Einordnung
Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Wer in Othmarschen, Nienstedten oder Alsterdorf ein Haus besitzt und über Verkleinerung, Übertragung oder Verkauf nachdenkt, hört früh die Frage, was sich vorher noch lohnt. Neue Küche, Fußbodenheizung, Photovoltaik auf dem Dach. Der Hamburger Gutachterausschuss hat darauf zwei Antworten, und sie fallen unterschiedlich aus. Er führt für Ein- und Zweifamilienhäuser zwei getrennte amtliche Modelle, beide aus beurkundeten Kaufverträgen abgeleitet, und beide stehen im Immobilienmarktbericht Hamburg 2026.
Wie Hamburg ein Einfamilienhaus zweimal rechnet
Das erste Modell ist der Gebäudefaktor (Abschnitt 7.2.1). Es gehört zum Vergleichswertverfahren und gilt für Häuser mit bis zu drei Wohneinheiten. Es beginnt bei 5.355 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und multipliziert diesen Basiswert mit achtzehn Faktoren: Lage, Alter, Baujahr, Grundstücksgröße, Keller, Garage, Wohnfläche, Standard, Ecklage, Wohnungszahl, Einbauküche, Geschosse, Fußbodenheizung, Solarenergie, Rechtsform, Stellung, Stadtteil und einen Aktualisierungsfaktor auf den Stichtag. Jeder dieser Faktoren ist so geeicht, dass er beim Normobjekt genau 1 ergibt.
Das zweite Modell ist der Sachwertfaktor (Abschnitt 7.2.3). Es gilt für Häuser mit bis zu zwei Wohneinheiten und ist etwas anderes als das erste: keine Preisermittlung, sondern eine Marktanpassung. Zuerst wird ein Sachwert gebaut, aus Bodenwert und Gebäudewert nach Normalherstellungskosten 2010, für das Normobjekt 1.005 Euro je Quadratmeter Bruttogrundfläche, mit einem Regionalfaktor von 1,75 für ganz Hamburg, achtzig Jahren Gesamtnutzungsdauer und linearer Alterswertminderung. Auf diesen Rechenwert wird der Sachwertfaktor angewendet, Grundwert 0,788, wieder multiplikativ über achtzehn Einzelfaktoren.
Beide Modelle stammen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, also aus beurkundeten Verträgen, nie aus Angebotspreisen. Das erste ruht auf 15.937 Kauffällen der Jahre 2009 bis 2020, das zweite auf 3.556 Kauffällen der Jahre 2013 bis 2020. Beide weisen dieselbe Güte aus: Die Kaufpreise streuen um ± 16 Prozent um den rechnerischen Wert. Das ist für ein Massenmodell ordentlich und für ein einzelnes Haus eine Spanne, die bei einer Million Euro rund 320.000 Euro breit ist.
Die Lage ist nicht ein Faktor unter vielen
In beiden Modellen führt der Lagefaktor über den normierten Bodenrichtwert für Ein- und Zweifamilienhäuser, bezogen auf den Hamburger Median von 630 Euro je Quadratmeter zum 31.12.2020. Was die Modelle unterscheidet, ist der Exponent. Im Gebäudefaktor steht 0,6798, im Sachwertfaktor 0,1902. Nachgerechnet heißt das: Wer auf einem Grundstück sitzt, dessen normierter Bodenrichtwert doppelt so hoch liegt wie der Median, bekommt im ersten Modell einen Lagefaktor von 1,60, also gut sechzig Prozent Aufschlag. Im zweiten sind es 1,14, also vierzehn Prozent.
Der Unterschied ist kein Widerspruch, sondern Buchführung. Im Sachwertverfahren ist der Bodenwert bereits eine eigene Position der Rechnung. Die Lage ist dort also schon einmal bezahlt, der Faktor korrigiert nur noch den Rest. Im Vergleichswertverfahren gibt es keine getrennte Bodenposition. Dort muss der Lagefaktor die gesamte Lagewirkung allein tragen, und er tut es bis zu einem Deckel von 3,381, der ab einem normierten Bodenrichtwert von 3.700 Euro je Quadratmeter greift. Die Spitzenlagen an Elbhang und Alsterufer laufen in diesen Deckel hinein.
Daneben wirken die Ausstattungsmerkmale klein. Eine Einbauküche bringt im Gebäudefaktor drei Prozent, eine Fußbodenheizung 2,2, eine Solaranlage 2,1, ein Keller über mindestens drei Vierteln der Grundfläche 4,2, eine Garage am freistehenden Haus 0,8. Die Verdopplung des Bodenrichtwerts wiegt in diesem Modell also etwa so viel wie zwanzig Einbauküchen.
Wo die beiden Modelle auseinandergehen
Bei den Merkmalen, über die der Markt urteilt, liegen die Modelle dicht beieinander. Bei den Merkmalen, die im Sachwertverfahren bereits in der Substanzrechnung stecken, gehen sie auseinander.
| Merkmal | Gebäudefaktor 7.2.1 | Sachwertfaktor 7.2.3 |
|---|---|---|
| Einbauküche vorhanden | 1,030 | 1,049 |
| Fußbodenheizung vorhanden | 1,022 | 1,068 |
| Solarenergie vorhanden | 1,021 | 1,043 |
| Keller vorhanden | 1,042 | 1,054 |
| Wärmepumpe vorhanden | kein Faktor | 1,020 |
| Ecklage | 0,987 | 0,976 |
| zweite Wohnung im Haus | 0,897 | 0,895 |
| Mittelreihenhaus statt freistehend | 0,827 | 0,998 |
| Baujahr bis 1919 | 0,926 | 1,007 |
Die beiden letzten Zeilen sind die aufschlussreichsten. Dass ein Mittelreihenhaus im Vergleichswertmodell mit 0,827 zu Buche schlägt und im Sachwertmodell mit 0,998, heißt nicht, dass die Bauform einmal viel und einmal nichts wert wäre. Im Sachwert ist sie längst eingepreist, über Grundstück, Bruttogrundfläche und Herstellungskosten. Dasselbe beim Baujahr: Das Haus von vor 1919 bekommt im Vergleichswertmodell einen Abschlag auf 0,926, im Sachwertmodell einen leichten Zuschlag auf 1,007. Die Altbausubstanz hat im Sachwert über die Alterswertminderung bereits verloren, und der Markt gibt an dieser Stelle etwas davon zurück.
Eine Zahl in der ersten Spalte bleibt auch ohne Vergleich bemerkenswert. Der Altersfaktor des Gebäudefaktors lautet 1,09 minus 0,003 mal Alter und wird bei dreißig Jahren auf 1,0 gesetzt. Nach dreißig Jahren altert ein Hamburger Haus in diesem Modell nicht weiter. Was dann noch über das Alter entscheidet, ist die Baujahrsklasse, und dort steht der schlechteste Wert nicht bei den Gründerzeitbauten, sondern bei den Jahrgängen 1960 bis 1969 mit 0,881.
Was in beiden Modellen gar nicht vorkommt
Manche Merkmale haben es in keines der beiden Modelle geschafft. Der Gutachterausschuss führt sie ausdrücklich als ohne Einfluss:
Merkmale ohne eigenen Faktor in beiden Modellen
Endenergiebedarf des Gebäudes
Carport und Stellplatz
Pfeifenstiel-Zuwegung
Wegerecht
Daraus folgt nicht, dass der energetische Zustand am Hamburger Markt keine Rolle spielt. Beide Stichproben enden im Jahr 2020. Die Energiepreise ab 2022, die heutige Fassung des Gebäudeenergiegesetzes und die Debatte um Effizienzklassen liegen danach. Die Modelle beschreiben, was bis 2020 beurkundet wurde, nicht was 2026 am Küchentisch verhandelt wird. Einen Hinweis darauf geben die Modelle selbst: Die jüngere der beiden Stichproben kennt einen Wärmepumpenfaktor von 1,020, die ältere kennt ihn gar nicht.
Der Stadtteilfaktor ist nicht die Lage
Am Ende jeder der beiden Ketten steht ein Stadtteilfaktor, und er wird regelmäßig falsch gelesen. Er ist nicht die Rangliste der Hamburger Wohnlagen. Er ist das, was nach dem Bodenrichtwert noch übrig bleibt.
| Stadtteil | Gebäudefaktor | Sachwertfaktor |
|---|---|---|
| Alsterdorf | 1,256 | 1,193 |
| Othmarschen | 1,125 | 1,063 |
| Groß Flottbek | 1,116 | 1,063 |
| Harvestehude | 1,105 | 1,000 |
| Winterhude | 1,105 | 1,000 |
| Eppendorf | 1,105 | 1,000 |
| Uhlenhorst | 1,105 | 1,000 |
| Hoheluft-Ost | 1,105 | 1,000 |
| Nienstedten | 1,091 | 1,063 |
| Blankenese | 1,046 | 1,063 |
Blankenese steht im Gebäudefaktor bei 1,046 und damit niedriger als Alsterdorf mit 1,256. Niemand wird daraus schließen wollen, dass ein Haus am Elbhang weniger wert sei als eines an der Alsterkrugchaussee. Die Erklärung liegt eine Zeile höher in der Formel: Der Lagefaktor hat die Blankeneser Bodenrichtwerte bereits verarbeitet, teilweise bis an den Deckel. Der Stadtteilfaktor korrigiert nur noch, was der Bodenrichtwert nicht erklärt. Wer die Tabelle als Lagen-Ranking liest, liest sie gegen ihre eigene Konstruktion.
Für den vermieteten Bestand gilt eine eigene Tabelle
Wer sein Haus vermietet hält, rechnet mit einem dritten Werkzeug. Der Gutachterausschuss leitet aus 282 Verkäufen vermieteter Einfamilienhäuser der Jahre 2011 bis 2016 einen Umrechnungsfaktor ab: 0,694 plus 0,0477 mal der Rendite in Prozent, gemessen als marktübliche Jahresnettokaltmiete im Verhältnis zum Verkehrswert im unvermieteten Zustand.
| Rendite | Abschlag gegenüber unvermietet |
|---|---|
| 1 % | 26 % |
| 2 % | 21 % |
| 3 % | 16 % |
| 4 % | 12 % |
| 5 % | 7 % |
| 6 % | 2 % |
| ab 7 % | 0 % |
In den Hamburger Premium-Wohnlagen liegen die Mietrenditen von Einfamilienhäusern regelmäßig im unteren Bereich dieser Tabelle. Für einen Eigentümer, der ein lange und günstig vermietetes Haus veräußern möchte, ist der Mietvertrag damit die größte einzelne Stellschraube am Preis, größer als jede Ausstattungsfrage weiter oben in diesem Text.
Die Grundrente ist, als Preis für die Nutzung des Bodens betrachtet, ihrer Natur nach ein Monopolpreis. Sie richtet sich keineswegs danach, was der Grundeigentümer für die Verbesserung des Bodens aufgewendet hat.
Adam Smith, Der Wohlstand der Nationen, 1776, Buch I, Kapitel 11 (Übersetzung aus dem englischen Original)
Was an Ihrem Haus haben Sie bisher für den eigentlichen Wertträger gehalten, und in welchem der beiden Modelle steht es überhaupt?
Die beiden amtlichen Modelle ersetzen kein Gutachten und keine Marktkenntnis. Sie sind Massenverfahren mit einer Streuung von ± 16 Prozent, und sie beschreiben einen Markt, dessen jüngste Kauffälle fünf Jahre zurückliegen. Was sie leisten, ist etwas anderes: Sie zeigen an Zahlen, die nicht verhandelbar sind, welche Merkmale eines Hamburger Hauses den Preis tragen und welche ihn nur begleiten. Wer das vor einer Investition weiß, entscheidet über eine neue Fußbodenheizung anders als jemand, der sie für ein Wertargument hält. Wir ordnen diese Modelle für Ihr Haus ein, bevor Sie Geld in die Hand nehmen.
