Die Rücklage gehört nicht Ihnen. Die Lücke darin schon

Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.

Vor einem Verkauf kommt die Frage fast immer: Auf meinen Anteil an der Erhaltungsrücklage entfallen 30.000 Euro, erhöht das den Preis? Die Antwort ist unbequem. Das Geld ist kein Guthaben des Verkäufers, es wird nicht ausgezahlt, und der Käufer zahlt darauf Grunderwerbsteuer.

Für langjährige Eigentümer in Winterhude oder Eppendorf, für Erben, die eine Wohnung aus einem Nachlass verkaufen, und für Kapitalanleger ist das keine Spitzfindigkeit. Die Rücklage zeigt, was ein Käufer nach dem Kauf noch einplanen muss. Genau das verhandelt er im Preis.

Wem das Geld auf dem Konto gehört

Die Erhaltungsrücklage, früher Instandhaltungsrückstellung genannt, ist das Geld, das die Eigentümer über das Hausgeld für künftige Arbeiten am Gemeinschaftseigentum ansparen: Dach, Fassade, Leitungen, Treppenhaus. § 19 Abs. 2 Nr. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes zählt ihre Ansammlung zur ordnungsmäßigen Verwaltung, und die kann nach § 18 Abs. 2 jeder einzelne Eigentümer verlangen.

Entscheidend ist, wem sie gehört. Nicht dem einzelnen Eigentümer, sondern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Bundesfinanzhof hat das im Urteil vom 16. September 2020 festgehalten (II R 49/17): Die Rücklage bleibt beim Eigentümerwechsel bei der Gemeinschaft. Wer verkauft, gibt also keinen Geldbetrag mit, sondern eine Mitgliedschaft, an der ein Anteil dieses Topfes hängt.

Für das Preisgespräch folgt daraus etwas Nüchternes. Eine gut gefüllte Rücklage addiert sich nicht auf den Kaufpreis, sie nimmt ein Risiko aus dem Objekt. Der Käufer bezahlt nicht die 30.000 Euro, er bezahlt die begründete Erwartung, in den nächsten Jahren keine Sonderumlage für das Dach aufbringen zu müssen.

Nach unserer Beobachtung wirkt die leere Rücklage stärker als die volle: Steht eine Fassadensanierung an, zieht sie am Preis.

Was angemessen ist, und warum der Verordnungstext zu niedrig rechnet

Das Gesetz sagt nicht, wie hoch die Rücklage sein muss. Es sagt nur: angemessen. Als Maßstab greift die Praxis auf § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung zurück, eine Vorschrift aus dem öffentlich geförderten Wohnungsbau. Sie nennt Höchstbeträge für Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, gestaffelt nach dem Alter des Gebäudes.

Wer nur den Verordnungstext liest, findet dort Beträge, die nicht mehr gelten. Nach § 28 Abs. 5a in Verbindung mit § 26 Abs. 4 werden sie alle drei Jahre an den Verbraucherpreisindex angepasst, zuletzt zum 1. Januar 2026 um 8,37 Prozent. Die geltenden Werte liegen gut 60 Prozent über denen im Text.

Für private Eigentümergemeinschaften ist das kein Gebot, sondern der gängige Referenzwert, an dem sich die Angemessenheit messen lässt. Die nächste Anpassung steht nach demselben Rhythmus am 1. Januar 2029 an.

Der Hamburger Bestand liegt überwiegend in der dritten Zeile. Die 2025 in Hamburg verkauften Eigentumswohnungen waren im Median 53 Jahre alt, bei einer Median-Wohnfläche von 76 Quadratmetern und 3.115 Kauffällen (Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Immobilienmarktbericht 2026).

Auf eine solche Wohnung gerechnet ergibt der Maßstab rund 1.415 Euro im Jahr, mit Aufzug rund 1.539 Euro. Über zwanzig Jahre sind das rund 28.300 bis 30.800 Euro je Wohnung, ohne die künftigen Anpassungen (eigene Rechnung). Wer mit dem Wert aus dem Verordnungstext rechnet, liegt fast 40 Prozent zu niedrig.

In den Gründerzeitzeilen in Harvestehude oder Eppendorf lagen die beurkundeten Mittelwerte für Eigentumswohnungen 2025 bei 10.650 beziehungsweise 7.869 Euro je Quadratmeter (dieselbe Quelle, ohne Neubau). Hinter einer einzigen Wohnung steht dort oft ein siebenstelliger Vermögenswert. Wer mit wenigen tausend Euro Rücklage in ein Verkaufsgespräch geht, verhandelt die nächste Sanierung mit, ob er will oder nicht.

Die Grunderwerbsteuer rechnet die Rücklage mit

Lange war es verbreitete Praxis, im Kaufvertrag den Anteil an der Rücklage auszuweisen und die Grunderwerbsteuer nur auf den Rest zu zahlen. Das ist vorbei. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage nicht um den Rücklagenanteil gemindert wird (II R 49/17).

Die Länder haben das mit gleichlautenden Erlassen vom 19. März 2021 umgesetzt: Es gilt für Kaufverträge, die nach der Veröffentlichung des Urteils im Bundessteuerblatt 2021 geschlossen wurden. In Hamburg liegt der Steuersatz seit dem 1. Januar 2023 bei 5,5 Prozent.

Auf einen Rücklagenanteil von 30.000 Euro sind das 1.650 Euro, die nach alter Praxis nicht angefallen wären (eigene Rechnung). Den Verkäufer belastet das nicht unmittelbar. Es ist aber Geld, das dem Käufer für den Kaufpreis fehlt, und insofern sitzt es mit am Tisch.

Wer vermietet, rechnet anders, als er denkt

Für Kapitalanleger kommt eine zweite Ebene hinzu. Die Beiträge, die über das Hausgeld in die Erhaltungsrücklage fließen, sind im Jahr der Einzahlung keine Werbungskosten. Abziehbar werden sie erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltungsmaßnahmen tatsächlich ausgibt.

Der Bundesfinanzhof hat das am 14. Januar 2025 bestätigt und festgehalten, dass die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes vom 1. Dezember 2020 daran nichts geändert hat (IX R 19/24). Zwischen Zahlung und Steuerwirkung liegen damit oft Jahre.

Was mit Einzahlungen geschieht, die beim Verkauf noch nicht ausgegeben sind, beantwortet der Leitsatz nicht. Das gehört auf den Tisch des Steuerberaters, die Vertragsgestaltung auf den des Notars.

Wer die Lücke bezahlt

Zuerst das Gute, und das ohne Einschränkung. Seit der Reform muss die Verwaltung jedes Jahr einen Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklage vorlegen (§ 28 Abs. 4 WEG), und Beschlüsse fallen mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Wer die Rücklage erhöhen will, braucht keine Einstimmigkeit, und wer kauft, sieht schwarz auf weiß, was da ist.

Jetzt die Rechnung. Ein niedriges Hausgeld liest sich im Exposé gut. Wer jahrelang wenig einzahlt, wohnt günstig und hinterlässt die Arbeit am Dach dem Nächsten. Wird eine Sonderumlage vor dem Verkauf beschlossen, aber erst danach abgerufen, haftet gegenüber der Gemeinschaft der Käufer (BGH, 15. Dezember 2017, V ZR 257/16).

Es gewinnt also, wer spart und rechtzeitig verkauft, und es zahlt, wer kauft. Jedenfalls in der ersten Runde. In der zweiten liest der Käufer die Beschluss-Sammlung, rechnet die Umlage nach und zieht sie vom Preis ab. Die gesparten Jahre kommen beim Verkäufer zurück, nur auf der anderen Seite der Rechnung.

Wie groß die Lücke ist, lässt eine Befragung ahnen. 88,9 Prozent der Verwaltungen halten die Rücklagen ihrer Gemeinschaften für eine umfassende energetische Sanierung für nicht ausreichend, nur 30,9 Prozent sehen auch nur Einzelmaßnahmen wie einen Heizungstausch gedeckt (VDIV Verwalter-Monitor, Oktober 2025). Das ist eine Einschätzung der Verwalter, keine Messung, aber die Richtung ist deutlich.

Und der Fiskus rechnet zweimal. Selbstnutzer zahlen das Hausgeld aus versteuertem Einkommen, und beim Verkauf fällt auf den Rücklagenanteil noch einmal Grunderwerbsteuer an. Juristisch ist das folgerichtig. Wirtschaftlich zahlt der Käufer Steuer auf Geld, das ihm nicht gehört und das auch der Verkäufer nie besaß.

Auch unsere eigene These hat eine Gegenseite. Eine volle Rücklage ist nicht automatisch ein gutes Zeichen. Sie kann auch heißen, dass die Gemeinschaft eine fällige Arbeit seit Jahren vertagt, und Geld, das liegt, wird weniger wert.

Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden waren im August 2026 um 6,0 Prozent teurer als ein Jahr zuvor, Dachdeckungsarbeiten um 7,6 Prozent (Statistisches Bundesamt). Auf einen Anteil von 30.000 Euro verliert die Rücklage damit in einem Jahr rund 1.800 Euro Kaufkraft, abzüglich der Zinsen, die das Konto bringt (eigene Rechnung). Das ist ungefähr die Grunderwerbsteuer, nur jedes Jahr.

Gesellschaftlich hat das eine Folge, die man im Treppenhaus nicht sieht. In vielen Gemeinschaften entscheidet am Ende mit, wer am wenigsten zahlen kann. Wer im Ruhestand von einer festen Rente lebt, stimmt gegen die fünfstellige Umlage, und das Haus altert weiter. Für den Eigentümer heißt das: Seinen Preis bestimmt auch die Kasse des Nachbarn.

Drei Unterlagen, die den Preis bewegen

Die Rücklage ist nur eine Zahl. Was sie wert ist, lesen Käufer und ihre Banken aus den Unterlagen der Verwaltung, und drei davon entscheiden regelmäßig über Tempo und Preis eines Verkaufs.

Der Vermögensbericht. Die Verwaltung erstellt ihn nach Ablauf jedes Kalenderjahres und stellt ihn jedem Eigentümer zur Verfügung (§ 28 Abs. 4 WEG). Er weist den Stand der Rücklage aus und ist damit der saubere Nachweis gegenüber einem Käufer.

Die Beschluss-Sammlung. Sie enthält den Wortlaut der gefassten Beschlüsse (§ 24 Abs. 7 WEG). Hier steht, ob eine Sanierung beschlossen, verschoben oder abgelehnt wurde und ob eine Sonderumlage noch auf ihren Abruf wartet. Einsicht hat der Eigentümer selbst oder ein von ihm ermächtigter Dritter, ein Kaufinteressent also nur mit Vollmacht des Verkäufers.

Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen der letzten Jahre. Aus ihnen lässt sich ablesen, ob die Rücklage planmäßig wächst oder regelmäßig für den laufenden Betrieb angegriffen wird. Das Zweite ist das Warnsignal, nach dem erfahrene Käufer suchen.

Wer diese Unterlagen vollständig bereitlegt, bevor der erste Interessent fragt, nimmt dem Käufer das Argument der Unsicherheit. Nach unserer Erfahrung ist das einer der wenigen Hebel, die ohne eigene Investition auf den Preis wirken.

Was kommt

Unsere Einschätzung: Die Rücklage wird im Preisgespräch der nächsten Jahre schwerer wiegen, nicht leichter. Häuser mit planmäßig wachsender Rücklage und sauber dokumentierten Beschlüssen setzen sich ab, bei Häusern mit Lücke rechnen Käufer die kommende Umlage vom Preis ab. In vielen Gemeinschaften erwarten wir höhere Hausgelder in den Wirtschaftsplänen für 2027.

Die Gründe liegen in belegten Zahlen. Die Instandhaltung verteuert sich um 6,0 Prozent im Jahr, der Maßstab der Verordnung ist seit Januar gestiegen, und neue Pflichten kommen hinzu: Häuser ab sechs Wohnungen mit einer Heizung von vor Oktober 2009 brauchen bis zum 30. September 2027 eine Heizungsprüfung (§ 60b GModG). Ab 2028 soll der europäische Emissionshandel den CO₂-Preis für Gebäude am Markt bilden.

Woran Sie erkennen, ob wir recht haben: an den Baupreisen für die Instandhaltung von Wohngebäuden, die das Statistische Bundesamt vierteljährlich meldet, an den Hausgeldern, die Ihre Eigentümerversammlung für 2027 beschließt, und an der Frage, ob der Emissionshandel für Gebäude 2028 wirklich startet. Die nächste Anpassung des Maßstabs folgt am 1. Januar 2029.

Wer verkaufen will, liest Vermögensbericht und Beschluss-Sammlung, bevor der Käufer es tut.

Kleinvieh macht auch Mist.

Sprichwort

Wissen Sie, wie hoch die Erhaltungsrücklage Ihrer Gemeinschaft heute ist und wann sie zuletzt angefasst wurde?

Die Erhaltungsrücklage ist keine Verhandlungsposition, sondern ein Befund über das Haus und über die Gemeinschaft, die es verwaltet. Deshalb gehört der Blick in die Unterlagen vor die Preisfrage und nicht danach. Diesen Befund ordnen wir gern gemeinsam mit Ihnen ein, bevor über eine Zahl gesprochen wird.