Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Wer in Eppendorf oder auf der Uhlenhorst ein Gründerzeithaus betritt, steigt erst einmal. Fünf, sechs Stufen bis zur Haustür, im Flur noch einmal ein halbes Geschoss, dann steht man im Treppenhaus. Diese Stufen sind kein Zufall und keine Laune des Architekten. Sie sind der Rest einer Rangordnung, die das Haus von unten nach oben durchsortiert hat, und sie wirkt bis in den Kaufpreis von heute.
Wie die Etagen sortiert waren
Das Hamburger Etagenhaus zwischen 1870 und 1914 ist gut erforscht. Peter Wiek hat es 2002 für den Verein für Hamburgische Geschichte dokumentiert, samt Grundrissen, Innenausbau und den baulichen Merkmalen, mit denen ein Haus seinen Rang zeigte. Die Ordnung war einfach: Unten das Souterrain, halb im Boden, darüber das Hochparterre, angehoben über Straßenschmutz und Blicke. Im ersten Obergeschoss die Beletage.
Die Beletage war die beste Wohnung des Hauses, und sie war es aus praktischen Gründen. Sie lag weit genug über dem feuchten Erdreich und dem Lärm der Straße, aber nur eine Treppe hoch. Wer Gäste erwartete, wollte sie nicht drei Stockwerke hinaufschicken. Also bekam dieses Geschoss die höchsten Räume, die aufwendigsten Fenster und den größten Stuck. Nach oben wurde es dann schlichter, Etage für Etage, bis zum Mansardgeschoss unter dem Dach, in dem die Angestellten und Dienstboten wohnten.
Die Treppe war das Sortierwerkzeug. Jede Stufe kostete Kraft, und wer zahlen konnte, zahlte dafür, wenige davon steigen zu müssen. Das Dach war kein Aussichtsplatz, sondern der Ort für die, die keine Wahl hatten.
Der Aufzug drehte die Leiter um
Mit dem elektrischen Personenaufzug verlor die Treppe ihre sortierende Kraft. Ab dem frühen 20. Jahrhundert entstand daraus eine eigene Bauform: die Wohnung auf dem Dach, die es vorher als Adresse nicht gab. Andreas Bernard hat diese Verschiebung 2006 in seiner Geschichte des Fahrstuhls beschrieben. Das oberste Geschoss behielt, was es immer hatte, nämlich Licht, Ruhe und Aussicht, und verlor den einen Nachteil, der es billig gemacht hatte.
In Hamburg liegt der Fall besonders klar, weil die Stadt ihren Gründerzeitbestand weitgehend behalten hat. Dieselben Häuser, dieselben Geschosse, dieselben Treppenhäuser. Verändert hat sich nur, was der Markt für welche Etage zahlt.
Was die Etage heute wiegt
Das lässt sich beziffern, und zwar nicht aus dem Bauchgefühl, sondern aus dem amtlichen Modell. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg veröffentlicht im Immobilienmarktbericht 2026 unter Abschnitt 7.6.1 einen Gebäudefaktor für Eigentumswohnungen. Er misst, wie einzelne Objektmerkmale den Quadratmeterpreis gegenüber einem Referenzobjekt verschieben. Die Referenz ist eine Wohnung in mittlerer Lage, Baujahr ab 1980, 80 Quadratmeter, weder Erd- noch Dachgeschoss, ohne Aufzug.
Für die Erdgeschosswohnung nennt der Bericht den Faktor 0,98, für die Dachgeschosswohnung 1,03. Zwei Prozent unter der Referenz unten, drei Prozent darüber oben. Die alte Rangordnung steht damit nicht nur auf dem Kopf, sie steht in einer amtlichen Tabelle.
Der dritte Faktor ist der interessante. Ein vorhandener Aufzug wiegt 1,05, also fünf Prozent. Genau fünf Prozentpunkte liegen auch zwischen Erdgeschoss und Dachgeschoss. Das Bauteil, das die Ordnung umgedreht hat, wiegt im Modell exakt so viel wie der gesamte Abstand, den es umgedreht hat.
Was fünf Prozentpunkte in Euro sind, hängt an der Lage. Die folgende Rechnung legt die Faktoren aus Abschnitt 7.6.1 auf die beurkundeten Stadtteil-Mittelwerte für Eigentumswohnungen 2025 aus demselben Bericht. Lage-, Stadtteil- und Aktualisierungsfaktor bleiben bewusst außen vor, weil sie im beurkundeten Stadtteilwert bereits enthalten sind; gerechnet wird nur der objektbezogene Abstand.
| Stadtteil | beurkundet €/m² | Abstand je m² | bei 120 m² |
|---|---|---|---|
| Harvestehude | 10.650 € | 533 € | 63.900 € |
| Rotherbaum | 10.494 € | 525 € | 62.960 € |
| Uhlenhorst | 8.769 € | 438 € | 52.610 € |
| Winterhude | 8.667 € | 433 € | 52.000 € |
| Eppendorf | 7.869 € | 393 € | 47.210 € |
Diese Beträge sind Modellwerte, keine Preisschilder. Eine Erdgeschosswohnung mit eigenem Gartenanteil an einer ruhigen Winterhuder Straße kann am Markt mehr bringen als die Wohnung darüber, und ein Dachgeschoss ohne Aufzug im fünften Stock bringt weniger, als die Tabelle vermuten lässt. Das Modell beschreibt den Durchschnitt über die Stadt. Es ersetzt keine Besichtigung, aber es gibt der Frage eine Größenordnung, die sonst im Gefühl bleibt.
Wir formen unsere Gebäude, und danach formen unsere Gebäude uns.
Winston Churchill, Unterhaus, 28. Oktober 1943 (Hansard, HC Deb vol. 393). Eigene Übersetzung
Wo aus der Etage Recht wird
Am unteren Ende der Ordnung wird es juristisch. Ob ein Geschoss oberirdisch ist oder Kellergeschoss, entscheidet § 2 Absatz 6 der Hamburgischen Bauordnung an einem einzigen Maß: Ragt die Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 Meter über die Geländeoberfläche, ist das Geschoss oberirdisch. Darunter ist es Keller. Zwischen Hochparterre und Souterrain liegen also nicht Geschmack und Sprachgebrauch, sondern Zentimeter.
Der zweite Prüfstein ist § 44 Absatz 1 derselben Bauordnung. Aufenthaltsräume brauchen eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 Meter, in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 genügen 2,30 Meter. Wer ein Souterrain aufwendig ausgebaut hat, hat damit noch keinen Aufenthaltsraum geschaffen. Er hat einen Raum geschaffen, der die Anforderungen erfüllt oder eben nicht.
Daran hängt die Wohnfläche. Nach § 2 Absatz 3 Nummer 1 der Wohnflächenverordnung gehören Zubehörräume und darunter ausdrücklich Kellerräume nicht zur Wohnfläche, gleichgültig wie gepflegt sie sind und ob sie beheizt werden. In Harvestehude, bei einem beurkundeten Mittelwert von 10.650 Euro je Quadratmeter, verschieben zwanzig Quadratmeter, die nicht mitzählen dürfen, die Flächenrechnung um 213.000 Euro. Der Raum ist deshalb nicht wertlos. Er ist nur keine Wohnfläche, und wer ihn als solche ausweist, baut seine Preisfindung auf eine Zahl, die im Kaufvertrag nicht hält.
Ein Hinweis zur Vorsicht gehört dazu: Der Gutachterausschuss weist im selben Modell für Baujahre bis 1919 den Faktor 1,29 aus. Diesen Aufschlag darf man nicht arglos addieren, weil eine Altbaulage ihren Altbau-Anteil bereits im Stadtteil-Mittelwert trägt. Wir führen ihn deshalb nicht in die Rechnung ein. Belastbar bleibt der Anker: der Lagewert des Stadtteils, und darauf die Merkmale, die wirklich objektbezogen sind.
Wissen Sie, in welchem Geschoss Ihre Wohnung nach der Bauordnung liegt, und welche ihrer Quadratmeter mitzählen?
Für einen Eigentümer heißt das: Die Etage ist keine Adressangabe, sondern eine Position im Preisgefüge, und das Souterrain ist eine Rechtsfrage, bevor es eine Geschmacksfrage ist. Beides steht nicht im alten Exposé und selten im Kaufvertrag von damals. Es steht in der Bauakte und im Aufteilungsplan. Wer diese Unterlagen vor der Preisfindung liest, verhandelt später über Substanz statt über Behauptungen. Wir sehen uns beides an, bevor aus einer Wohnung eine Zahl wird.
