Wer auszieht, zahlt. Die Zehnjahresfrist in der Trennung

Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.

Wer sich trennt und seinen Anteil am gemeinsamen Haus an den früheren Partner überträgt, verkauft. Das Steuerrecht sieht darin keine Familiengeschichte, sondern ein Veräußerungsgeschäft.

In Hamburg wurden 2025 2.688 Ehen geschieden, 2,9 Prozent mehr als im Jahr davor, 1.925 minderjährige Kinder waren betroffen (Statistikamt Nord). In einem Teil dieser Fälle stand eine Wohnung oder ein Haus in der Auseinandersetzung, und für Familien mit langjährigem Immobilienbesitz in den Alster- und Elblagen geht es um nennenswerte Summen.

Eine Eigentumswohnung in Harvestehude wurde 2025 im Mittel mit 10.650 Euro je Quadratmeter beurkundet (Gutachterausschuss Hamburg, ohne Neubau). Ob aus der Übertragung eine Steuer wird, entscheiden zwei Daten, eine Ausnahme und die Frage, wer nach der Trennung wo wohnt.

Die Mechanik: zwei Daten und eine Ausnahme

Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes ist der Verkauf eines Grundstücks steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Gerechnet wird von Vertrag zu Vertrag, nicht von Umzug zu Umzug.

Satz 3 derselben Vorschrift enthält die Ausnahme, auf die es in der Trennung ankommt. Steuerfrei bleibt, was entweder seit der Anschaffung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren.

Diese Ausnahme prüft jeden Eigentümer einzeln. Sie fragt, wer dort gewohnt hat, nicht wem das Haus gehört. In einer Trennung fällt beides auseinander: Wer bleibt, erfüllt die Ausnahme weiter. Wer auszieht, erfüllt sie nur noch, wenn die Übertragung im Jahr des Auszugs gelingt.

Besteuert wird der Unterschied zwischen Veräußerungspreis und Anschaffungskosten, abzüglich der Werbungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Nicht der Wert des Hauses also, sondern der Zuwachs seit dem eigenen Kauf.

Was der Bundesfinanzhof entschieden hat

Der Fall, der die Linie festlegt, ist alltäglich. Ein Ehepaar kauft im Dezember 2008 ein Einfamilienhaus je zur Hälfte. 2015 zieht der Mann nach der Trennung aus, die Frau bleibt mit dem gemeinsamen Sohn im Haus. 2017 wird die Ehe geschieden, und er überträgt seine Hälfte in der Scheidungsfolgenvereinbarung an sie.

Neun Jahre nach dem Kauf, zwei Jahre nach dem Auszug. Der Bundesfinanzhof hat das mit Urteil vom 14. Februar 2023 als steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft behandelt (IX R 11/21). Die Frau hatte mit der Zwangsversteigerung gedroht, und das änderte nichts: Er hatte willentlich übertragen, und darauf allein kam es an.

Auch der Sohn half nicht. Die Wohnnutzung durch ein Kind kann dem Elternteil grundsätzlich zugerechnet werden. Wohnt aber der geschiedene Ehegatte mit im Haus, liegt keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken mehr vor. Das hat der Bundesfinanzhof im November 2023 in einem zweiten Fall bestätigt (IX R 10/22).

Was die Regel verschweigt

Die Regel heißt im Volksmund Spekulationsfrist. Spekuliert hat in diesen Fällen niemand. Der Bundesfinanzhof prüft eine Spekulations- oder Gewinnabsicht nicht, die Frist ersetzt sie typisierend (IX R 10/22). Besteuert wird also nicht die Absicht, sondern der Kalender.

Und der Kalender widerspricht dem Familienrecht. Das Bürgerliche Gesetzbuch verlangt vor der Scheidung in aller Regel ein Jahr Getrenntleben (§§ 1565 Abs. 2, 1566 Abs. 1 BGB). Das Steuerrecht belohnt den Ausgezogenen nur, wenn er im Jahr des Auszugs überträgt. Das eine Gesetz verlangt Geduld, das andere belohnt Eile.

Der Ausweg auf dem Papier: Getrenntleben ist auch unter einem Dach möglich (§ 1567 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wer eine Trennung erlebt hat, weiß, wie oft das im Alltag trägt. Der Bundesrat beschreibt die Lage nüchterner: Wegen des Trennungsjahres zieht regelmäßig einer aus, und damit befindet er sich „in einer Art Zwangslage".

Dann die Verteilung. Am selben Haus, aus derselben Ehe, zahlt der eine Steuern und der andere nicht. Wer auszieht und den Kindern das Zuhause lässt, verliert die Befreiung. Der Bundesrat beziffert die Folge mit „regelmäßig" fünf- bis sechsstelligen Veräußerungsgewinnen, die durch die Progression eine erhebliche Steuer auslösen.

Und die Rechnung ist ungleich gebaut. Ein Gewinn wird mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Ein Verlust aus demselben Geschäft lässt sich nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen, nicht mit Gehalt oder Mieteinnahmen (§ 23 Abs. 3 Satz 7 und 8 EStG). Wer 2022 gekauft hat und heute mit Verlust überträgt, trägt diesen Verlust meist allein.

Hinzu kommt der Zins, der in keinem Steuergesetz steht. Wer bleibt, muss den Anteil des anderen meist finanzieren. Zehnjähriges Baugeld kostete im September im Schnitt 4,16 Prozent, Anfang Oktober lagen die Angebote bei rund 4,5 Prozent (Baufi24), um 2021 waren es rund 1 Prozent (Interhyp).

Auf einen Anteil von 500.000 Euro sind das im ersten Jahr rund 22.500 Euro Zinsen statt 5.000 (eigene Rechnung). Reicht das Einkommen nicht, wird an Dritte verkauft. Dann verliert die Familie das Haus, und an der Steuer des Ausgezogenen ändert das nichts. Für die Stadt heißt das: Mehr Familienhäuser kommen in einer Lebenskrise auf den Markt, nicht in einem geplanten Verkauf.

Was für die eigene These spricht und was dagegen

Die Schlagzeile klingt größer als der typische Hamburger Fall, und das gehört zur Ehrlichkeit. Viele Trennungen berühren die Steuer nie: Wer bleibt, ist befreit. Wer vor mehr als zehn Jahren gekauft hat, ist es ebenfalls, und 21,9 Prozent der 2025 geschiedenen Hamburger Ehen bestanden seit mindestens zwanzig Jahren (Statistikamt Nord).

Der zweite Entlaster ist der Markt selbst. Der amtliche Preisindex für Hamburger Eigentumswohnungen stand 2015 bei 151, 2020 bei 237, erreichte 2022 mit 300 seinen Höchststand und lag 2025 bei 265. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern fiel er vom Höchststand 243,8 im Jahr 2022 auf 205,0 im Jahr 2025 (Gutachterausschuss Hamburg, beurkundete Kaufverträge, Basis 1.7.2010 = 100).

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Immobilienmarktbericht 2026, Basis 1.7.2010 = 100. Die Prozentwerte sind eigene Rechnung auf den Stand 2025. Der Index beschreibt den Teilmarkt, nicht ein einzelnes Objekt.

Daraus folgt eine unerwartete Ordnung. Wer 2015 gekauft hat, sitzt auf dem größten Zuwachs und überträgt steuerfrei. Wer ein Haus 2021 oder 2022 gekauft hat, steckt in der Frist, hat nach dem Index aber eher einen Verlust. Den größten steuerpflichtigen Zuwachs vermuten wir bei Kaufjahren zwischen 2016 und 2020; Indexwerte für 2016 bis 2019 liegen uns nicht vor.

Die Lagen unterscheiden sich deutlich. Bei Eigentumswohnungen lag der beurkundete Mittelwert in Harvestehude 2020 bei 11.173 Euro je Quadratmeter und 2025 bei 10.650, in Uhlenhorst bei 10.159 und 8.769, in Eppendorf bei 9.001 und 7.869. In Winterhude verlief es umgekehrt, von 7.943 auf 8.667 (Gutachterausschuss Hamburg, Berichtsjahre 2020 und 2025).

Diese Werte sind Mittelwerte unterschiedlicher Objekte in unterschiedlichen Jahren, keine Wertentwicklung einer bestimmten Wohnung. Für die Steuer zählt nur der eigene Kaufpreis. Die Rechnung macht der Steuerberater am konkreten Vertrag.

Was der Bundesrat ändern will

Der Bundesrat hat am 25. September 2026 auf Antrag Baden-Württembergs eine neue Ausnahme vorgeschlagen. Steuerfrei sollen Veräußerungen sein, die Teil oder Folge einer Scheidungsfolgenvereinbarung oder eines familiengerichtlichen Scheidungsverbundverfahrens sind (Drucksache 21/8283, Anlage 3).

Die Bedingung: Der Veräußerer hat die Immobilie bis zur räumlichen Trennung ausschließlich selbst bewohnt, oder im Jahr der Trennung und in den beiden Vorjahren. Maßgeblich wäre dann die Nutzung vor dem Auszug, nicht im Jahr der Übertragung. Gelten soll das „in allen offenen Fällen".

Das ist eine gute Nachricht, und sie hat Grenzen. Der Wortlaut knüpft an die Scheidung an. Unverheiratete Paare, die gemeinsam gekauft haben, erfasst er nicht. Wer sich ohne Trauschein trennt, bliebe bei der heutigen Regel.

Die Bundesregierung hat in ihrer Gegenäußerung vom 30. September 2026 weder zugestimmt noch abgelehnt: „Die Bundesregierung wird den Vorschlag prüfen." Der Entwurf liegt als Drucksache 21/8283 vor, die erste Lesung im Bundestag war für den 8. Oktober angesetzt. Ob die Forderung ins Gesetz kommt, ist offen (EY).

Beschlossen ist nichts. Wer in diesen Wochen eine Übertragung unterschreibt, unterschreibt unter geltendem Recht, nicht unter einem Vorschlag.

Was kommt

Unsere Einschätzung: Die Scheidungsausnahme hat eine echte Chance, aber keine sichere. Dafür spricht, dass das Gesetz die Zustimmung des Bundesrates braucht und die Länder damit ein Gewicht in der Hand haben. Dagegen spricht, dass die Bundesregierung sich nicht festgelegt hat und jede Ausnahme Steuereinnahmen kostet, die der Vorschlag nicht beziffert.

Kommt sie, entlastet sie vor allem Ausgezogene mit Kaufjahren zwischen 2016 und 2020 in Lagen mit Wertzuwachs. Auf die Hamburger Preise wird sie nach unserer Einschätzung kaum wirken. Wirken wird sie auf den Zeitpunkt: Wer nicht mehr im Jahr des Auszugs übertragen muss, kann das Trennungsjahr abwarten, statt unter Zeitdruck zu verkaufen.

Woran Sie erkennen, ob wir recht haben: an der Beschlussempfehlung des Finanzausschusses vor der zweiten und dritten Lesung, die nach derzeitiger Planung am 13. November 2026 stattfinden soll, und daran, ob der beschlossene Gesetzestext einen neuen Satz 4 in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG enthält. Danach entscheidet der Bundesrat in einer seiner Plenarsitzungen am 20. November oder 18. Dezember 2026.

Was daraus folgt

Vor jeder Scheidungsfolgenvereinbarung stehen zwei Daten fest, die sich nachsehen lassen: das Datum des Kaufvertrags und das geplante Datum der Übertragung, beide aus der Urkunde, nicht aus der Erinnerung. Daneben steht für jeden Partner getrennt die Frage, wer seit wann dort gewohnt hat und wann ausgezogen ist.

Reihenfolge und Zeitpunkt der Übertragung sind gestaltbar, nach der Unterschrift nicht mehr. Ob ein Bescheid wegen der vorgeschlagenen Regel offen bleiben sollte, gehört zum Steuerberater, die Gestaltung des Vertrags zum Notar. Was wir beitragen, ist der Wert.

Denn er ist die Grundlage für zwei Rechnungen zugleich, die Auseinandersetzung und die Steuer, und solange zwei Schätzungen gegeneinanderstehen, wird über Zahlen gestritten statt über die Sache. Eine Marktwertanalyse mit beurkundeten Vergleichsdaten liefert eine Bandbreite und nennt ihre Quellen.

Gut Ding will Weile haben.

Sprichwort

Wenn die Übertragung in diesem Jahr anstünde: Welches Datum steht in Ihrem Kaufvertrag, und wer von Ihnen beiden hat seit wann dort gewohnt?

Das Familienrecht gibt einer Trennung ein Jahr Zeit, das Steuerrecht dem Ausgezogenen bis Silvester. Wer beide Kalender kennt, bevor verhandelt wird, entscheidet in Ruhe. Wenn Sie wissen möchten, wo Ihre Immobilie heute steht, sehen wir uns das gemeinsam an.