Der Bezirk sagt, was Sie dürfen. Nicht, was Ihre Wohnung wert ist.

Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.

Hamburg ist in sieben Bezirke gegliedert. Auf dieser Ebene arbeiten die Bezirksämter: Sie genehmigen in Erhaltungsgebieten, was am Haus verändert werden darf, und sie erklären sich, ob die Stadt ein Vorkaufsrecht ausübt. Bezahlt wird auf dieser Ebene keine einzige Wohnung.

Für den langjährigen Eigentümer in Harvestehude oder Rotherbaum ist das kein Verwaltungsdetail. Wer verkleinern will, aus einem Nachlass verkauft oder für eine Übertragung einen nachvollziehbaren Wert braucht, stößt überall auf Zahlen. Die Frage ist jedes Mal dieselbe: Auf welcher Ebene wurde sie erhoben, und gilt sie für diese Straße?

Neun Stadtteile, ein Bezirk, 6.662 Euro Unterschied

Der Bezirk Eimsbüttel umfasst neun Stadtteile. Er beginnt an der Außenalster und endet an der Stadtgrenze. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte weist die beurkundeten Kaufpreise nicht je Bezirk aus, sondern je Stadtteil. Nebeneinandergelegt zeigen diese neun Zeilen, warum das kein Formalismus ist.

Preise: Mittelwerte der beurkundeten Kaufverträge für Eigentumswohnungen, Gutachterausschuss Hamburg, Immobilienmarktbericht 2026. Verkäufe: alle verkauften Eigentumswohnungen des Stadtteils einschließlich Neubau, also nicht genau die Fälle hinter dem Mittelwert. Wohnlage: Anteil der Wohnadressen in guter Wohnlage nach dem Hamburger Wohnlagenverzeichnis 2025, eigene Auswertung.

Zwischen Eidelstedt und Harvestehude liegen 6.662 Euro je Quadratmeter. Die Wohnung in Harvestehude kostete 2025 das 2,67-fache der Wohnung in Eidelstedt, gemessen an beurkundeten Verträgen, nicht an Angeboten. Vier der neun Stadtteile liegen über dem stadtweiten Mittelwert von 5.808 Euro, fünf darunter, Lokstedt um 17 Euro.

Rechnet man den Anteil guter Wohnlage über alle 35.778 Wohnadressen des Bezirks, kommen 38,5 Prozent heraus. Über alle 283.801 Hamburger Wohnadressen sind es 35,3 Prozent. Der Bezirk, der Harvestehude und Rotherbaum enthält, landet damit knapp beim Stadtdurchschnitt. Das ist richtig gerechnet und für jede einzelne Adresse darin ohne Aussage.

Beim Boden fällt der Abstand noch deutlicher aus. Der Bodenrichtwert-Median der Wohnzonen liegt zum 1. Januar 2026 in Rotherbaum bei 4.938 Euro je Quadratmeter und in Eidelstedt bei 542 Euro, Faktor neun. Der eine Wert bewertet Grund, der andere Wohnfläche. Sie werden hier nebeneinander gelesen, nicht ineinander gerechnet.

Nicht einmal die Richtung ist im Bezirk einheitlich

Legt man die Berichtsjahre 2024 und 2025 derselben amtlichen Reihe übereinander, laufen die neun Stadtteile eines Bezirks in beide Richtungen auseinander.

Eigentumswohnungen ohne Neubau, eigene Rechnung aus den Immobilienmarktberichten Hamburg 2025 und 2026 des Gutachterausschusses.

Zwischen Schnelsen und Niendorf liegen 21,3 Prozentpunkte, in einem Jahr, bei zwei Stadtteilen, die aneinandergrenzen. Der stadtweite Preisindex für Eigentumswohnungen stieg im gleichen Zeitraum von 252 auf 265 Punkte, also um rund fünf Prozent. Diese fünf Prozent beschreiben keinen der neun Stadtteile zutreffend.

Harvestehude und Rotherbaum haben 2025 deutlich zugelegt, nachdem sie seit 2020 nachgegeben hatten. Gegenüber 2020 liegt Harvestehude weiter 4,7 Prozent niedriger. Beide Sätze sind wahr, und wer nur einen davon kennt, rechnet falsch.

Wo der Bezirk die richtige Einheit ist

Der Bezirk Harburg zeigt den Gegenfall. Er hat 17 Stadtteile. Für acht davon weist der Gutachterausschuss 2025 einen Mittelwert für Eigentumswohnungen aus, von 3.189 Euro in Rönneburg bis 4.173 Euro in Marmstorf. Das sind 984 Euro je Quadratmeter Unterschied, Faktor 1,31. Für die übrigen neun gibt es keinen Wert, weil dort weniger als drei oder gar keine Wohnungen verkauft wurden.

Auch in der Wohnlage ist der Bezirk geschlossen: Über alle 29.384 Wohnadressen liegen 7,0 Prozent in guter Wohnlage, kein Stadtteil kommt über 24,1 Prozent. Für Harburg ist die Bezirkszahl deshalb eine brauchbare Näherung. Sie unterschlägt wenig, weil es wenig zu unterschlagen gibt.

Der Vorbehalt gehört dazu. In den Harburger Stadtteilen mit Mittelwert wurden 2025 zwischen fünf und 55 Wohnungen verkauft, in Eimsbüttel zwischen 77 und 287. Aus fünf Verträgen lässt sich keine Lage ableiten. Die Geschlossenheit des Bezirks ist belegt, die Reihenfolge seiner Stadtteile nicht.

Was die Etiketten kosten

Wenn der Bezirk den Preis nicht macht, was macht dann das Etikett? In einem Fall sehr viel: bei der Grundsteuer. Hamburg bemisst sie seit 2025 nach Fläche und nach genau zwei Lagestufen. Wer in normaler Wohnlage wohnt, bekommt auf die Wohnfläche 25 Prozent Ermäßigung, wer in guter Wohnlage wohnt, nicht. Der Wert der Wohnung kommt im Gesetz nicht vor.

Rechnen wir eine Wohnung mit 120 Quadratmetern zu den beurkundeten Mittelwerten durch. In guter Wohnlage kostet sie bei einem Hebesatz von 975 Prozent rund 441 Euro Grundsteuer im Jahr, in Harvestehude wie in Niendorf. Je 100.000 Euro Wert sind das in Harvestehude 34 Euro, in Niendorf 82 Euro. Dieselbe Wohnung in normaler Lage in Eimsbüttel zahlt 338 Euro, je 100.000 Euro Wert 41 Euro.

Wer gewinnt, ist damit klar, und es ist ausnahmsweise unser Leser an der Alster: Er zahlt auf seinen Wert die niedrigste Quote. Mehr zahlt der Niendorfer Eigentümer, dessen Straße zu 69,5 Prozent als gute Wohnlage geführt wird und dessen Wohnung weniger als die Hälfte kostet. Das Etikett „gute Wohnlage" stammt aus dem Mietenspiegel. Es misst, was eine Lage zum Wohnen taugt, nicht, was sie am Markt bringt.

Beim Vorkaufsrecht wirkt das Etikett schwächer, als es klingt. In den 16 Gebieten mit sozialer Erhaltungsverordnung steht es der Stadt zu. Das Bundesverwaltungsgericht hat am 9. November 2021 aber entschieden, dass es ausgeschlossen ist, wenn das Haus bei der Entscheidung den Zielen der Verordnung entsprechend genutzt wird; Vermutungen über die Pläne des Käufers zählen nicht (4 C 1.20). Für das intakte, vermietete Haus ist es seither meist eine Formalie beim Notar.

Und der größte Werthebel eines Mietshauses, die Aufteilung in Eigentumswohnungen, hängt gar nicht am Bezirk. Hamburg hat sie bis 31. Dezember 2030 im gesamten Stadtgebiet unter Genehmigung gestellt, für Häuser mit mehr als fünf Wohnungen (§ 250 BauGB). In Harburg gilt das so wie in Harvestehude.

Die kritische Brille gehört auch auf unsere eigene These. Ein Stadtteilwert ist ebenfalls ein Durchschnitt, nur über weniger Fälle. Schnelsen stand 2022 bei 3.986 Euro, 2024 bei 4.659 und 2025 bei 4.113. Ein Sprung um 17 Prozent und ein Fall um 12 Prozent in drei Jahren erzählen eher davon, welche Wohnungen in welchem Jahr verkauft wurden, als von einer Lage, die erst aufblüht und dann verfällt. Ein Teil der 21,3 Punkte ist Zusammensetzung, nicht Markt.

Die gesellschaftliche Seite ist leiser, aber vorhanden. Wer aus einer Bezirkszahl folgert, Eimsbüttel sei „Stadtdurchschnitt", unterschätzt Harvestehude und überschätzt Eidelstedt. Im ersten Fall verkauft ein Erbe womöglich zu billig, im zweiten wartet ein Eigentümer auf einen Preis, den seine Straße nicht trägt. Beides kostet Geld, nur auf verschiedenen Seiten des Tisches.

Was kommt

Unsere Einschätzung: Der Abstand innerhalb des Bezirks Eimsbüttel bleibt 2026 groß, eher größer als kleiner. Unsere Annahme dahinter: An der Alster kaufen eher Käufer mit viel Eigenkapital, am Stadtrand zieht häufiger die Finanzierung die Grenze, und dort wirkt jeder Zinsschritt stärker. Schnelsen erwarten wir nach dem Ausschlag von 2025 wieder näher an seinem Niveau von 2020 und 2022.

Die Begründung liegt im Zins. Die EZB hat den Einlagesatz am 16. September 2026 auf 2,50 Prozent angehoben, die zehnjährige Bundesanleihe lag Ende September über 3,6 Prozent, und Baugeld mit zehn Jahren Zinsbindung wurde Anfang Oktober um 4,5 Prozent angeboten. Billiges Geld wie um 2021 ist damit nicht in Sicht.

Bei der Grundsteuer ist die Lage offen. Hält der Bundesfinanzhof das Hamburger Modell, bleibt die Rechnung von oben bestehen. Hält er es für verfassungswidrig, muss er die Frage dem Bundesverfassungsgericht vorlegen; eine Korrektur ginge dann eher in Richtung Wert, und vor allem die Alster würde teurer.

Woran Sie erkennen, ob wir recht haben: am Immobilienmarktbericht 2027 des Gutachterausschusses, voraussichtlich im Frühjahr 2027, mit den Stadtteilwerten für 2026 (liegt die Spanne Eidelstedt bis Harvestehude über oder unter 6.662 Euro, steht Schnelsen wieder über 4.113 Euro?), an der EZB-Sitzung am 29. Oktober 2026 und an der Entscheidung des Bundesfinanzhofs im Verfahren II R 15/25.

Wer eine Zahl über seine Lage liest, fragt zuerst nach ihrer Ebene, ihrer Fallzahl und danach, ob sie aus beurkundeten Verträgen oder aus Inseraten stammt.

Steht man mit einem Fuß im Eis und mit dem anderen im kochenden Wasser, ist es im Durchschnitt angenehm.

Statistikerweisheit, Herkunft ungeklärt

Wurde die letzte Zahl, die Sie über Ihre Lage gelesen haben, überhaupt für Ihre Straße erhoben?

Vier Ebenen liegen in Hamburg übereinander: Stadt, Bezirk, Stadtteil, Straße. Jede trägt belastbare Zahlen, aber nur für sich, und die Etiketten der Verwaltung entscheiden über Steuer und Genehmigung, nicht über den Preis. Für Erhaltungsgebiet und Genehmigung ist das Bezirksamt zuständig, für die steuerlichen Folgen Steuerberater und Notar; was Ihre Adresse im Markt wert ist, ordnen wir gern gegen beurkundete Vergleichswerte derselben Lage ein.