Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Zwei Häuser aus derselben Straße können auf den ersten Blick gleich wirken und doch verschieden viel wert sein. Ein Teil des Unterschieds steckt in der Fassade, genauer im Stein. Der Klinker ist in Hamburg kein Zierrat, sondern ein Dokument: Er verrät die Bauzeit, die Sorgfalt und die Haltbarkeit eines Hauses. Wer ihn lesen kann, sieht Substanz, bevor ein Gutachten sie bestätigt.
Warum Hamburg eine Backsteinstadt ist
Der Norden baut mit gebranntem Ton, weil der Boden Lehm gibt und keinen Naturstein. Aus dieser Notwendigkeit wurde eine Haltung. Fritz Schumacher, von 1909 bis 1933 Oberbaudirektor der Stadt, machte den Backstein zum Programm: Schulen, Siedlungen und Verwaltungsbauten in dunkler Klinkerhaut prägen bis heute das Bild ganzer Viertel.
Ihren berühmtesten Ausdruck fand diese Bauweise im Kontorhausviertel. Das Chilehaus, nach dem Wettbewerbssieg von Fritz Höger 1922 in nur zwei Jahren bis 1924 errichtet, gilt als Ikone des Backsteinexpressionismus der 1920er Jahre. Seit Juli 2015 stehen das Kontorhausviertel und die benachbarte Speicherstadt auf der Liste des UNESCO-Welterbes. Der Klinker ist in Hamburg also nicht Geschmack, sondern Erbe.
Was den Klinker vom Ziegel trennt
Der Unterschied entsteht im Feuer. Ein gewöhnlicher Ziegel wird bei etwa 800 bis 1.100 Grad gebrannt, ein Klinker bei rund 1.100 bis 1.300 Grad. Bei dieser Hitze beginnt die Oberfläche zu sintern, sie schmilzt teils an und schließt ihre Poren. Das Ergebnis ist ein Stein, der kaum noch Wasser aufnimmt: höchstens etwa 6 Prozent, während ein weicher Ziegel bis zu 15 Prozent seines Gewichts an Feuchtigkeit zieht.
Diese Dichte ist der Grund, warum Klinker draußen bestehen. Wo wenig Wasser eindringt, kann Frost wenig sprengen. Eine Klinkerfassade trägt Regen, Salzluft und Jahrzehnte, ohne Putz und ohne Anstrich. Genau darin liegt ihr stiller wirtschaftlicher Wert: Sie altert langsam und verlangt wenig.
Lesen lässt sich der Stein an Format, Farbe und Verband. Schmale, handgeformte Steine und ein sorgfältiger Fugenschnitt deuten auf eine ältere, aufwendige Bauweise; ein rauer, kohlegebrannter Klinker mit Farbspiel stammt oft aus der Reformarchitektur der 1910er und 1920er Jahre. Die Fassade datiert das Haus, noch bevor ein Bauakten-Auszug es tut.
Man sagt zum Ziegel: Was willst du, Ziegel? [...] Wichtig ist, dass man das Material ehrt, das man verwendet.
Louis Kahn, Architekt, über das Befragen des Materials
Was das für den Wert bedeutet
Eine Fassade aus echtem Klinker ist ein Substanzmerkmal, kein Kostenfaktor auf Zeit. Sie muss nicht alle paar Jahre gestrichen werden, sie verzeiht das norddeutsche Wetter, und sie signalisiert einem Käufer, dass hier für Dauer gebaut wurde. Substanz, die man nicht ständig erneuern muss, geht in jede seriöse Wertermittlung ein, auch wenn sie in keinem Prospekt als Position auftaucht.
Wissen Sie, was die Fassade Ihres Hauses über seine Substanz sagt?
Für einen Eigentümer heißt das: Die Fassade ist kein Dekor, sondern eine Auskunft. Sie verrät Bauzeit, Sorgfalt und Haltbarkeit, und damit einen Teil dessen, was ein Interessent später bezahlt. Wer die Substanz seines Hauses kennt, bevor ein Käufer sie deutet, verhandelt aus Klarheit statt aus Vermutung. Genau dort setzen wir an, bevor aus Substanz eine belastbare Zahl wird.
