist in rautenförmige kleine Gläser zerschnitten wurden. Wer ein Fenster wollte, bekam also Stücke und musste sie fassen.
Auch als größere Tafeln technisch möglich waren, blieben kleine Scheiben in Gebrauch. Sie saßen stabil im Rahmen, und eine einzelne war zu ersetzen, ohne das ganze Fenster anzufassen. Gegen Ende des 19. Jahrhunderts verbesserte die industrielle Fertigung die Glasqualität: klareres, gleichmäßigeres Tafelglas erlaubte größere Scheiben und mehr Licht im Raum. Um 1800 bis 1830 waren in den Großstädten erste großflächige Schaufensterscheiben mit etwa acht Quadratmetern Fläche einsetzbar. Im Wohnungsbau hielt sich die Sprosse deutlich länger, weil Schaufensterglas und Etagenhaus zwei verschiedene Budgets sind.
Die Maschine kam erst danach. Um 1900 führte der Amerikaner John H. Lubbers mit dem Zylinderziehverfahren in die maschinelle Flachglasfertigung ein, 1904 meldete der belgische Ingenieur Émile Fourcault (1862 bis 1919) ein Patent auf ein Ziehverfahren an. Die Fensterfläche, wie wir sie heute selbstverständlich finden, ist noch jünger: Alastair Pilkington stellte das Floatverfahren am 20. Januar 1959 vor, 1966 begann in St. Helens die Produktion, gegen Ende der 1960er Jahre hatte Floatglas die Ziehverfahren verdrängt. Die historischen Verfahren laufen heute nur noch für Denkmalpflege und Altbausanierung.
Die Gründerzeithäuser der Alsterlagen entstanden also in einem Fenster vor dieser Zeitenwende. Ihre Sprossenteilung ist kein Stilzitat. Sie ist das Datum des Hauses, in Holz und Glas.
Der Kasten war die Antwort auf das dünne Glas
Ein einzelnes Glas hält keine Wärme. Die Lösung des 19. Jahrhunderts war nicht dickeres Glas, sondern ein zweites Fenster: zwei hintereinander in der Wandöffnung liegende Einfachfenster, dazwischen ein Luftraum. Das Kastenfenster war in besseren Gebäuden seit der Gründerzeit üblich. Häufig trug der äußere Flügel keine oder nur wenige Sprossen, während der innere je nach Mode geteilt war. Wer heute in eine Hamburger Altbauwohnung schaut und zwei Flügelebenen findet, sieht ein funktionierendes bauphysikalisches Prinzip, nicht eine Doppelung aus Verlegenheit.
| Aufbau | U-Wert in W/(m²K) | Einordnung |
|---|---|---|
| Einfachverglasung um 1900 | 5,8 | Ug-Wert des Glases |
| Kastenfenster, intakt, gut schließend | etwa 3 oder darunter | abhängig von der Fugendichtheit |
| Kastenfenster mit Dichtung am inneren Flügel | etwa 2,5 | rund die Hälfte des Verlusts einer Einfachverglasung |
| Kastenfenster, fachgerecht saniert | 1,3 bis 1,6 | mit Isolierglas im inneren Flügel |
| Neues Fenster beim Austausch | höchstens 1,3 | gesetzlicher Höchstwert, Anlage 7 zu § 48 GEG |
Die Tabelle erklärt beide Lager. Wer nur die Heizkosten rechnet, kommt beim Austausch heraus: Ein intaktes Kastenfenster erreicht den gesetzlichen Höchstwert nicht. Wer die Instandsetzung rechnet, sieht, wie weit der Bestand zu bringen ist. Zwischen 2,5 und 1,3 liegt ein knapper Faktor zwei, nicht eine Welt. Zwischen 5,8 und 2,5 liegt mehr als die Hälfte des Verlusts, und dieser Schritt beginnt mit einer Dichtung.
Was das Baualter in der amtlichen Bewertung wiegt
Hier wird aus Baukunde eine Vermögensfrage. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg rechnet in seinem Gebäudefaktor für Eigentumswohnungen mit einem Baujahrsfaktor. Referenz ist die Bauzeit ab 1980 mit dem Wert 1,00. Für Wohnungen mit Baujahr bis 1919 steht dort 1,29, der höchste Wert der ganzen Reihe. Die Klassen dazwischen fallen ab: bis 1929 auf 1,20, bis 1949 auf 1,16, bis 1969 auf 0,99, bis 1979 auf 0,96. Die Epoche, in der diese Fenster entstanden, ist in der amtlichen Rechnung die am höchsten bewertete.
Ein ehrlicher Vorbehalt gehört dazu, und die Quelle selbst benennt ihn: Der Baujahrsfaktor überschneidet sich mit der Lagetypik. Eine Altbaulage trägt ihren Altbau-Aufschlag schon im Lage-Median, und der Faktor gilt für das Baualter, nicht für ein Bauteil. Wer aus 1,29 einen Wertbeitrag des Sprossenfensters rechnet, rechnet falsch. Was die Zahl belegt, ist etwas anderes und genug: Der Hamburger Markt zahlt für diese Bauzeit, und er zahlt für sie mehr als für alles, was bis 1979 danach kam.
Die Mietseite zeigt dasselbe Muster mit anderen Zahlen. Der Hamburger Mietenspiegel, Erhebungsstand 1. April 2025, führt für Wohnungen mit Bad und Sammelheizung in guter Wohnlage, Größenklasse 66 bis unter 91 Quadratmeter, folgende Mittelwerte der Nettokaltmiete:
| Baualtersklasse | Mittelwert €/m² | Spanne €/m² |
|---|---|---|
| bis 31.12.1918 | 13,62 | 10,97 bis 17,04 |
| 1919 bis 1948 | 11,74 | 8,53 bis 16,00 |
| 1948 bis 1960 | 11,42 | 8,44 bis 14,96 |
| 1961 bis 1967 | 9,48 | 7,40 bis 13,50 |
| 1994 bis 2010 | 13,18 | 10,03 bis 16,29 |
| 2011 bis 2015 | 16,07 | 13,63 bis 18,44 |
| 2021 bis 2024 | 18,38 | 13,96 bis 24,70 |
Die Klasse bis 1918 liegt über jeder anderen, die vor 2011 gebaut wurde, und sie liegt gut vier Euro über der Klasse 1961 bis 1967. Der Neubau liegt darüber, deutlich sogar: 18,38 Euro für die Jahre 2021 bis 2024. Das gehört zur Wahrheit dieser Tabelle. Der Befund bleibt trotzdem stehen, nur enger gefasst: Von allem, was Hamburg im 20. Jahrhundert gebaut hat, erreicht keine Bauzeit die Gründerzeit.
Pflegen Sie Ihre Denkmäler zur rechten Zeit, dann müssen Sie sie nicht wiederherstellen.
John Ruskin, The Seven Lamps of Architecture, 1849, Kapitel „The Lamp of Memory“
Wo das Gesetz schützt und wo es fordert
Für die Fensterfrage greifen zwei Regelwerke ineinander. Das Gebäudeenergiegesetz fordert: Wird ein Fenster im Zuge einer Änderung vollständig erneuert, gilt nach Anlage 7 zu § 48 GEG ein Höchstwert des Wärmedurchgangskoeffizienten von 1,3 W/(m²K) für das Fenster. Das ist der Grund, weshalb ein Austausch praktisch immer auf Zweifach-Isolierverglasung hinausläuft.
Dasselbe Gesetz schützt aber auch. Nach § 105 GEG sind bei Baudenkmälern und sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz Abweichungen von den Anforderungen möglich, soweit Substanz oder Erscheinungsbild beeinträchtigt würden oder andere Maßnahmen unverhältnismäßig hohen Aufwand erfordern. Der Eigentümer eines geschützten Gründerzeithauses wird also nicht in den Austausch gezwungen.
In Hamburg kommt der Genehmigungsvorbehalt hinzu. § 9 des Hamburgischen Denkmalschutzgesetzes bestimmt, dass ein Denkmal ohne Genehmigung der zuständigen Behörde nicht beseitigt, wiederhergestellt, erheblich instand gesetzt, von seinem Standort entfernt oder sonst verändert werden darf. Der Fenstertausch zählt ausdrücklich zu den genehmigungspflichtigen Einzelmaßnahmen, weil er das Erscheinungsbild betrifft. Ob ein Haus betroffen ist, steht in der Denkmalliste, die das Denkmalschutzamt nach § 6 Absatz 1 des Gesetzes vom 5. April 2013 führt; sie hat nachrichtlichen Charakter, die amtliche Bescheinigung ist ein eigener Vorgang. Die rechtliche Prüfung des Einzelfalls gehört zum Denkmalschutzamt und, wo es streitig wird, zum Rechtsanwalt.
Was am Fenster den Wert trägt
Worauf wir in der Bewertung einer Altbauwohnung am Fenster schauen:
Ist es ein echtes Kastenfenster mit zwei Flügelebenen und Luftraum, oder ein späterer Einbau in der alten Öffnung? Das entscheidet über den Ausgangspunkt jeder Rechnung.
Sitzt die originale Sprossenteilung noch im inneren Flügel, und sind die Profile schlank? Aufgeklebte Sprossen auf einer durchlaufenden Scheibe sind das Gegenteil des Merkmals, sie zitieren es nur.
Wie ist der Zustand von Beschlag, Falz und Anschlag? Die Fugendichtheit bestimmt den U-Wert stärker als der Aufbau, und sie ist der billigste Hebel.
Steht das Haus in der Denkmalliste oder erkennbar in einem Ensemble? Dann ist der Fenstertausch kein freier Entschluss, sondern ein Antrag.
Liegt für die Wohnung eine Kostenschätzung für Instandsetzung samt Dichtung und innerem Isolierglas vor, gegengerechnet gegen den Komplettaustausch? Ohne diese beiden Zahlen ist die Entscheidung eine Stimmung.
Wissen Sie, was in Ihren Fenstern steckt, bevor Sie sie herausreißen lassen?
Der Zusammenhang, um den es hier geht, ist unbequem, weil er quer zur Sanierungslogik liegt. Das Merkmal, das eine Gründerzeitwohnung als solche erkennbar macht, ist bauphysikalisch das schwächste Bauteil der Fassade. Und es gehört zu der Bauzeit, die Hamburg in der amtlichen Bewertung am höchsten führt. Beides gleichzeitig zu bedienen, kostet Aufwand; eines von beiden zu ignorieren, kostet Geld, nur an unterschiedlichen Stellen. Wer ein Kastenfenster gegen ein glattes Kunststofffenster tauscht, hat eine bessere Kennzahl und ein Haus, das sein Datum verloren hat. Wer nichts tut, hat ein Datum und eine Heizkostenabrechnung.
Die Entscheidung wird nicht am Fenster getroffen, sondern an der Frage, wofür die Wohnung in den nächsten Jahren steht: gehalten, vermietet, übertragen, verkauft. Jede dieser Lagen bewertet den Aufwand anders. Wenn Sie vor dieser Abwägung stehen, ordnen wir den Bestand Ihrer Immobilie und die Bandbreite ihres Marktwerts in einem Gespräch ein, bevor irgendetwas ausgebaut wird.
