Die Wohnfläche wird nicht gemessen, sie wird gerechnet

Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.

Jede Zahl, die in dieser Stadt auf einen Quadratmeterpreis endet, hat einen Nenner. Über diesen Nenner entscheidet keine Messung, sondern eine Verordnung von 2004. Sie rechnet Flächen unter der Dachschräge zur Hälfte an, den Balkon in der Regel zu einem Viertel und den Keller überhaupt nicht.

Für Eigentümer einer Altbauwohnung in Harvestehude, Rotherbaum oder Eppendorf ist das keine Formsache. Wer verkleinern will, wer eine Wohnung aus einem Nachlass verkauft oder wer für eine Übertragung einen Wert braucht, trägt diese Fläche in jeder Unterlage mit sich: im Exposé, im Gutachten, im Kaufvertrag und in der Miete je Quadratmeter.

Was die Verordnung anrechnet, und was nicht

Maßgeblich ist die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche, kurz WoFlV, in Kraft seit dem 1. Januar 2004. Sie unterscheidet nicht nach Wohnwert, sondern nach lichter Höhe. Ab zwei Metern zählt eine Fläche vollständig. Zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte. Unter einem Meter führt die Verordnung sie nicht auf, also bleibt sie außen vor.

Der Außenraum folgt einer eigenen Regel. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen gehen nach § 4 in der Regel zu einem Viertel ein, höchstens zur Hälfte. Unbeheizbare Wintergärten und Schwimmbäder zählen zur Hälfte.

Ganz außen vor bleiben die Zubehörräume nach § 2 Absatz 3: Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen. Dazu Räume, die den bauordnungsrechtlichen Anforderungen für ihre Nutzung nicht genügen, und Geschäftsräume. Der sorgfältig ausgebaute Hobbyraum im Souterrain ist damit kein halber Quadratmeter Wohnfläche, sondern keiner.

Auch innerhalb eines Raumes rechnet die Verordnung genauer, als es die meisten Grundrisse tun. § 3 nimmt aus der Grundfläche heraus, was nicht Wohnen ist: Schornsteine, freistehende Pfeiler und Säulen, sofern sie höher als 1,50 Meter sind und mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche einnehmen, sowie Treppen mit über drei Steigungen und deren Absätze. In einer Maisonettewohnung ist das keine Randnotiz.

Was sechzehn Quadratmeter in Harvestehude kosten

Ein Rechenbeispiel, keine Objektangabe. Eine Dachgeschosswohnung hat 120 Quadratmeter Grundfläche. Davon liegen 88 Quadratmeter unter mindestens zwei Metern Höhe, 32 Quadratmeter zwischen einem und zwei Metern, unter der Schräge. Nach § 4 WoFlV gehen die 32 Quadratmeter mit 16 in die Rechnung ein. Die Wohnfläche beträgt 104 Quadratmeter, nicht 120.

Für Eigentumswohnungen in Harvestehude weist der Gutachterausschuss für das Berichtsjahr 2025 einen beurkundeten Mittelwert von 10.650 Euro je Quadratmeter Wohnfläche aus, ohne Neubau. Die sechzehn Quadratmeter Differenz entsprechen in dieser Lage 170.400 Euro. Es ist derselbe Raum, dasselbe Dach, dasselbe Fenster. Nur die Vorschrift ist eine andere als das Bandmaß.

Im amtlichen Bewertungsmodell wirkt der Fehler sogar zweimal. Der Gebäudefaktor für Eigentumswohnungen setzt bei 2.990 Euro je Quadratmeter Wohnfläche an und enthält einen eigenen Wohnflächenfaktor, der lautet: 0,9552 plus 0,00056 mal Wohnfläche. Größere Wohnungen erzielen in Hamburg also nicht nur mehr Geld, sondern auch einen höheren Preis je Quadratmeter.

Bei 120 Quadratmetern beträgt dieser Faktor 1,0224, bei 104 Quadratmetern 1,0134. Rechnet man Fläche und Faktor zusammen, liegt die korrekt gerechnete Wohnung nicht 13,3 Prozent unter der falsch gerechneten, sondern 14,1 Prozent. Der Unterschied ist klein, und er geht in dieselbe Richtung wie der Irrtum.

Der Balkon, der im Preis steht, ohne in der Formel zu stehen

In derselben amtlichen Merkmalsliste, ausgewertet über 15.060 Kauffälle, wird der Balkon als ohne Einfluss auf den Quadratmeterpreis geführt. Wir haben das an dieser Stelle schon beschrieben: Der Balkon ist kein Faktor in der Hamburger Formel.

Er ist trotzdem im Wert, nur an einer anderen Stelle. Ein Viertel seiner Grundfläche steckt in der Wohnfläche, und die Wohnfläche ist die Größe, mit der der Quadratmeterpreis multipliziert wird. Ein Zuschlag erscheint nicht, eine Fläche schon.

Die zweite Fehlerquelle ist älter als die erste. Bis Ende 2003 galt die Zweite Berechnungsverordnung, und deren § 44 Absatz 2 erlaubte, Balkone und Loggien bis zur Hälfte anzurechnen. Über § 5 WoFlV bleibt eine damals ermittelte Fläche maßgebend, solange keine bauliche Änderung eine Neuberechnung verlangt.

Bei einem Balkon von zwölf Quadratmetern sind das drei Quadratmeter nach heutiger Regel und bis zu sechs nach der alten. Derselbe Balkon, zwei rechtlich einwandfreie Zahlen, in Harvestehude knapp 32.000 Euro Unterschied. Für Wohnungen, deren Unterlagen aus den neunziger Jahren stammen, ist das der häufigere Fall.

Was gegen die einfache Lesart spricht

Die WoFlV ist die Berechnungsvorschrift des Wohnungsbaurechts, kein Automatismus für jeden Kaufvertrag. Wo im Vertrag auf sie verwiesen wird, gilt sie; im Übrigen entscheidet, was die Parteien vereinbart haben. Was eine Abweichung rechtlich auslöst, gehört in die Hände von Notar und Rechtsanwalt, nicht in eine Marktbetrachtung. Die häufig genannte Zehn-Prozent-Schwelle stammt aus dem Mietrecht.

Auch die Zahlen verlangen Zurückhaltung. Das amtliche Modell trägt eine Qualitätskennzahl von plus/minus 20 Prozent, es beschreibt den Markt, nicht ein einzelnes Objekt. Und die Stadtteilwerte sind Mittelwerte aus beurkundeten Verträgen: Sie sagen, was in der Lage gezahlt wurde, nicht was diese Wohnung bringt.

Ein Punkt bleibt davon unberührt. Eine Fläche ist keine Verhandlungsposition. Sie ist entweder nach einer benannten Vorschrift gerechnet oder sie ist geschätzt, und im zweiten Fall verhandeln beide Seiten über eine Zahl, die keiner belegen kann.

Die Form ist die geschworene Feindin der Willkür, die Zwillingsschwester der Freiheit.

Rudolf von Jhering, Geist des römischen Rechts auf den verschiedenen Stufen seiner Entwicklung, Band 2, Seite 456

Wissen Sie, nach welcher Vorschrift die Quadratmeterzahl in Ihren Unterlagen gerechnet wurde?

Die Wohnfläche ist die stillste Position einer Bewertung und die folgenreichste. Sie multipliziert jede andere Zahl, und sie steht in Unterlagen, die niemand mehr hinterfragt, weil sie seit dreißig Jahren dort steht. Wer verkaufen, übertragen oder einordnen will, klärt sie deshalb zuerst: Woher kommt die Zahl, nach welcher Vorschrift wurde sie gerechnet, und ist seither gebaut worden. Diese Prüfung und die Einordnung der Lage gegen beurkundete Vergleichswerte nehmen wir gerne für Ihr Objekt vor, bevor über einen Preis gesprochen wird.