Einordnung
Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Auf der Immobilienmesse EXPO REAL in München hat Hamburg vom 5. bis 7. Oktober 2026 mit 54 Partnern geworben, und eines der Vorhaben, mit denen die Stadt dort auftritt, heißt Hamburg-Standard. Es soll den Wohnungsneubau um über ein Drittel billiger machen.
Für Eigentümer in Harvestehude, Winterhude oder Othmarschen klingt das nach einer Nachricht über andere Leute. Wer über Verkleinerung, Verkauf oder die Übertragung an die nächste Generation nachdenkt, sollte trotzdem hinsehen. Der Hamburg-Standard zeigt von der anderen Seite her, woraus sich der Preis einer Bestandswohnung zusammensetzt.
Was der Hamburg-Standard tatsächlich senkt
Der Hamburg-Standard ist kein Gesetz, sondern ein Baukasten. Er stammt aus der Initiative kostenreduziertes Bauen, in der über 200 Fachleute aus Bauwirtschaft und Verwaltung die Kostentreiber im Wohnungsbau durchgegangen sind. Vorgestellt wurde er am 10. Februar 2025.
Nach Rechnung der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen lassen sich bis zu 2.000 Euro brutto je Quadratmeter Wohnfläche sparen. Die Senatorin nannte als Ziel, hochwertigen Wohnungsbau für 3.000 Euro brutto je Quadratmeter zu ermöglichen. Die Behörde selbst spricht von Potenzialen, nicht von garantierten Werten.
| Einsparposten | bis zu, brutto je m² Wohnfläche |
|---|---|
| Angepasste Standards in Baukonstruktion und Gebäudetechnik | 600 € |
| Effizientere Planung, Verzicht auf teure Bauweisen, Anlagen und aufwendige Bauteile | 1.000 € |
| Optimierte Prozesse und Verfahren | 400 € |
| Summe | 2.000 € |
Was wegfallen kann, nennt die Behörde in zwei Meldungen: die Tiefgarage, die Trittschalldämmung auf vorgelagerten Balkonen, eine überdimensionierte Heizung, später auch Keller und Aufzüge. Dazu kommen einfache Gebäudeformen und der Energiestandard EH 55 statt aufwendigerer Varianten.
Erprobt wird das im Wilhelmsburger Rathausviertel mit rund 1.900 Wohneinheiten und in dreizehn weiteren Projekten mit rund 1.200 Wohnungen in allen sieben Bezirken. Zusammen ist das gut die Hälfte dessen, was Hamburg 2025 insgesamt fertiggestellt hat: 5.976 Wohnungen.
Herstellungskosten sind allerdings nicht der Kaufpreis. Wer baut, zahlt zusätzlich den Boden, die Baunebenkosten, die Erschließung und die Steuer, und er kalkuliert eine Marge. Der Hamburg-Standard verändert nur ein Glied dieser Kette.
Der erste Praxistest
Das erste Projekt, das man besichtigen kann, steht in Marienthal. Die HANSA Baugenossenschaft baut im Morellenquartier 90 geförderte Mietwohnungen in sechs dreigeschossigen Typenhäusern. Die Genehmigung kam nach vier Monaten, der Grundstein wurde im Juni 2026 gelegt, im September war Richtfest, fertig sein soll alles im März 2027.
Die Zahlen aus diesem Test sind ehrlicher als die Werbung. Der NDR nennt rund 3.600 Euro je Quadratmeter gegenüber etwa 4.800 Euro bei konventioneller Bauweise, die Genossenschaft selbst 3.650 Euro gegenüber fünf- bis sechstausend Euro bei vergleichbaren Projekten. Die Mieten sollen bei knapp 8 Euro je Quadratmeter beginnen.
| Kennzahl | Wert | Quelle |
|---|---|---|
| Einsparpotenzial | bis zu 2.000 €/m² | Behörde, Februar 2025 |
| Zielwert | 3.000 €/m² brutto | Senatorin Pein |
| Morellenquartier | rund 3.600 €/m² | NDR, über entwicklungsstadt.de |
| Konventionell zum Vergleich | rund 4.800 €/m² | NDR |
| Ersparnis im Test | rund 1.200 €/m², ein Viertel | eigene Rechnung |
Gemessen an 4.800 Euro spart der Test ein Viertel, gemessen an den fünf- bis sechstausend Euro der Genossenschaft bis zu gut ein Drittel. Den Zielwert von 3.000 Euro verfehlt er um ein Fünftel. Das ist kein Scheitern, aber es ist auch nicht das Drittel aus der Überschrift.
Warum die Rechnung in Wilhelmsburg zählt und an der Alster nie die Grenze war
Baukosten sind weitgehend standortunabhängig. Ein Kubikmeter Beton kostet in Wilhelmsburg dasselbe wie in Harvestehude, ein Lohnstundensatz ändert sich nicht mit der Postleitzahl. Der Boden verhält sich anders, und an ihm entscheidet sich, ob ein Neubau rechnerisch aufgeht.
| Stadtteil | beurkundet 2025 |
|---|---|
| Harvestehude | 10.650 €/m² |
| Rotherbaum | 10.494 €/m² |
| Winterhude | 8.667 €/m² |
| Eppendorf | 7.869 €/m² |
| Hamburg gesamt | 5.808 €/m² |
| Wilhelmsburg | 3.918 €/m² |
| Harburg | 3.689 €/m² |
In Wilhelmsburg wurden Eigentumswohnungen 2025 im Mittel zu 3.918 Euro je Quadratmeter beurkundet, in Harburg zu 3.689 Euro. Beides liegt unter den rund 4.800 Euro, die konventionelles Bauen dort allein an Baukosten verlangt. Selbst die 3.600 Euro aus Marienthal liegen nur knapp darunter, bevor Boden, Erschließung und Marge dazukommen.
Dort ist Neubau zu herkömmlichen Kosten ohne Förderung kaum darstellbar, und genau dort greift der Hamburg-Standard. In Harvestehude lag der beurkundete Mittelwert bei 10.650 Euro, in Rotherbaum bei 10.494 Euro. Hier war die Baukostenfrage nie die Grenze. Die Grenze ist der Boden.
| Stadtteil | Bodenrichtwert, Median |
|---|---|
| Rotherbaum | 4.938 €/m² |
| Harvestehude | 4.919 €/m² |
| Eppendorf | 2.686 €/m² |
| Winterhude | 1.923 €/m² |
| Harburg | 571 €/m² |
| Wilhelmsburg | 329 €/m² |
Ein Hinweis zur Lesart: Bodenrichtwerte zählen Grundstücksfläche, Baukosten zählen Wohnfläche. Wie viel Wohnfläche ein Quadratmeter Boden trägt, hängt an der zulässigen Bebauungsdichte, deshalb darf man die Zahlen nicht einfach gegeneinander teilen.
Die Spreizung bleibt trotzdem aussagekräftig. Zwischen Harvestehude und Wilhelmsburg liegt beim Boden etwa das Fünfzehnfache, bei den Baukosten liegt nichts. Eine Ersparnis von 1.200 Euro je Quadratmeter verändert eine Kalkulation im Hamburger Süden grundlegend. In einer Alsterlage verschwindet sie im Bodenanteil.
Klingt gut. Und dahinter?
Ein Drittel billiger bauen klingt nach einem Trick, den bisher niemand gefunden hat. Es ist keiner. Gespart wird vor allem durch Weglassen: kein Untergeschoss, keine Tiefgarage, Stauraum unter dem Dach, Aufzüge nur, wo sie erforderlich sind. Im Morellenquartier kommen weniger Steckdosen, dünnere Wände und ein schwächerer Schallschutz innerhalb der Wohnung dazu.
Das darf man gut finden, und wir tun es. Eine geförderte Wohnung ab knapp 8 Euro Miete, genehmigt in vier Monaten, ist für eine Stadt, deren Wohnungsbündnis das eigene Ziel von 10.000 Genehmigungen im Jahr selbst für kaum erreichbar hält, eine gute Nachricht. Gewinner sind die Mieter dieser Wohnungen und die Stadt, deren Fördergeld für mehr Wohnungen reicht.
Bezahlt wird mit Komfort, den der spätere Bewohner jeden Tag merkt: das Fahrrad unterm Dach, der Nachbar durch die Wand, die Treppe statt des Aufzugs. Wer 30 ist, nimmt das für eine Miete von 8 Euro gern hin. Wer 75 ist und Treppen meidet, sucht woanders. Gespart wird ausgerechnet an einem Merkmal, nach dem ältere Käufer und Mieter zuerst fragen.
Was die offizielle Darstellung weglässt: Wohin die Ersparnis bei ungeförderten Wohnungen fließt, ist offen. Beim Eigentum bestimmt nicht der Kostenpreis den Verkaufspreis, sondern der Markt. Die Standardwohnung des Gutachterausschusses, 80 Quadratmeter in mittlerer Lage, kostete 2025 als Neubau 674.000 Euro, als Altbau 441.000 Euro. Diesen Abstand gibt kein Bauträger freiwillig her.
Daraus folgt die zweite Runde, und das ist unsere Einschätzung, keine amtliche Zahl. Wo die Nachfrage hoch ist, wandern gesparte Baukosten in den Bodenpreis: Wer billiger bauen kann, kann für das Grundstück mehr bieten. Gewinner wäre dann der Grundstückseigentümer, nicht der Käufer der Wohnung.
Und die Ersparnis läuft gegen eine Strömung. Die Baupreise für Wohngebäude lagen im August 2026 um 5,5 Prozent über dem Vorjahr. Auf 4.800 Euro gerechnet sind das gut 260 Euro je Quadratmeter in einem Jahr, also etwa ein Fünftel der Marienthaler Ersparnis. Dazu kommt Baugeld mit zehn Jahren Zinsbindung, das Anfang Oktober bei rund 4,5 Prozent angeboten wird.
Auch unsere eigene These hat Grenzen. „Die Alster spürt es nicht“ gilt für den Verkauf, nicht unbedingt für den Kauf danach. Der langjährige Eigentümer, der aus dem Altbau in eine barrierearme Neubauwohnung mit Aufzug wechseln will, findet sie nicht im Hamburg-Standard. Seine Verkaufsseite bleibt stabil, seine Kaufseite wird nicht billiger.
In mittleren Lagen kann günstiger Neubau dagegen sehr wohl zur Konkurrenz für den Bestand werden. Dort ist der Altbau bereits unter Druck: Die Standardwohnung als Altbau fiel von 499.000 Euro im Jahr 2022 auf 441.000 Euro 2025, der Neubau stieg im selben Zeitraum von 637.000 auf 674.000 Euro. Wer in solchen Lagen Bestand hält, sollte die Piloten genauer verfolgen als der Eigentümer an der Alster.
Was Eigentümer daraus mitnehmen
Erstens entsteht durch den Hamburg-Standard kein Neubau-Wettbewerb in den Alster- und Elblagen. Von den neun bisher benannten Pilotstandorten liegt keiner dort, und bei Bodenrichtwerten um 4.900 Euro je Quadratmeter bleibt der Kostenhebel zu klein, um dort neue Angebote zu schaffen.
Zweitens verändert das Wort Neubau seinen Inhalt. Wenn Keller, Tiefgarage und Aufzug planmäßig entfallen können, ist der Neubau, mit dem ein Käufer vergleicht, nicht mehr automatisch der besser ausgestattete. Merkmale, die im guten Bestand selbstverständlich sind, werden zum unterscheidenden Teil eines Angebots.
Das amtliche Bewertungsmodell beziffert solche Merkmale nüchtern. Im Gebäudefaktor für Eigentumswohnungen wirkt ein Aufzug mit dem Faktor 1,05, eine Einbauküche mit 1,04, der Erstbezug mit 1,09, jeweils gegenüber einem Referenzobjekt ohne dieses Merkmal. Das sind einzelne Prozentpunkte, kein Drittel, und in dieser Größenordnung gehören sie ins Verkaufsgespräch.
Für die Vorbereitung eines Verkaufs oder einer Übertragung heißt das: zuerst den Zustand erfassen, mit Baujahr, Modernisierungsstand, Aufzug, Keller und Stellplatz. Dann die Lage mit beurkundeten Zahlen belegen, nicht mit Angebotspreisen. Bodenanteil und Gebäudeanteil getrennt betrachten, weil nur der zweite durch Investition beweglich ist. Steuerliche Folgen klärt der Steuerberater, die vertragliche Seite der Notar.
Was kommt
Unsere Einschätzung: Der Hamburg-Standard wird den geförderten Mietwohnungsbau in mittleren und einfachen Lagen beschleunigen und dort echte Wohnungen zu tragbaren Mieten liefern.
Die Ersparnis wird in der Praxis eher bei einem Viertel liegen als bei einem Drittel. Die Preise für Bestandswohnungen in den Premium-Wohnlagen bewegt der Standard nicht, und der Abstand in der Ausstattung zwischen gutem Bestand und einfachem Neubau wächst.
Die Begründung steht in den Zahlen: Die Piloten liegen dort, wo der Boden billig ist, die Baupreise steigen mit 5,5 Prozent im Jahr weiter, und das Bündnis für das Wohnen nennt Bauzinsen und Baukosten selbst als Grund, warum 10.000 Genehmigungen kaum zu erreichen sind. Ein Baukasten kann diese Strömung bremsen, umkehren kann er sie nicht.
Woran Sie erkennen, ob wir recht haben: an den Schlusskosten des Morellenquartiers nach der Fertigstellung im März 2027 und an der nächsten Baupreismeldung des Statistischen Bundesamts mit dem Stand November 2026.
Dazu kommen die Bodenrichtwerte für Geschosswohnungsbau zum 1. Januar 2027 (steigen sie in den Pilotlagen, wandert die Ersparnis in den Boden) und der Abstand zwischen Neubau- und Altbau-Standardwohnung im nächsten Immobilienmarktbericht.
Was die Ausstattung Ihrer Wohnung im Vergleich zum künftigen Neubau tatsächlich wert ist, lässt sich mit den beurkundeten Werten Ihres Stadtteils und den amtlichen Faktoren in Ruhe beziffern.
Wasch mir den Pelz, aber mach mich nicht nass.
Sprichwort
Wenn Sie heute verkaufen würden: Wüssten Sie, welcher Teil Ihres Preises auf den Boden entfällt und welcher auf das Gebäude?
Eine Baukostensenkung ist eine Nachricht über das Herstellen, nicht über das Besitzen, und für eine wachsende Stadt ist sie eine gute. Was sich für Eigentümer verschiebt, ist der Maßstab, an dem Käufer messen. Eine Marktwertanalyse ordnet beides: die Lage mit beurkundeten Zahlen, das Objekt mit seinen Merkmalen.
