Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Wer sein Haus verkauft, um danach kleiner und zur Miete zu wohnen, rechnet meist nur die erste Hälfte: den Erlös. Die zweite Hälfte steht im Mietvertrag, und sie läuft weiter, wenn der Kaufpreis längst gutgeschrieben ist. Für langjährige Eigentümer in den Alster- und Elblagen, die verkleinern wollen, und für Erben, die ein Haus nicht halten, laufen beide Hälften gerade auseinander.
Zwei Auswertungen, eine Woche, zwei Richtungen
Am 30. September 2026 wies immowelt für Hamburg im dritten Quartal ein Plus von 1,2 Prozent bei den Angebotspreisen für Eigentumswohnungen und 0,5 Prozent bei Häusern aus. Bundesweit waren es je 0,7 Prozent, nach 1,0 und 1,1 Prozent im Vorquartal. Der Markt verliert an Schwung, und die Nachfrage verschiebt sich: Der Anteil der Mietanfragen ist in den fünfzehn größten Städten binnen eines Jahres um bis zu fünf Prozentpunkte gestiegen.
Einen Tag später, am 1. Oktober, kam die andere Seite derselben Rechnung. Die Angebotsmieten für Bestandswohnungen in Hamburg liegen bei 13,98 Euro je Quadratmeter, 4,8 Prozent über dem Jahresbeginn. Das ist der stärkste Anstieg unter den fünfzehn größten deutschen Städten, vor Frankfurt am Main mit 4,7 Prozent. Bundesweit sind es 2,1 Prozent.
Die Verkaufsseite sieht anders aus, und sie ist besser belegt. Für freistehende Einfamilienhäuser in Hamburg wurden 2025 im Mittel 927.000 Euro beurkundet, im Median 681.000 Euro, über 819 Kauffälle. Das sind acht Prozent weniger als 2024. Der Preisindex für Ein- und Zweifamilienhäuser stand 2022 bei 243,8 Punkten und 2025 bei 205,0 (Gutachterausschuss Hamburg, Immobilienmarktbericht 2026).
Diese Zahlen gehören nicht in dieselbe Spalte, und wir setzen sie auch nicht dorthin. Die eine Reihe misst ein Quartal, die andere neun Monate, die dritte ein abgeschlossenes Berichtsjahr. Angebotsmieten und Angebotspreise sind aufgerufene Werte, die beurkundeten Kaufpreise sind gezahlte. Was sich vergleichen lässt, ist die Richtung: Die Miete zieht an, der Preis steht nahezu still.
Was der Mietenspiegel beantwortet, und was nicht
Die meisten Eigentümer schätzen ihre künftige Miete am Hamburger Mietenspiegel. Er ist ein qualifizierter Mietenspiegel nach § 558d BGB, also nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt und behördlich anerkannt. Die Ausgabe 2025 wurde am 9. Dezember 2025 veröffentlicht, ihr Erhebungsstand ist der 1. April 2025, sie gilt bis zur Fortschreibung im vierten Quartal 2027.
Nur beschreibt er die Bestandsmieten der zurückliegenden Jahre, nicht die Miete, die bei der nächsten Neuvermietung aufgerufen wird. Er ist ein Rückspiegel. Für die Frage, was das Wohnen nach dem Verkauf kostet, taugt er als gesetzlicher Anker und als untere Kante, nicht als Budget.
Lesbar wird die Spanne, wenn man genau die Klasse herausnimmt, in die verkleinert wird: gute Wohnlage, 91 bis unter 131 Quadratmeter, mit Bad und Sammelheizung. Die Nettokaltmieten je Quadratmeter liegen dort nach Baualtersklasse weit auseinander.
| Baualtersklasse | Tabellenwert | Spanne | 110 m² im Monat | Mietpreisbremse |
|---|---|---|---|---|
| bis 1918 | 12,54 €/m² | 10,47 bis 16,95 | 1.379 € | greift |
| 1994 bis 2010 | 14,63 €/m² | 11,59 bis 19,00 | 1.609 € | greift |
| 2011 bis 2015 | 15,58 €/m² | 12,74 bis 19,09 | 1.714 € | je nach Erstbezug |
| 2016 bis 2020 | 16,55 €/m² | 14,67 bis 20,00 | 1.821 € | greift nicht |
| 2021 bis 2024 | 19,60 €/m² | 15,66 bis 23,25 | 2.156 € | greift nicht |
Zwischen der Altbauwohnung bis 1918 und dem Neubau der Jahre 2021 bis 2024 liegen 7,06 Euro je Quadratmeter. Bei 110 Quadratmetern sind das 777 Euro im Monat, allein aus dem Baujahr. Fläche und Lage sind in beiden Fällen dieselben.
Die Bremse greift nicht dort, wo verkleinert wird
Hamburg ist vollständig Mietpreisbremsen-Gebiet. Die Mietpreisbegrenzungsverordnung gilt seit dem 1. Januar 2026 für das gesamte Stadtgebiet und läuft bis zum 31. Dezember 2029, nachdem der Bund die bundesrechtliche Grundlage im Juli 2025 verlängert hat. Bei einer Neuvermietung darf die Miete danach höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB).
Diese Grenze schützt den künftigen Mieter aber nicht überall. § 556f BGB nimmt Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, vollständig von der Bremse aus, ebenso die erste Vermietung nach einer umfassenden Sanierung. Gemeint ist eine Sanierung, deren Kosten etwa ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus erreichen; neue Fenster oder eine neue Heizung allein genügen dafür nicht.
Das ist die unangenehme Pointe für den Verkleinerer. Gesucht wird in der Regel die Wohnung mit Aufzug, Stellplatz, bodengleicher Dusche und niedrigen Betriebskosten, also der Bestand aus den letzten zehn Jahren. Genau dieses Segment trägt den höchsten Tabellenwert und ist als einziges ohne gesetzlichen Deckel. Die gebremsten Klassen sind der Altbau und der Bestand bis 2010, in dem die Treppe und die Hausverwaltung mitgekauft werden.
Für die Jahre danach gilt im laufenden Mietverhältnis die Kappungsgrenze: In Hamburg darf eine Bestandsmiete per Landesverordnung um höchstens 15 Prozent in drei Jahren steigen, und stets nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Das begrenzt die Dynamik nach dem Einzug, es begrenzt nicht die Einstiegsmiete.
Die Rechnung, die wir mit Eigentümern aufmachen
Für eine Wohnung von 110 Quadratmetern in guter Wohnlage ergibt der Tabellenwert der Klasse 1994 bis 2010 eine Nettokaltmiete von 1.609 Euro im Monat, also 19.312 Euro im Jahr. Die Klasse 2021 bis 2024 ergibt 2.156 Euro im Monat und 25.872 Euro im Jahr. Die Differenz beträgt 547 Euro im Monat und 6.560 Euro im Jahr, über zehn Jahre 65.604 Euro ohne jede Erhöhung.
Gegengerechnet wird das gegen den Erlös, nicht gegen das Gefühl. Beim beurkundeten Mittelwert eines freistehenden Hamburger Einfamilienhauses von 927.000 Euro bindet die erste Jahresmiete 2,1 Prozent des Erlöses, die zweite 2,8 Prozent. Beim Median von 681.000 Euro sind es 2,8 und 3,8 Prozent. Das ist keine Renditerechnung, sondern eine Proportion: Sie zeigt, welcher Teil des Erlöses jedes Jahr für das Wohnen gebunden ist.
Die dritte Variante steht daneben, und sie ist in Hamburg weiterhin bezahlbar. Die Standardwohnung mit 80 Quadratmetern im ersten Obergeschoss in mittlerer Lage kostete zum 1. Juli 2025 im Altbau 441.000 Euro und im Neubau 674.000 Euro (Gutachterausschuss). Was davon nach Steuern und Finanzierung übrig bleibt, gehört auf den Tisch von Steuerberater und finanzierender Bank, nicht in eine Marktanalyse.
Was die Zahlen nicht sagen
Ein Quartal ist kein Trend. Angebotsmieten sind das, was verlangt wird, nicht das, was am Ende im Vertrag steht. Die Tabellenwerte des Mietenspiegels sind Klassenwerte mit breiten Spannen, der Einzelfall liegt oben oder unten darin. Und ein steigender Mietmarkt ist für sich kein Grund, einen Verkauf vorzuziehen: Der Erlös fällt einmal an, die Miete läuft zwanzig Jahre.
Was die Zahlen zeigen, ist etwas anderes. Die Entscheidung über das Haus ist zugleich eine Entscheidung über eine laufende Verpflichtung, und die wird regelmäßig mit der falschen Zahl geführt.
Ein Wohnhaus als solches trägt nichts zum Einkommen seines Bewohners bei; es ist ihm zweifellos höchst nützlich, aber so nützlich wie seine Kleidung und sein Hausrat, die zu seinen Ausgaben gehören und nicht zu seinen Einnahmen.
Adam Smith, Der Wohlstand der Nationen, Buch II, Kapitel 1, 1776 (deutsche Wiedergabe)
Welche Miete haben Sie für die Zeit nach dem Verkauf angesetzt, und woher stammt diese Zahl?
Für die Bewahrer unter den Eigentümern, denen es um Kalkulierbarkeit und um einen ruhigen Übergang geht, ist die Konsequenz unspektakulär: Beide Seiten gehören vor das Gespräch über einen Angebotspreis. Auf der einen Seite der erzielbare Erlös, immer als Bandbreite und nie als eine Zahl. Auf der anderen die Anschlussmiete für das Segment, das wirklich in Frage kommt, mit Baujahr, Lage und Fläche. Wenn Sie beide Seiten einmal nebeneinander sehen wollen, nehmen wir uns dafür Zeit.
