Hamburg hat 150.550 Wohnungen genehmigt. Gekauft wird trotzdem aus dem Bestand

Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.

Im August hat Hamburg eine Marke überschritten, die seit fünfzehn Jahren mitgezählt wird: 150.000 genehmigte Wohneinheiten seit 2011. Für Eigentümer in den Alsterlagen, die über einen Verkauf nachdenken, für Erbengemeinschaften, die einen Zeitpunkt abstimmen, und für Kapitalanleger zwischen Bestand und Neubau stellt sich dahinter eine nüchterne Frage.

Sie lautet nicht, wie viel genehmigt wurde. Sie lautet, wie viele dieser Wohnungen jemals in einen Kaufvertrag geraten sind, und wann.

Was gemeldet wurde

Nach Angaben der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen sind seit 2011 insgesamt 150.550 Wohneinheiten genehmigt worden; die Marke von 150.000 fiel im August 2026. Von Januar bis August dieses Jahres kamen 4.891 Wohneinheiten hinzu, 1.540 mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

Das ist die zweite deutliche Steigerung in Folge. 2025 waren in Hamburg 6.676 Wohneinheiten genehmigt worden, nach 4.617 im Jahr davor, ein Plus von 44,6 Prozent. Die Richtung stimmt also, und sie stimmt seit anderthalb Jahren.

Der Maßstab dafür steht im Vertrag für Hamburg: 10.000 Baugenehmigungen je Jahr, dazu 3.000 Bewilligungen für geförderte Neubauwohnungen. Rechnet man die acht Monate linear auf das Jahr hoch, landet 2026 bei rund 7.340 Wohneinheiten. Diese Hochrechnung unterstellt eine gleichmäßige Verteilung, die die Monatsstatistik nicht hergibt; sie ist eine Größenordnung, keine Prognose.

Genehmigt ist nicht gebaut

Eine Baugenehmigung ist eine Erlaubnis, kein Gebäude. Zwischen ihr und dem Schlüssel liegen Finanzierung, Ausschreibung, Bauzeit und, seit drei Jahren regelmäßig, die Entscheidung, doch nicht zu bauen. Die amtliche Statistik führt diesen Zwischenraum unter dem Begriff Bauüberhang: genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen.

Zum 31. Dezember 2025 umfasste er in Hamburg 20.561 Wohnungen in 3.879 Gebäuden. Von diesen Wohnungen war der Neubau von 10.435 noch nicht einmal begonnen. Für weitere 519 Wohnungen war die Baugenehmigung erloschen, ohne dass je ein Bagger kam.

Im selben Jahr wurden in Hamburg 5.976 Wohnungen fertiggestellt, 28,2 Prozent weniger als 2024. Genehmigungen und Fertigstellungen laufen derzeit also in entgegengesetzte Richtungen, und nur eine der beiden Zahlen schafft Angebot.

Was am Markt tatsächlich ankommt

Es gibt eine Zahl, die den Streit über Genehmigungen und Fertigstellungen beendet, weil sie erst hinter dem Notartisch entsteht. Der Gutachterausschuss weist für den Hamburger Eigentumswohnungsmarkt jedes Jahr aus, wie viele Verträge insgesamt beurkundet wurden und wie viele davon Erstverkäufe im Neubau waren.

Für 2025 stehen dort 5.543 Verträge, davon 747 Neubau-Erstverkäufe. Das sind 13,5 Prozent. Zehn Jahre zuvor, 2015, waren es 2.193 von 7.091 Verträgen und damit 30,9 Prozent. Der Neubau hat als Quelle des Angebots seinen Anteil in einem Jahrzehnt mehr als halbiert.

Diese Anteile sind selbst aus den Vertragszahlen des Berichts gerechnet worden. Die zugrunde liegenden Werte sind im gedruckten Bericht als Diagramm dargestellt und in unserer Wissensdatenbank als abgelesene Punktwerte hinterlegt. Für die einzelne Nachkommastelle ist das zu ungenau, für die Größenordnung nicht.

Die Reihe erzählt zweierlei. Der Einbruch von 2023 war ein Sonderjahr, aus dem der Markt sich wieder gelöst hat. Und der Erholungspfad führt nicht dorthin zurück, wo er 2015 begann: Mit 13,5 Prozent liegt der Neubau-Anteil weiter bei weniger als der Hälfte des damaligen Wertes.

Für einen Eigentümer, der seine Wohnung in Winterhude oder Eppendorf anbietet, heißt das: Sieben von acht Käufern, die 2025 in Hamburg eine Eigentumswohnung beurkundet haben, haben eine gebrauchte gekauft. Der Wettbewerb findet im Bestand statt, nicht gegen ihn.

Was gegen diese Lesart spricht

Die Trendwende bei den Genehmigungen ist keine Rechengröße, sie ist gemessen und läuft jetzt im zweiten Jahr. Seit dem 1. Januar 2026 gilt die neue Hamburgische Bauordnung, die Verfahren verkürzen soll, und § 246e des Baugesetzbuches erlaubt befristet Abweichungen vom Bauplanungsrecht, um Vorhaben zu beschleunigen.

Der Bauüberhang ist zudem nicht nur ein Beleg für Stillstand, sondern auch ein Vorrat. 10.435 genehmigte, aber noch nicht begonnene Wohnungen sind Baurecht, das jederzeit gezogen werden kann, wenn Finanzierung und Baukosten es wieder zulassen. Wer den Bestandsmarkt für dauerhaft konkurrenzlos hält, hat diesen Vorrat nicht gelesen.

Nur trägt keines dieser Argumente in das Jahr, in dem ein Eigentümer heute verkauft. Eine Genehmigung vom August 2026 wird frühestens 2028 zum Wettbewerb, und ob sie es wird, entscheidet nicht die Bauordnung, sondern der Kapitalmarkt.

Alte Ideen können sich manchmal neuer Gebäude bedienen. Neue Ideen müssen alte Gebäude nutzen.

Jane Jacobs, The Death and Life of Great American Cities, 1961. Eigene Übersetzung aus dem englischen Original.

Wissen Sie, wie viele neue Wohnungen in Ihrem Stadtteil im vergangenen Jahr tatsächlich übergeben wurden, und nicht nur genehmigt?

Der Genehmigungsrekord ist eine gute Nachricht für die Stadt und eine schlechte Kennzahl für die eigene Verkaufsentscheidung. Was den Preis einer Wohnung in Harvestehude, Uhlenhorst oder Othmarschen bestimmt, sind die beurkundeten Vergleichsfälle der letzten Monate im selben Quartier und die Frage, wie viele Erstverkäufe dort wirklich im Wettbewerb stehen.

Beides lässt sich vor jeder Preisfindung klären, und wir tun es ohnehin, bevor wir über eine Bandbreite sprechen. Wenn Sie für Ihre Lage wissen möchten, wie das Verhältnis aus Bestand und Neubau dort aussieht, sehen wir es uns gemeinsam an.