Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Wer in den Hamburger Premium-Wohnlagen verkauft, bekommt das Bieterverfahren regelmäßig angeboten. Statt eines festen Preises geben Interessenten bis zu einem Stichtag Gebote ab. Für Erbengemeinschaften, die sich auf keinen Preis einigen, und für langjährige Eigentümer, die den Wert ihrer Wohnung seit Jahren nur aus Portalanzeigen kennen, klingt das nach einer Lösung: Der Markt soll den Preis machen, nicht der Verkäufer.
Das kann das Verfahren. Es kann es unter einer Bedingung: dass mehrere zahlungsfähige Käufer zur selben Zeit dasselbe Objekt wollen. Ob diese Bedingung in den Alster- und Elblagen erfüllt ist, muss niemand glauben. Es lässt sich nachrechnen.
Was das Verfahren ist, und was es rechtlich nicht ist
Im Bieterverfahren wird eine Immobilie ohne festen Kaufpreis angeboten, oft mit einem Mindestgebot als Einstieg. Interessenten besichtigen, prüfen die Unterlagen und geben bis zu einem Stichtag ein Gebot ab. Der Eigentümer sieht die Gebote und entscheidet.
Der Unterschied zur Versteigerung ist kein sprachlicher. § 156 BGB regelt den Vertragsschluss bei einer Versteigerung so: Der Vertrag kommt erst durch den Zuschlag zustande, und ein Gebot erlischt, sobald ein höheres abgegeben wird. Im Bieterverfahren gibt es keinen Zuschlag.
Es gibt ihn nicht, weil es ihn nicht geben kann. Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Absatz 1 Satz 1 BGB). Vor dem Notartermin ist jedes Gebot eine Absichtserklärung.
Für den Eigentümer heißt das zweierlei. Er muss an den Höchstbietenden nicht verkaufen und bleibt bis zur Beurkundung frei. Und der Bieter ist ebenso frei: Das höchste Gebot kann am Tag danach zurückgezogen werden, ohne Folge für den Bieter.
Diese Lücke lässt sich auch nicht durch eine Reservierungsgebühr schließen. Der Bundesgerichtshof hat am 20. April 2023 entschieden, dass die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Pflicht eines Maklerkunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr ihn unangemessen benachteiligt und damit unwirksam ist (I ZR 113/22). Das gilt auch dann, wenn die Gebühr in einem gesonderten Reservierungsvertrag neben dem Maklervertrag steht.
Wie viele Käufer es in diesen Lagen überhaupt gibt
Ein Gebotsverfahren lebt vom gleichzeitigen Wettbewerb. Wie wahrscheinlich der ist, zeigt die Zahl der beurkundeten Käufe, also der Verträge, die tatsächlich beim Notar geschlossen wurden. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg zählt für das Jahr 2025 stadtweit 5.543 Kaufverträge über Eigentumswohnungen.
Auf die Stadtteile verteilt sieht diese Zahl anders aus, als die Menge der Portalanzeigen vermuten lässt.
| Stadtteil | Kaufverträge 2025 | je Monat im Mittel |
|---|---|---|
| Winterhude | 327 | 27,3 |
| Eppendorf | 145 | 12,1 |
| Uhlenhorst | 139 | 11,6 |
| Rotherbaum | 103 | 8,6 |
| Harvestehude | 99 | 8,3 |
| Othmarschen | 67 | 5,6 |
| Blankenese | 54 | 4,5 |
| Groß Flottbek | 48 | 4,0 |
| Nienstedten | 31 | 2,6 |
| Hamburg gesamt | 5.543 | 461,9 |
In Harvestehude wurden 2025 im Mittel gut acht Eigentumswohnungen im Monat beurkundet. Im ganzen Stadtteil, über alle Größen, Baujahre und Preisklassen hinweg. In Nienstedten sind es rechnerisch zweieinhalb.
Wer daraus für eine bestimmte Wohnung drei oder vier geprüfte Interessenten in dieselbe Woche holen will, braucht entweder ein Objekt, zu dem es keine Alternative gibt, oder Glück. Beides kommt vor. Keines von beidem entsteht durch die Wahl des Verfahrens.
Was der lange Markt über den Wettbewerb sagt
Die zweite Hälfte der Antwort steht in den Angeboten, die nicht weggehen. Wir haben im August 2026 alle Angebote im Kerngebiet der Premium-Wohnlagen ausgewertet, die zum Stichtag 9. August mindestens 200 Tage online standen. Es waren 353 Objekte, Häuser und Wohnungen, aus dem Portal-Aggregat.
Diese Zahlen sind Angebotspreise, keine beurkundeten Preise. Sie sagen, was aufgerufen wird und wie lange es steht, nicht, was am Ende gezahlt wurde. Beides gehört nie in einen Satz ohne Kennzeichnung.
| Standzeit | Angebote | Anteil | mittlere Reduktion |
|---|---|---|---|
| 200 bis 250 Tage | 57 | 16 % | 9,7 % |
| 251 bis 300 Tage | 60 | 17 % | 10,1 % |
| über 300 Tage | 236 | 67 % | 11,9 % |
| alle ab 200 Tagen | 353 | 100 % | 11,2 % |
Zwei von drei dieser Angebote stehen länger als 300 Tage, die Median-Standzeit liegt bei 352 Tagen. Die Hälfte des Feldes steht noch zum unveränderten Startpreis. Wer nachlässt, lässt im Mittel zweistellig nach, und je länger das Objekt steht, desto tiefer fällt der Nachlass aus.
In einem Markt, der so aussieht, ist der gleichzeitige Wettbewerb um ein einzelnes Objekt nicht der Regelfall. Ein Bieterverfahren, das ohne ihn startet, macht ihn nicht wahrscheinlicher. Es macht nur sichtbar, dass er fehlt: als Verfahren, das mit zwei Geboten endet, die beide unter der Preisvorstellung liegen.
Wann das Verfahren trägt
Es gibt die Fälle, in denen es trägt, und sie sind in unserer Arbeit nicht selten. Typisch sind Objekte, für die es kaum Vergleichspreise gibt: ein Haus in einer Lage, in der über Jahre nichts verkauft wurde, ein Grundstück mit ungewöhnlichem Zuschnitt, eine Wohnung, deren Zuschnitt in keinem Vergleichsfall vorkommt.
Dort ersetzt das Verfahren die fehlende Vergleichsbasis durch die Zahlungsbereitschaft mehrerer Interessenten. Der Eigentümer erfährt etwas über sein Objekt, das er anders nicht erfahren würde.
Und es gibt die Erbengemeinschaft. Wo mehrere Miterben einem Preis zustimmen müssen, hat ein offenes Verfahren einen Vorzug, der mit dem Erlös nichts zu tun hat: Das Ergebnis ist für alle nachvollziehbar entstanden. Das erspart der Gemeinschaft eine Debatte, die sonst Jahre dauert.
Schaden richtet das Verfahren dort an, wo eine belastbare Vergleichsbasis vorliegt und trotzdem kein Preis genannt wird. Interessenten, die den Rahmen nicht kennen, kommen seltener. Wer kommt, bietet vorsichtig. Und ein Objekt, das nach dem Stichtag ohne Ergebnis in den Markt zurückgeht, trägt von da an die Frage mit, warum niemand geboten hat.
Was das für Eigentümer heißt
Die Entscheidung für oder gegen ein Gebotsverfahren fällt vor dem Start, nicht nach dem Stichtag. Fünf Schritte in dieser Reihenfolge:
Die Vergleichsbasis klären. Gibt es für dieses Objekt in dieser Lage beurkundete Vergleichsfälle, oder gibt es sie nicht. Nur die zweite Antwort spricht für ein Gebotsverfahren.
Die Interessentenlage vorher prüfen, nicht hinterher. Wie viele geprüfte Suchprofile passen auf dieses Objekt, und wie viele davon haben eine Finanzierungsbestätigung.
Die Regeln schriftlich festlegen: Stichtag, Mindestgebot, Umgang mit gleich hohen Geboten und die ausdrückliche Feststellung, dass kein Zuschlag erfolgt und der Eigentümer frei bleibt.
Die Zahlungsfähigkeit vor dem Notartermin belegen lassen. Ein Gebot ohne Finanzierungsbestätigung ist eine Zahl, kein Käufer.
Die Vertragsgestaltung und die Frage der Provisionsteilung nach §§ 656c und 656d BGB mit dem Notar klären. Das ist seine Domäne, nicht unsere.
Die Ökonomie kennt diesen Zusammenhang länger als der Immobilienmarkt. Der Preis entsteht aus dem Verhältnis zwischen dem, was angeboten wird, und denen, die zahlen können und wollen. Ein Verfahren verschiebt dieses Verhältnis nicht.
Der Marktpreis jeder einzelnen Ware richtet sich nach dem Verhältnis zwischen der Menge, die tatsächlich auf den Markt gebracht wird, und der Nachfrage derjenigen, die bereit sind, den natürlichen Preis zu zahlen.
Adam Smith, Der Wohlstand der Nationen, 1776, Erstes Buch, siebtes Kapitel
Wissen Sie, wie viele geprüfte Interessenten für Ihre Wohnung in diesem Monat tatsächlich im Markt sind?
Das Bieterverfahren ist kein besseres und kein schlechteres Verfahren als der Verkauf zu einem genannten Preis. Es ist ein Verfahren mit einer Voraussetzung, und diese Voraussetzung wird selten geprüft, bevor das Verfahren beginnt. Wo mehrere Käufer gleichzeitig wollen, ordnet es den Wettbewerb und macht ihn für alle Beteiligten nachvollziehbar. Wo sie es nicht tun, kostet es die Wochen bis zum Stichtag und einen Teil der Aufmerksamkeit, die ein Objekt im Markt nur einmal bekommt. Welche der beiden Lagen vorliegt, lässt sich vor dem Start beantworten: über die beurkundeten Vergleichsfälle der Lage und über die Zahl der geprüften Interessenten, die zu diesem Objekt passen. Wenn Sie wissen möchten, wie diese Rechnung für Ihre Immobilie aussieht, sehen wir sie uns gemeinsam an.
