Worum es geht
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Wer das Dachgeschoss ausbaut, einen Anbau setzt, eine Erdsonde für die Wärmepumpe bohren lässt oder im Garten ein Fundament gießt, greift in den Baugrund ein. In Hamburg hängt an diesem Satz eine Pflicht, die älter ist als die meisten dieser Vorhaben: die Auskunft über den Kampfmittelverdacht.
Das klingt nach Bauamt und betrifft doch den langjährigen Eigentümer, der noch ausbauen will, die Erbengemeinschaft, die ein Grundstück teilt, und jeden, der verkauft und gefragt wird, was unter dem Garten liegt. Es geht um Zeit, um Gebühren und um ein Blatt Papier, das man bei der Beurkundung besser in der Mappe hat.
Was die Verordnung verlangt
Grundlage ist die Verordnung zur Verhütung von Schäden durch Kampfmittel vom 13. Dezember 2005, 2014 geändert. Nach § 6 ist vor baulichen Maßnahmen, die mit Eingriffen in den Baugrund verbunden sind, eine Auskunft einzuholen, ob für die Fläche ein konkreter Kampfmittelverdacht besteht.
Zuständig ist das Referat Gefahrenerkundung Kampfmittelverdacht der Feuerwehr Hamburg. Die Pflicht trifft den Eigentümer, und wenn ein anderer baut, den Veranlasser des Eingriffs. Die Auskunft soll innerhalb von vier Wochen erteilt werden.
Ausgewertet werden rund 30.000 Luftbildaufnahmen aus britischen und amerikanischen Archiven, dazu Kriegsfolgedokumentationen. Das Ergebnis ist eine Stellungnahme mit Lageplan, in dem die Verdachtsflächen innerhalb der abgefragten Fläche eingezeichnet sind. Der Lageplan gilt nur zusammen mit der Stellungnahme, einzeln ist er nichts.
An dieser Stelle wird es praktisch wichtig, denn es gibt zwei Antragsarten, und nur eine erfüllt die Verordnung. Die Gefahrenerkundung mit Luftbildauswertung ist die vorgeschriebene; die Prüfung des Verdachtsflächenkatasters ist nach Angabe der Stelle eine Auskunft ohne eigene Auswertung und nur für planerische Zwecke sinnvoll.
| Verfahren | Was dabei geschieht | Erfüllt § 6 | Nimmt den Verdacht von der Fläche |
|---|---|---|---|
| Prüfung des Verdachtsflächenkatasters | Auskunft aus dem Kataster, keine eigene Auswertung | nein | nein |
| Gefahrenerkundung mit Luftbildauswertung | Auswertung der Kriegsluftbilder, Stellungnahme mit Lageplan | ja | nein |
| Geeignete Maßnahmen nach § 6 Abs. 2 | Sichern allein die geplante Baumaßnahme | ja, für dieses Vorhaben | nein |
| Sondierung nach § 8 Abs. 1 | Systematisches Absuchen durch eine registrierte Fachfirma | ja | ja, mit geprüftem Freigabebericht |
Warum das 2026 mehr Eigentümer angeht
Seit dem 1. Januar 2026 gilt in Hamburg eine neue Bauordnung. Ein- und Doppelhäuser, Reihenhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser im Gebiet eines qualifizierten Bebauungsplans brauchen keine Baugenehmigung mehr, wenn sie dem Baurecht vollständig entsprechen. Es genügt die Anzeige, einen Monat nach Einreichung der Bauvorlagen darf gebaut werden.
Dazu kommen die Erleichterungen im Bestand. Beim Dachausbau und bei Aufstockungen mit neuem Wohnraum ist die Aufzugspflicht entfallen, und § 61 der Bauordnung führt die verfahrensfreien Vorhaben. In Gebieten mit Baustufenplan oder städtebaulicher Erhaltungsverordnung bleibt es beim vereinfachten Genehmigungsverfahren.
Die Kampfmittelverordnung hat sich dadurch nicht geändert. Ihre Pflicht hängt am Eingriff in den Baugrund, nicht am Verfahren der Bauordnung. Wo der Genehmigungsschritt entfällt, entfällt nur der Anlass, bei dem die Frage früher regelmäßig aufkam.
Dass die Bautätigkeit die Stelle längst beschäftigt, sagt sie selbst: etwa 10.000 Anträge auf Gefahrenerkundung oder Katasterprüfung pro Jahr, begründet mit der wachsenden Stadt und dem Bauen darin. Dazu prüft sie über 600 Freigabeberichte registrierter Firmen mit zusammen 450.000 Quadratmetern.
Was der Verdacht mit dem Wert macht
In der Wertermittlung gehört das zu den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen nach § 8 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung, also zu den Merkmalen, die erheblich vom Üblichen oder von den zugrunde gelegten Modellen abweichen. Die Verordnung nennt dort Bodenverunreinigungen; die Aufzählung ist nach den Anwendungshinweisen des Bundesbauministeriums nicht abschließend.
Gerechnet wird ein solches Merkmal über Kosten: über den Aufwand für Untersuchung und Sicherung, bezogen auf die vorgesehene Nutzung. Ein Prozentsatz steht dafür nicht im Raum, und wir nennen auch keinen. Der Betrag hängt an Fläche, Tiefe und Verfahren, und wer ihn pauschal angibt, rät.
In unserer eigenen Bewertungsgrundlage steht der Satz, auf den es ankommt: Kampfmittelrisiken begrenzen Kosten, Zeit, Finanzierung und Erwerberkreis. Die letzten beiden Punkte werden unterschätzt. Ein Käufer mit Bauabsicht kalkuliert die Sondierung ein, eine Bank sieht einen Posten mit offenem Betrag, und beides verengt den Kreis derer, die mitbieten.
Entscheidend ist dabei ein Detail der Verordnung. Der Verdacht hängt an der Fläche, nicht am Vorhaben. Die geeigneten Maßnahmen nach § 6 Abs. 2 sichern die Baumaßnahme, und die Feuerwehr Hamburg schreibt dazu ausdrücklich, sie führten nicht zur Aufhebung des Kampfmittelverdachts. Vom Grundstück genommen wird er nur durch die Sondierung nach § 8 mit geprüftem Freigabebericht.
Wo Ihre Immobilie im Markt steht, zeigt erst der Blick auf das Objekt. Ein erster Schritt ist die Online-Wertermittlung.
Online-Wertermittlung startenBeim Verkauf gilt: was man weiß, gehört auf den Tisch
Nach § 444 BGB kann sich ein Verkäufer auf einen vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Eine veröffentlichte Entscheidung des Bundesgerichtshofs speziell zum Kampfmittelverdacht haben wir nicht gefunden, und wir behaupten deshalb keine.
Es gilt die allgemeine Linie. Für ohne Weiteres erkennbare Mängel besteht keine Offenbarungspflicht; sind nur Spuren erkennbar, die keinen tragfähigen Rückschluss erlauben, muss der Verkäufer nach seinem Kenntnisstand aufklären, und fahrlässige Unkenntnis genügt für Arglist nicht (V ZR 73/18). Dass eine öffentlich-rechtliche Beschränkung ein Sachmangel sein kann und es auf die Kausalität für den Kaufentschluss nicht ankommt, hat der Bundesgerichtshof in V ZR 171/10 entschieden.
Praktisch heißt das Einfache: Ein Bescheid, der im Aktenschrank liegt, ist Kenntnis. Er gehört zu den Verkaufsunterlagen, nicht in die Schublade. Wie das im Kaufvertrag formuliert wird, klärt der Notar, und wo es um Haftung im Bauvertrag geht, der Anwalt. Unsere Aufgabe ist die Einordnung, was es für Preis, Käuferkreis und Zeitplan bedeutet.
Wer das bezahlt
Die Auskunft ist gebührenpflichtig, beide Antragsarten sind es, und für jede ergeht ein eigener Gebührenbescheid. Die Stelle nennt 114 Euro je angefangene halbe Stunde zuzüglich 56 Euro Abrechnungspauschale. Die Sondierung durch eine Fachfirma zahlt der Eigentümer ebenfalls.
Dazu kommt die Haftung. Nach § 5 der Verordnung hat der Eigentümer Gefahren durch Kampfmittel auf seinem Grundstück abzuwehren oder zu beseitigen, und Personen- und Sachschäden durch eine Detonation bei Baumaßnahmen sind von ihm zu ersetzen, auch wenn eine Firma gegraben hat. Verursacht hat er diese Gefahr nicht. Das ist die eigentliche Rechnung: Der Krieg ist seit achtzig Jahren vorbei, die Kosten seiner Reste liegen beim heutigen Eigentümer.
Gut ist daran, dass es Kataster und Luftbildauswertung überhaupt gibt. Ohne sie würde in einer schwer getroffenen Stadt blind gegraben, und eine Stellungnahme ohne Verdacht ist beim Verkauf das Papier, das eine Diskussion beendet, bevor sie anfängt. Gegen ein Bauvorhaben gerechnet ist die Gebühr eine kleine Position.
Was in der bequemen Darstellung fehlt, sind zwei Dinge. Die geeigneten Maßnahmen klingen nach Lösung und sind keine, der Verdacht bleibt an der Fläche und taucht beim nächsten Vorhaben, beim nächsten Käufer und im nächsten Finanzierungsgespräch wieder auf. Und: Wie viele Anträge ohne Verdacht enden, veröffentlicht die Stelle nicht. Wir haben dazu keine Zahl gefunden und nennen deshalb keine.
Auch gegen unsere eigene Zuspitzung gehört ein Satz gesagt. Für die meisten Vorhaben ist das eine Formalie: vier Wochen Bearbeitung, eine dreistellige Gebühr, danach steht es auf Papier. Dass mehr Eigentümer die Pflicht trifft, heißt nicht, dass mehr gefunden wird. Es heißt, dass mehr Leute selbst daran denken müssen.
Was kommt
Wir erwarten, dass die Zahl der Auskünfte weiter steigt und die Frage vom Bauamt in die Verkaufsunterlagen wandert. Das ist eine Einschätzung, keine Prognose mit Datum. Sie folgt aus drei Dingen: der Anzeige statt der Genehmigung für viele Wohnhäuser, der Bautätigkeit im Bestand mit Dachausbau, Aufstockung und Erdsonden, und den rund 10.000 Anträgen, die schon heute pro Jahr eingehen.
Woran Sie es erkennen, wenn es eintritt: an der Antragszahl der Stelle, an der Bautätigkeitsstatistik des Statistikamts Nord (Reihe F II) und daran, ob Hamburg die Kampfmittelverordnung an die Bauordnung 2026 anpasst. Eine solche Änderung würde im Hamburgischen Gesetz- und Verordnungsblatt stehen.
Erst wägen, dann wagen.
Sprichwort
Wüssten Sie heute, wo der Bescheid zu Ihrem Grundstück liegt, wenn ein Käufer morgen danach fragt?
Der Kampfmittelverdacht ist kein Mangel am Haus. Er ist eine Eigenschaft der Fläche, und er wird erst dann teuer, wenn er im falschen Moment auffällt: zwischen Beurkundung und Baubeginn, wenn der Zeitplan schon steht. Vier Wochen sind planbar, wenn man sie einplant. Wer die Substanz seines Hauses über eine Generation hinweg denkt, führt die Stellungnahme deshalb dort, wo Grundbuchauszug und Energieausweis liegen. Wenn Sie vor einem Verkauf oder einem Ausbau sortieren möchten, welche Unterlagen zu Ihrem Grundstück gehören, sehen wir die Liste gemeinsam durch.
