Minus 46 Prozent. Hamburg baut weiter, nur immer seltener Wohnungen

Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.

Wer in den Alsterlagen eine Wohnung oder ein Haus hält und über einen Verkauf nachdenkt, fragt irgendwann nach der künftigen Konkurrenz: Wie viel Neubau kommt in den nächsten Jahren auf den Markt? Die meisten schauen dafür auf die Genehmigungen. Am 8. September 2026 hat das Statistikamt Nord eine Zahl veröffentlicht, die ehrlicher antwortet, weil hinter ihr unterschriebene Verträge stehen.

Die Zahl hinter der Zahl

Im ersten Halbjahr 2026 haben die größeren Hamburger Baubetriebe Aufträge über 1,44 Milliarden Euro angenommen. Das sind 2,8 Prozent weniger als ein Jahr zuvor, preisbereinigt 6,1 Prozent. Eine unauffällige Zahl, und genau deshalb lohnt der zweite Blick.

Der Wohnungsbau kam auf 197 Millionen Euro, 46,0 Prozent weniger als im ersten Halbjahr 2025, preisbereinigt sogar 47,9 Prozent. Der Wirtschaftsbau, also alles, was Unternehmen außerhalb des Wohnens bauen lassen, legte um 15,0 Prozent auf 778,5 Millionen Euro zu. Der sonstige öffentliche Tiefbau, etwa für Schiene und Brücken, stieg um 37,7 Prozent.

Rechnet man es zusammen, ist das Geld kaum aus dem Hamburger Bau verschwunden. Es hat die Adresse gewechselt. Vor einem Jahr ging fast jeder vierte Auftragseuro in den Wohnungsbau, im ersten Halbjahr 2026 nicht einmal jeder siebte.

Genehmigt, bestellt, gebaut

Zwischen einer Baugenehmigung und einem Bauauftrag liegt die Entscheidung, Geld auszugeben. Die Genehmigung ist die Erlaubnis, sie kostet eine Gebühr und verpflichtet zu nichts. Der Auftrag ist der Vertrag mit dem Bauunternehmen. Er steht deshalb näher an der fertigen Wohnung als jede Genehmigung.

Daneben steht der Umsatz, er beschreibt, was gerade gebaut und abgerechnet wird. Im Wohnungsbau waren das 236 Millionen Euro, 15,2 Prozent weniger als im Vorjahr. Auf jeden Euro Umsatz kamen damit 0,83 Euro neue Aufträge, eigene Rechnung. Die Betriebe arbeiten ihre Bücher ab, und es kommt weniger nach, als hinausgeht.

Ein Ausreißer ist das nicht. Schon im ersten Quartal lagen die Wohnungsbau-Aufträge 51,3 Prozent unter dem Vorjahr. Dass der Gesamtwert damals um 34,4 Prozent stieg, lag allein am Wirtschaftsbau, der sich mehr als verdoppelte. Für das zweite Quartal ergibt sich aus beiden Meldungen im Wohnungsbau ein Minus von rund 41 Prozent, eigene Rechnung.

Der Grund steht im Preisabstand

Warum bestellt kaum jemand Wohnungen? Ein Teil der Antwort steht beim Gutachterausschuss, der für dieselbe Standardwohnung beide Preise ausweist: 80 Quadratmeter, erstes Obergeschoss, mittlere Lage, beurkundete Kaufpreise zum 1. Juli 2025.

Als Altbau kostete diese Wohnung 441.000 Euro, als Neubau 674.000 Euro. Das sind 233.000 Euro oder 52,8 Prozent mehr, eigene Rechnung aus den amtlichen Werten. Wer dieselbe Fläche in derselben Lage im Bestand für rund zwei Drittel des Preises bekommt, braucht gute Gründe für den Neubau. Ein Bauherr, der das weiß, bestellt vorsichtig.

Dass Zinsen und Baupreise den Abstand gleichzeitig von beiden Seiten halten, haben wir im Beitrag „Der Bestand gewinnt Zeit, nicht Wert" vorgerechnet. Hier genügt der Befund: Der amtliche Preisindex für Eigentumswohnungen stand 2025 bei 265 Punkten, 2022 bei 300. Der Bestand ist nicht teurer geworden, weil weniger gebaut wird.

Wer bestellt, wer zahlt

Die Behörde für Stadtentwicklung meldete im Mai für Januar bis April 2.344 genehmigte Wohnungen nach 1.252 im Vorjahr, rechnerisch ein Plus von 87 Prozent. Der Statistische Bericht des Statistikamts Nord zählt für das ganze erste Halbjahr 2.571 genehmigte Wohnungen, 2,0 Prozent weniger als ein Jahr zuvor, und verweist selbst auf Verzögerungen bei den Meldewegen.

Welche Zählung am Jahresende recht behält, ist offen. Sicher ist: Beim Ziel von 10.000 Wohnungen im Jahr steht die amtliche Statistik nach sechs Monaten bei gut einem Viertel.

Und selbst eine steigende Genehmigungszahl misst den billigen Teil des Bauens. Eine Stadt kann Genehmigungen beschleunigen, das kostet sie Personal und Verfahren. Den Auftrag erteilt ein Bauherr, der rechnet, und der rechnet gerade gegen den Wohnungsbau. Wer Erfolge in Genehmigungen zählt, zählt Absichten. Gewohnt wird in bestellten Wohnungen.

Gewinner gibt es. Der Bau insgesamt hat zu tun, sein Umsatz lag im Halbjahr nominal fast genau auf Vorjahreshöhe. Die öffentliche Hand bekommt Schiene und Brücken, Unternehmen ihre Hallen und Leitungen. Wer im Bestand sitzt, hat für die nächsten Jahre weniger Neubau neben sich.

Bezahlt wird das von denen, die eine Wohnung suchen, mit Miete, Wartezeit oder dem Weg ins Umland. Das haben wir im Beitrag zu den Fertigstellungen ausgeführt, die Auftragszahl verlängert diese Rechnung nur.

Die zweite Runde ist leiser. Ein Baubetrieb, der sich auf Tiefbau für Wirtschaft und Stadt einstellt, steht nicht sofort bereit, wenn der Wohnungsbau wieder anzieht. Erfasst waren im Halbjahr 136 Betriebe, drei weniger als im Vorjahr. Unsere Einschätzung: Kommt die Nachfrage nach Wohnungsbau zurück, trifft sie auf knappere Kapazität, und das spüren auch Eigentümer, die eine Sanierung beauftragen.

Gegen unsere eigene These spricht zweierlei. Der Auftragseingang schwankt, das Statistikamt nennt Großaufträge ausdrücklich als Ursache. Der Wirtschaftshochbau lag im ersten Quartal 161 Prozent im Plus und im zweiten rechnerisch rund 60 Prozent im Minus. Für den Wohnungsbau spricht gegen den Zufall, dass beide Quartale deutlich im Minus lagen. Und weniger Neubau hebt keinen Preis, solange der Käufer den Zins bezahlen muss.

Was die Zahl nicht hergibt

Die Statistik erfasst nur Betriebe von Unternehmen mit 20 und mehr tätigen Personen, in Hamburg 136. Kleinere Betriebe, die in den Altbauquartieren einen großen Teil der Sanierungen tragen, fehlen. Und Euro sind keine Wohnungen: Wie viele Einheiten hinter 197 Millionen Euro stehen, sagt die Meldung nicht.

Ein Halbjahr ist eine Beobachtung, kein Trend. Es ist aber die Beobachtung mit dem Geld dahinter.

Was kommt

Unsere Einschätzung: Die Neubauwelle, die ab 2028 aus den heutigen Genehmigungen kommen soll, fällt kleiner aus, als die Genehmigungszahlen nahelegen, weil nur ein Teil davon bestellt wird. Für Eigentümer im Bestand verlängert das die Zeit mit wenig Neubau-Konkurrenz. Am Preis ändert es wenig, solange Zins und Zustand des Objekts den Rahmen setzen.

Die Begründung steht in zwei Zahlen: Im Wohnungsbau kommen auf einen Euro Umsatz 0,83 Euro neue Aufträge, und beide Quartale 2026 lagen im Minus. Solange das so bleibt, schrumpft der Bestand an Bauaufträgen, aus dem 2027 und 2028 die Fertigstellungen kommen.

Woran Sie erkennen, ob wir recht haben: an der nächsten Quartalsmeldung des Statistikamts Nord zum Bauhauptgewerbe, ob die Wohnungsbau-Aufträge wieder über dem Umsatz liegen; an der Genehmigungsstatistik für das Gesamtjahr 2026 im Vergleich der beiden Zählungen; an den Fertigstellungen 2026, die voraussichtlich im Mai 2027 erscheinen. Liegen die Aufträge zwei Quartale in Folge über dem Umsatz, irren wir uns, und dann sagen wir das.

Was Eigentümer daraus lesen können

Wer eine Bestandswohnung in gefragter Lage verkaufen will, muss den Zeitpunkt nicht nach einer Neubauwelle ausrichten, die gerade nicht bestellt wird. Ein Grund für einen höheren Preis ist das nicht. Verkauft wird zu dem, was im eigenen Stadtteil beurkundet wird, 2025 stadtweit im Mittel 5.808 Euro je Quadratmeter ohne Neubau.

Was das für eine konkrete Wohnung heißt, lesen wir an den beurkundeten Vergleichsfällen ihres Quartiers ab.

Wer nicht sät, wird nicht ernten.

Sprichwort

Wenn Sie die künftige Neubau-Konkurrenz für Ihre Immobilie einschätzen: Zählen Sie die Genehmigungen oder die Aufträge?

Genehmigungen messen Absicht, Aufträge messen Geld, Fertigstellungen messen Vergangenheit. Im Herbst 2026 zeigt nur die mittlere Zahl nach vorn, und sie zeigt für den Wohnungsbau nach unten. Wenn Sie wissen möchten, wo Ihre Immobilie in den beurkundeten Werten ihrer Lage steht, ordnen wir das in einer Marktwertanalyse ein.