Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Wer ein Mietshaus in Ottensen oder St. Pauli geerbt hat oder es vor zwanzig Jahren als Beimischung gekauft hat, kennt die Erzählung vom Aufstieg des Viertels. Sie ist richtig, und sie ist bezahlt. Die amtlichen Zahlen für 2025 zeigen in beiden Quartieren beurkundete Preise unter dem Stand von 2020, und der Hebel, mit dem ein Haus im Ganzen nachträglich mehr wert wurde, steht in diesen Straßen unter Vorbehalt des Bezirksamts.
Was wirklich beurkundet wurde
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg wertet keine Anzeigen aus, sondern Kaufverträge. Für Eigentumswohnungen im Wiederverkauf lag der Mittelwert in Ottensen 2020 bei 7.868 Euro je Quadratmeter. Für 2025 weist derselbe Bericht 7.082 Euro aus, 10,0 Prozent weniger. In St. Pauli stehen 7.313 Euro von 2020 gegen 6.681 Euro für 2025, 8,6 Prozent weniger. Nominal, ohne Inflationsrechnung.
Die Bewegung ist kein Einbruch, sondern eine Seitwärtslage nach einem Rückgang. Ottensen hat seinen Tiefpunkt 2024 bei 6.848 Euro durchlaufen und 2025 um 3,4 Prozent zugelegt. St. Pauli liegt mit minus 0,4 Prozent gegenüber 2024 praktisch auf der Stelle. Der Markt ist dabei flüssiger als vorher: 184 beurkundete Kauffälle in Ottensen sind der höchste Wert der ganzen Reihe. Es wird gekauft, nur nicht teurer.
| Stadtteil | 2020 | 2025 | Kauffälle 2025 | 2020 zu 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Ottensen | 7.868 | 7.082 | 184 | minus 10,0 % |
| St. Pauli | 7.313 | 6.681 | 34 | minus 8,6 % |
| Altona-Altstadt | 7.313 | 7.085 | 83 | minus 3,1 % |
| Sternschanze | 7.643 | 7.619 | 23 | minus 0,3 % |
| Eppendorf | 9.001 | 7.869 | 145 | minus 12,6 % |
| Uhlenhorst | 10.159 | 8.769 | 139 | minus 13,7 % |
| Winterhude | 7.943 | 8.667 | 327 | plus 9,1 % |
Die unteren drei Zeilen der Tabelle gehören nicht zum Thema und entscheiden es trotzdem. Eppendorf und Uhlenhorst liegen in den Alsterlagen, tragen keine Gebietskulisse und haben von 2020 bis 2025 mehr verloren als Ottensen und St. Pauli. Winterhude hat zugelegt. Wer den Rückgang in Ottensen also als Ende einer Gentrifizierung deutet, deutet zu viel hinein. Was dort wirkt, wirkte in ganz Hamburg: ein Zinsniveau, das die Kaufkraft neu sortiert hat.
Der Unterschied zwischen diesen Quartieren und den Alsterlagen liegt nicht im Niveau. Er liegt darin, was ein Eigentümer mit dem Haus noch tun darf.
Zwei Genehmigungsvorbehalte, nicht einer
Hamburg hat die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen doppelt geregelt, und die beiden Regeln werden regelmäßig verwechselt. Stadtweit gilt § 250 BauGB: Die Begründung von Wohnungseigentum an einem Bestandsgebäude mit mehr als fünf Wohnungen braucht eine Genehmigung. Der Vorbehalt läuft seit dem 13. November 2021 und ist bis zum 31. Dezember 2030 verlängert.
In den Gebieten mit sozialer Erhaltungsverordnung kommt § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB hinzu. Dort ist die Umwandlung genehmigungspflichtig ohne Rücksicht auf die Größe des Hauses. Der Senat hat diese Verordnung am 8. Oktober 2024 für fünf weitere Jahre erneuert, sie gilt vom 1. Januar 2025 bis zum 31. Dezember 2029. Praktisch heißt das: Ein Haus mit vier Wohnungen lässt sich in Harvestehude ohne Umwandlungsgenehmigung aufteilen, weil dort weder eine Gebietskulisse liegt noch die Fünf-Wohnungs-Schwelle überschritten ist. Dasselbe Haus in Ottensen braucht den Bescheid des Bezirksamts.
| § 250 BauGB | § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB | |
|---|---|---|
| Räumlich | ganze Stadt | nur Gebiete mit sozialer Erhaltungsverordnung |
| Objektgröße | mehr als fünf Wohnungen | ohne Größengrenze |
| Beginn | 13. November 2021 | 1. Januar 2025 (erneuert am 8. Oktober 2024) |
| Befristet bis | 31. Dezember 2030 | 31. Dezember 2029 |
Der Vorbehalt des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB greift davor und weiter. Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen brauchen im Gebiet eine Genehmigung, und darunter fällt ein erheblicher Teil dessen, was ein Eigentümer eine Modernisierung nennt. Ein Grundriss, der zwei kleine Wohnungen zu einer großen zusammenlegt, ist in dieser Kulisse kein Umbau, sondern ein Antrag.
Wie groß die Kulisse wirklich ist
Die Gebietsgrenzen verlaufen unterhalb der Stadtteilebene, und genau daran scheitern die meisten Einschätzungen aus dem Bauch. Wir haben die amtlichen Gebietspolygone der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen mit dem adressscharfen Hamburger Wohnlagenverzeichnis verschnitten, Adresskoordinate für Adresskoordinate. Stand 2. September 2026 liegen 23.703 Wohnadressen in 847 Straßen in einem der 16 Gebiete.
In St. Pauli sind es 1.848 Adressen in 73 Straßen, in Ottensen 1.568 in 53 Straßen, im Osterkirchenviertel weitere 487 in 18 Straßen. Dass eine Straße betroffen ist, heißt nicht, dass sie ganz betroffen ist: Die Bahrenfelder Straße zählt 213 ihrer 227 Adressen im Gebiet, verteilt auf zwei verschiedene Verordnungen. Punkt-in-Polygon ohne Puffer, Adressen auf der Grenze können in beide Richtungen fallen. Verbindlich ist immer die Auskunft des Bezirksamts.
Für Eigentümer in den Alsterlagen ist eine Zahl aus derselben Auswertung die wichtigste: 635 Wohnadressen in 31 Straßen der Jarrestadt tragen eine soziale Erhaltungsverordnung. Die Jarrestadt liegt in Winterhude, dem Stadtteil mit dem einzigen Preisplus dieser Tabelle. Wer dort ein Haus hält und seinen Preis aus dem Winterhuder Gesamtbild ableitet, rechnet mit einem Hebel, den seine Adresse nicht hat.
Alte Ideen können manchmal neue Gebäude nutzen. Neue Ideen müssen alte Gebäude nutzen.
Jane Jacobs, The Death and Life of Great American Cities, 1961 (Übersetzung)
Was als Rendite bleibt
Fällt die Aufteilung als Weg weg, bleibt der Ertrag. Und der Ertrag hat in diesen Quartieren eine Obergrenze, weil die ortsübliche Vergleichsmiete sie setzt. Der Hamburger Mietenspiegel 2025 weist für eine Altbauwohnung bis Baujahr 1918 mit Bad und Sammelheizung zwischen 41 und 66 Quadratmetern einen Mittelwert von 12,93 Euro je Quadratmeter nettokalt in guter Wohnlage und 11,50 Euro in normaler Wohnlage aus.
Beide Zahlen gegen die beurkundeten Kaufpreise gerechnet, nettokalt und vor allen Kosten, ergeben für Ottensen in guter Wohnlage einen Rohertragsfaktor von 45,6 und eine Bruttorendite von 2,19 Prozent. In normaler Wohnlage sind es 51,3 und 1,95 Prozent. Für St. Pauli, wo nach dem Wohnlagenverzeichnis nur 39 von 1.936 Adressen als gute Wohnlage eingestuft sind, also 2,0 Prozent, kommen 48,4 und 2,07 Prozent heraus. Das ist unsere Rechnung aus zwei amtlichen Werten, kein amtlicher Wert.
Vor Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall. Wer von diesen zwei Prozent die Bewirtschaftung abzieht und die Finanzierung dagegenstellt, sieht, warum die Nachfrage sich verschoben hat. Diese Objekte rechnen sich über die Miete nicht, sie rechnen sich über die Substanz und über die Zeit. Das ist eine legitime Anlage, aber eine andere als die, die vor zehn Jahren verkauft wurde.
Die Lücke zwischen Aufruf und Abschluss
In Ottensen lassen sich beide Seiten des Marktes nebeneinanderlegen. Auf der Angebotsseite liegt der Median zum 30. Juni 2026 bei 8.333 Euro je Quadratmeter, erhoben aus 359 Angeboten, mit einer Spanne von 6.546 bis 9.914 Euro zwischen dem unteren und oberen Zehntel. Der beurkundete Mittelwert für 2025 liegt bei 7.082 Euro. Zwischen beiden Zahlen liegen 17,7 Prozent.
Diese beiden Zahlen stammen aus verschiedenen Stichtagen, ein Jahr liegt dazwischen. Der Abstand ist deshalb eine Größenordnung und keine Messung derselben Woche. Zum Vergleich: Stadtweit, mit beiden Seiten im selben Berichtsjahr 2025 gerechnet, liegt die Lücke zwischen aufgerufenen und beurkundeten Preisen bei 8,2 Prozent. Die beiden Werte sind damit nicht gleich sauber gerechnet, und der Ottensener Abstand fällt in der weicheren Rechnung aus. Selbst wenn man das abzieht, bleibt er deutlich der größere. Das ist die eigentliche Nachricht für jeden, der dort einen Preis aus Portalanzeigen ableitet.
Für St. Pauli lässt sich diese Rechnung nicht aufstellen. Die Angebotsdaten tragen den Stadtteil nicht, die Fallzahl auf der beurkundeten Seite ist mit 34 Kauffällen dünn. Wir nennen deshalb für St. Pauli keinen Korridor. Eine Zahl, die auf 34 Verträgen steht, trägt keine Preisempfehlung für ein einzelnes Haus.
Das Vorkaufsrecht, richtig einsortiert
In den Gebieten steht der Stadt ein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB zu, und die Erklärung des Bezirksamts gehört vor die Kaufpreisfälligkeit in jeden Zeitplan. Der Satz dahinter fehlt in den meisten Darstellungen: Das Bundesverwaltungsgericht hat am 9. November 2021 entschieden, dass die Ausübung ausgeschlossen ist, wenn das Grundstück im Zeitpunkt der Entscheidung den Zielen der Erhaltungsverordnung entsprechend bebaut und genutzt wird (§ 26 Nr. 4 BauGB, Aktenzeichen 4 C 1.20).
Befürchtungen über künftige Absichten des Käufers tragen seither nicht mehr. Wer ein intaktes, vermietetes Haus im Gebiet verkauft, hat es also in der Regel mit einer Formalie zu tun und nicht mit einem Zugriff. Bleibt im Einzelfall ein Risiko, kennt § 27 BauGB den Weg der Abwendung, bei dem der Käufer sich auf die Ziele der Verordnung verpflichtet. Die Bewertung des Einzelfalls gehört zum Notar oder zum Anwalt, nicht in eine Marktbetrachtung.
Kommt der Preis, den Sie für Ihr Haus im Kopf haben, aus der Miete, die es heute bringt, oder aus einer Aufteilung, die Ihre Adresse unter Vorbehalt stellt?
Ottensen und St. Pauli sind keine schwachen Lagen. Sie sind Lagen, in denen zwei der drei Wege zur Wertsteigerung von einem Antrag abhängen und der dritte an der Vergleichsmiete endet. Das ist keine schlechte Nachricht, sondern eine präzise: Der Wert dieser Häuser steht im Ertrag und in der Substanz, nicht in einer Fantasie über den nächsten Aufstieg des Viertels. Wer das vor dem Verkauf sauber getrennt hat, verhandelt über eine andere Zahl als der Nachbar, der aus Portalanzeigen rechnet. Ob Ihre Adresse in einer Gebietskulisse liegt, klären wir amtlich und adressscharf, bevor über einen Preis gesprochen wird.
