Einordnung
Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Zum 1. Januar 2026 hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg die Bodenrichtwerte fortgeschrieben. Für Einfamilienhausbauplätze im Mittel um fünf Prozent nach unten, für Geschosswohnungsbauplätze um vier. Diese beiden Zahlen wandern seither durch Erbschafts-, Schenkungs- und Verkaufsgespräche, meist ohne die Frage, worauf sie sich eigentlich beziehen.
Die Frage lohnt sich. An der Eppendorfer Landstraße liegt der Bodenrichtwert für Geschosswohnungsbau im Median bei 5.836 Euro je Quadratmeter, an der Elbchaussee bei 1.544 Euro. Wer daraus schließt, der Boden an der Elbe sei ein Viertel wert, hat die Zahlen richtig gelesen und die Sache falsch verstanden.
Der Bodenrichtwert beschreibt eine Blockseite, kein Viertel
Seit 2010 ermittelt Hamburg zonale Bodenrichtwerte, und eine Zone umfasst jeweils eine Blockseite, also einen Straßenabschnitt mit amtlichem Straßenschlüssel, dargestellt als zehn Meter breiter Blockrandstreifen. So sind über 36.000 Zonen entstanden. Innerhalb einer Zone dürfen die tatsächlichen Bodenwerte grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent vom Richtwert abweichen, so verlangt es das Baugesetzbuch.
Entscheidend ist die zweite Ebene: Über derselben Fläche liegen mehrere Zonen übereinander, je eine für jede Nutzungsart. Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Läden, Geschäftshäuser, Bürohäuser, Produktion und Logistik. Bis zu zehn deckungsgleiche Zonen sind zulässig. Für die Elbchaussee gibt es also einen Bodenrichtwert für Einfamilienhausbebauung und daneben einen für Geschosswohnungsbau, und beide gelten gleichzeitig.
Das Grundstück, auf das sich ein Richtwert bezieht, existiert nicht. Es ist ein Rechenkörper: 1.000 Quadratmeter groß, freistehend bebaubar, mit einer wertrelevanten Geschossflächenzahl von 1,0. Frei von Mängeln, hochwassersicher, voll erschlossen, keine Beiträge mehr offen. Kein Grundstück in Hamburg erfüllt diese Beschreibung genau, und das ist Absicht. Der Richtwert ist der Nullpunkt einer Skala, nicht der Preis einer Adresse.
Die Dichte steckt in der Zahl, und sie lässt sich herausrechnen
Die wertrelevante Geschossflächenzahl, kurz WGFZ, gibt an, wie viel Geschossfläche auf einem Quadratmeter Grundstück realisierbar ist. Sie wird baublockweise ermittelt: Gebäudegrundflächen mal Geschosszahl, aufaddiert, geteilt durch die Baulandfläche des Blocks. Eine Villenstraße mit weiten Gärten kommt auf 0,4 oder 0,5. Eine geschlossene Gründerzeitzeile mit fünf Geschossen liegt bei 2,5 oder darüber.
Der Gutachterausschuss rechnet diesen Unterschied nicht nach Gefühl um, sondern nach einer veröffentlichten Formel. Für Geschosswohnungsbauplätze lautet sie: Umrechnungskoeffizient gleich WGFZ hoch 0,8067, mindestens 0,379. Abgeleitet ist sie aus 989 beurkundeten Kaufverträgen der Jahre 2011 bis 2023. Die WGFZ dieser Stichprobe reicht von 0,15 bis 7,95, im Mittel 1,28.
Mit dieser Formel lässt sich die Rechnung auch rückwärts führen. Teilt man den Bodenrichtwert einer Zone durch den Koeffizienten ihrer eigenen Dichte, erhält man den Wert, den derselbe Boden bei Normdichte hätte. Erst dann stehen zwei Straßen auf derselben Skala.
| Straße | Bodenrichtwert | WGFZ | auf WGFZ 1,0 gerechnet |
|---|---|---|---|
| Alsterchaussee | 5.900 €/m² | 1,0 | 5.900 €/m² |
| Eppendorfer Landstraße | 5.836 €/m² | 2,6 | 2.700 €/m² |
| Mittelweg | 5.561 €/m² | 1,4 | 4.239 €/m² |
| Harvestehuder Weg | 4.402 €/m² | 1,0 | 4.402 €/m² |
| Leinpfad | 3.975 €/m² | 0,7 | 5.300 €/m² |
| Sierichstraße | 3.692 €/m² | 1,9 | 2.200 €/m² |
| Innocentiastraße | 3.341 €/m² | 1,0 | 3.341 €/m² |
| Elbchaussee | 1.544 €/m² | 0,5 | 2.701 €/m² |
Bodenrichtwerte für Geschosswohnungsbau, Median der Zonen je Straße, und WGFZ-Median derselben Zonen. Quelle der ersten drei Spalten: Bodenrichtwerte Hamburg, BORIS Open Data des Gutachterausschusses, Stichtag 1. Januar 2026. Die vierte Spalte ist keine amtliche Angabe, sondern unsere eigene Rechnung mit der amtlichen Formel aus Abschnitt 7.8 des Immobilienmarktberichts. Sie zeigt eine Größenordnung; das zugrunde liegende Modell weist eine relative Standardabweichung von 28 Prozent aus.
Die vierte Spalte stellt die Rangfolge auf den Kopf. Vorn liegen jetzt die Alsterchaussee und der Leinpfad, also Lagen, die wenig Dichte tragen und trotzdem hoch bewertet sind. Die Eppendorfer Landstraße und die Sierichstraße fallen nach hinten: Ihre hohen Richtwerte kommen in erheblichem Maß daher, dass dort viel gebaut werden darf. Und Elbchaussee und Eppendorfer Landstraße, im Rohwert fast vierfach auseinander, landen bei rund 2.700 Euro nebeneinander.
Dieselbe Verwechslung passiert eine Ebene höher. Der Median der Wohnzonen liegt in Blankenese bei 1.428 Euro je Quadratmeter und in Eppendorf bei 2.686. Daraus lässt sich nichts ableiten, denn beide Mediane mischen Einfamilienhaus- und Mehrfamilienhauszonen in ganz unterschiedlichem Verhältnis. Auch der Abstand innerhalb eines Stadtteils ist größer, als der Abstand zwischen Stadtteilen vermuten lässt: In Harvestehude reicht der Korridor zwischen dem 10- und dem 90-Prozent-Quantil von 2.886 bis 6.377 Euro, in Eppendorf von 1.154 bis 5.119.
Beim Einfamilienhaus rechnet die Größe mit, nicht die Dichte
Für Einfamilienhausbauplätze gilt eine eigene Formel, und sie läuft der Intuition zuwider. Der Umrechnungskoeffizient ist die Grundstücksfläche geteilt durch 1.000 Quadratmeter, hoch minus 0,2496, multipliziert mit einem Stellungsfaktor und einem Straßenlagefaktor. Der negative Exponent bedeutet: Für kleinere Grundstücke wird in der Regel ein höherer Quadratmeterpreis gezahlt als für größere.
Ein Beispiel. Eine Doppelhaushälfte in Nienstedten auf 500 Quadratmetern. Der Größenfaktor beträgt 1,19, der Stellungsfaktor für eine Doppelhaushälfte 0,90. Zusammen 1,07. Der Bodenwert je Quadratmeter liegt also rund sieben Prozent über dem Richtwert der Zone, nicht darunter, obwohl das Grundstück nur halb so groß ist wie das Normgrundstück. Umgekehrt: ein freistehendes Haus auf 1.500 Quadratmetern kommt auf 0,90, also zehn Prozent unter den Richtwert je Quadratmeter, bei deutlich höherem Gesamtwert.
Das Modell dahinter stützt sich auf 2.429 Kauffälle der Jahre 2015 bis 2023 und weist eine relative Standardabweichung von 18 Prozent aus. Ein freistehendes Haus steht bei 1,00, ein Doppelhaus bei 1,04, Doppelhaushälfte und Reihenhaus bei 0,90. Ein Pfeifenstielgrundstück im Alleineigentum kostet bei freistehender Bebauung acht Prozent Abschlag, eine Hinterlage sechs. Bei aneinandergebauten Häusern hat die Lage zur Straße keinen Werteinfluss.
Nicht alles, was gezählt werden kann, zählt, und nicht alles, was zählt, kann gezählt werden.
William Bruce Cameron, „Informal Sociology", 1963. Der Satz wird häufig Albert Einstein zugeschrieben, stammt aber von Cameron.
Was Eigentümer daraus lesen können
Drei Angaben entscheiden, ob ein Bodenrichtwert etwas über Ihr Grundstück sagt: die Nutzungsart der Zone, ihre Geschossflächenzahl und die Fläche samt Stellung Ihres eigenen Grundstücks. Fehlt eine davon, ist die Zahl ein Anhaltspunkt und kein Argument. Das gilt in beide Richtungen, gegenüber einem Käufer ebenso wie gegenüber einem Bescheid.
Vier Schritte, bevor der Bodenwert im Gespräch auftaucht
Zonengenaue Auskunft holen. BORIS.HH gibt für Ihre Adresse den Richtwert jeder überlagernden Zone aus, mit Nutzungsart und Stichtag. Der Stadtteilwert aus der Presse ersetzt das nicht.
Die Geschossflächenzahl der Zone notieren. Sie steht in derselben Auskunft und ist der Maßstab, an dem sich alles Weitere bemisst.
Fläche und Gebäudestellung des eigenen Grundstücks danebenlegen. Freistehend, Doppelhaushälfte, Reihenhaus, Frontlage, Pfeifenstiel oder zweite Reihe. Diese Merkmale stehen in der amtlichen Tabelle mit eigenem Faktor.
Erst danach rechnen und dann die Streuung mitnennen. Die amtlichen Modelle arbeiten mit 18 beziehungsweise 28 Prozent relativer Standardabweichung. Wer diese Spanne verschweigt, verkauft eine Genauigkeit, die es nicht gibt.
Wissen Sie, welche Geschossflächenzahl für Ihre Blockseite hinterlegt ist?
Der Bodenrichtwert ist eine der wenigen Zahlen am Hamburger Immobilienmarkt, die aus beurkundeten Kaufverträgen stammen und jedes Jahr neu gerechnet werden. Er ist damit belastbarer als jeder Angebotspreis. Belastbar wird er aber erst, wenn er auf das eigene Grundstück umgerechnet ist, und diese Umrechnung hat der Gutachterausschuss veröffentlicht, mit Formel, Stichprobe und Fehlerspanne. Wer vor einer Übertragung, einer Erbauseinandersetzung oder einem Verkauf steht, kann diese Zahlen zusammentragen, und wir ordnen sie gern gemeinsam ein.
