Einordnung
Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Der Hamburger Wohnungsmarkt bewegt sich nicht in eine Richtung. Er teilt sich. Das freistehende Einfamilienhaus wurde 2025 im Mittel acht Prozent billiger verkauft als im Jahr davor, das Mehrfamilienhaus legte lagebereinigt acht Prozent zu. Beide Zahlen stehen im selben amtlichen Bericht.
Für Eigentümer ist das keine statistische Feinheit. Wer verkleinern will, wer ein Elternhaus aus einem Nachlass verkauft oder wer ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage hält, steht vor zwei verschiedenen Märkten. Die Trennlinie verläuft nicht zwischen guten und weniger guten Lagen, sondern zwischen dem Käufer, der vom Zins abhängt, und dem, der von der Miete rechnet.
Zwei Bewegungen in einem Jahr
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg hat für 2025 insgesamt 1.949 Kauffälle über Ein- und Zweifamilienhäuser gezählt. Der mittlere beurkundete Kaufpreis lag bei 759.000 Euro, der Median bei 565.000 Euro, sechs Prozent unter dem Vorjahr. Beim freistehenden Einfamilienhaus, 819 Kauffälle, waren es 927.000 Euro im Mittel und acht Prozent weniger.
Im Segment der Mehrfamilienhäuser lief es umgekehrt. 510 beurkundete Kaufverträge 2025 gegenüber 400 im Jahr davor, der Geldumsatz stieg von 1.097 auf 1.820 Millionen Euro. Im Mittel wurden rund 3.300 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bezahlt, acht Prozent mehr als in der Jahresmitte 2024, nachdem die Unterschiede der Lage herausgerechnet sind, und im Durchschnitt das 22,1-fache der Jahresnettokaltmiete, also der Jahresmiete ohne Betriebskosten.
Eine Einordnung gehört dazu, weil beide Zahlen nicht dasselbe messen. Der Mittelwert sagt, was im Durchschnitt tatsächlich bezahlt wurde, und er verschiebt sich, wenn in einem Jahr andere Häuser verkauft werden als im Jahr davor. Der Preisindex rechnet Lage, Größe und Baujahr heraus und beschreibt das Preisniveau selbst. Er stieg 2025 bei Ein- und Zweifamilienhäusern leicht von 202,8 auf 205,0, bei Eigentumswohnungen von 252 auf 265.
Verkauft wurde beim Haus also nicht unbedingt schlechter, sondern anders: weniger im oberen Preisbereich. Das Preisniveau hielt, die tatsächlich beurkundete Summe sank. Für einen Eigentümer, der ein großes Haus verkaufen will, ist genau das die unangenehmere der beiden Nachrichten.
| Segment | Kennzahl 2025 | gegenüber 2024 |
|---|---|---|
| Eigentumswohnungen, Kaufverträge | 5.543 | plus 13,5 % |
| Eigentumswohnungen, Preisindex | 265 | plus 5,2 % |
| Freistehende Einfamilienhäuser, Kaufpreis im Mittel | 927.000 € | minus 8 % |
| Ein- und Zweifamilienhäuser, Preisindex | 205,0 | plus 1,1 % |
| Mehrfamilienhäuser, Kaufverträge | 510 | plus 27,5 % |
| Mehrfamilienhäuser, Preis je m² Wohnfläche | rund 3.300 € | lagebereinigt plus 8 % |
Was der Zins im September gemacht hat
Am 24. September 2026 lag der Zins für eine Baufinanzierung mit zehnjähriger Zinsbindung bei 4,39 Prozent. Vier Wochen früher waren es 4,02 Prozent, im März dieses Jahres 3,60 Prozent. Der günstigste erreichbare Satz lag am 25. September bei 4,07 Prozent. Der Einlagesatz der Europäischen Zentralbank steht seit dem 16. September bei 2,50 Prozent.
Diese Bewegung wirkt auf beide Käufergruppen, aber nicht gleich stark. Der Selbstnutzer kauft aus Eigenkapital und Einkommen. Bei einem Kaufpreis, wie ihn ein freistehendes Haus in den Elb- und Alsterlagen erreicht, verschiebt jeder halbe Prozentpunkt die monatliche Rate deutlich, und er hat keine zweite Größe, die das ausgleicht.
Der Kapitalanleger hat diese zweite Größe. Er rechnet den Kaufpreis gegen die Miete, und die Mieten in Hamburg steigen. Der höhere Zins verteuert auch seine Finanzierung, aber er trifft nicht auf eine leere Gegenrechnung. Das ist der ganze Mechanismus hinter den beiden Bewegungen des Jahres 2025.
Was ein Hamburger Institut für 2026 erwartet
Das Hamburger Institut GEWOS erwartet in seiner Immobilienmarktanalyse für 2026 bundesweit rund 612.000 Käufe von Wohnimmobilien, 4,4 Prozent weniger als 2025. Der Geldumsatz soll um 2,0 Prozent auf knapp 211 Milliarden Euro sinken. Es wäre der erste Rückgang nach zwei Jahren Erholung.
Entscheidend ist, wo der Rückgang sitzt. GEWOS erwartet beim Einfamilienhaus ein Minus von über fünf Prozent und beim Wohnbauland eine ähnliche Bewegung, bei den Mehrfamilienhäusern dagegen eine leicht steigende Zahl von Abschlüssen, weil Anleger von steigenden Mieten profitieren. Für das zweite Quartal 2026 nennt das Institut zwei Frühindikatoren: weniger Anfragen über die Portale und längere Vermarktungszeiten.
Was unsere eigenen Angebotsdaten zeigen
Wir haben die Angebotsseite in unserem Kerngebiet der Hamburger Premium-Wohnlagen zum 9. August 2026 ausgewertet: 353 Angebote, die zu diesem Stichtag seit mindestens 200 Tagen im Markt standen, getrennt nach Haus und Wohnung. Das sind aufgerufene Preise, keine Abschlüsse, und der Ausschnitt zeigt bewusst die langen Läufer.
Angebote ab 200 Tagen Standzeit, Stichtag 9. August 2026, eigene Auswertung
Häuser, 48 Angebote: Median-Standzeit 324 Tage. 48 Prozent haben den Angebotspreis gesenkt, im Mittel um 13,6 Prozent, im Median um 12,0 Prozent.
Wohnungen, 305 Angebote: Median-Standzeit 355 Tage. 41 Prozent haben gesenkt, im Mittel um 10,8 Prozent, im Median um 9,0 Prozent.
Vorbehalt: 48 Häuser sind eine kleine Grundgesamtheit, in der einzelne Objekte die Mittelwerte bewegen. Blankenese fehlt in dieser Erhebung, und die Auswertung erfasst nur Angebote mit langer Standzeit, nicht den gesamten Markt.
Der Befund ist feiner, als die Prognose vermuten lässt. Das Haus steht nicht länger im Markt als die Wohnung, im Gegenteil. Es gibt früher und tiefer nach. Wer ein Haus verkauft, verhandelt mit einem Käufer, der seit dem Frühjahr mit einer anderen Rate rechnet, und diese Verhandlung endet häufiger mit einer Preiskorrektur als beim Wohnungsverkauf.
Was gegen die einfache Lesart spricht
Eine Prognose ist keine Beurkundung, und GEWOS rechnet für Deutschland, nicht für Hamburg. Hamburg lag 2025 über dem Bundestrend: 10.120 beurkundete Kaufverträge über alle Teilmärkte, 11,3 Prozent mehr als im Jahr davor. Ein bundesweites Minus muss hier nicht in gleicher Höhe ankommen.
Auch die Hauszahl selbst verlangt Vorsicht. Ein Mittelwert aus 819 Kauffällen reagiert auf die Mischung der verkauften Objekte, und der Preisindex für Ein- und Zweifamilienhäuser stieg 2025 leicht. Wer daraus einen Preisverfall in den Elblagen macht, überzieht. Und je höher der Eigenkapitalanteil eines Käufers, desto schwächer wirkt der Zins auf seine Entscheidung. Wie hoch er im einzelnen Kaufvertrag war, sagt keine dieser Statistiken.
Der Zins ist die Belohnung dafür, auf Liquidität zu verzichten.
John Maynard Keynes, Allgemeine Theorie der Beschäftigung, des Zinses und des Geldes, 1936, Kapitel 13
Rechnet Ihr Preis noch mit dem Käufer von 2022 oder mit dem von heute?
Zwei Märkte heißen zwei Preisgespräche. Beim Mehrfamilienhaus führt die Miete das Gespräch, und sie lässt sich belegen. Beim freistehenden Haus führt die Finanzierbarkeit des Käufers, und die hat sich seit dem Frühjahr sichtbar verändert. In beiden Fällen entscheidet der Startpreis über die Vermarktungsdauer, nicht über den Erlös; das zeigen die langen Läufer in unserer eigenen Auswertung deutlich. Wer verkaufen will, sollte deshalb zuerst wissen, was in seiner Lage tatsächlich beurkundet wurde, und erst danach über eine Zahl sprechen. Diese Einordnung nehmen wir gerne für Ihr Objekt vor, bevor irgendetwas in den Markt geht.
