Grün verordnet, privat bezahlt. Was ein Hamburger Hof heute kostet

Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.

Die Frage kommt meist beim zweiten Termin, wenn die Wohnungen besprochen sind: Lohnt es sich, den Hof herzurichten? Gemeint ist ein Innenhof hinter einem Mehrfamilienhaus in Winterhude oder Eppendorf, gepflastert, mit Mülltonnen und einer Thuja-Hecke, und gemeint ist die Hoffnung, dass ein paar Tausend Euro Gartenbau sich im Kaufpreis wiederfinden.

Die Antwort beginnt an einer anderen Stelle. Der Hof ist keine freie Fläche, über die ein Eigentümer nach Geschmack entscheidet. Seit Januar schreibt das Gesetz dort einen Zustand vor, mehrere laufende Rechnungen hängen daran, und erst danach lässt sich über den Wert reden.

Was seit Januar 2026 für den Hof gilt

Hamburg hat seine Bauordnung neu erlassen. Das Gesetz datiert vom 6. Januar 2025, in Kraft ist es seit dem 1. Januar 2026. Die Vorschrift über die nicht überbauten Flächen stand früher in § 9, sie steht jetzt in § 8 und ist an mehreren Stellen strenger geworden.

Die Flächen, die nicht mit Gebäuden oder vergleichbaren Anlagen überbaut sind, müssen nach § 8 Abs. 1 HBauO „wasseraufnahmefähig“ belassen oder hergestellt und „biologisch vielfältig“ begrünt oder bepflanzt werden. Die alte Fassung verlangte Wasserdurchlässigkeit und eine gärtnerische Gestaltung durch Begrünung und Bepflanzung.

Der Unterschied ist mehr als Sprachpflege. Wasserdurchlässig ist eine Eigenschaft des Belags, wasseraufnahmefähig eine Eigenschaft des Bodens darunter. Eine Fläche aus Rasengittersteinen über verdichtetem Schotter erfüllt das Erste, das Zweite nicht ohne Weiteres.

Neu im Gesetzestext stehen zwei Sätze, die in der Praxis zählen. Schotterungen und vergleichbare Maßnahmen, die Wasseraufnahme oder Pflanzenvielfalt nicht nur unerheblich einschränken, sind ausdrücklich keine zulässige andere Verwendung. Und das Regenwasser des Grundstücks ist zu versickern, sofern es nicht gesammelt und genutzt wird und der Boden versickerungsfähig ist.

Wo eine zulässige Nutzung entgegensteht, etwa ein Stellplatz, eine Zufahrt oder der Platz für die Mülltonnen, ist die Wasseraufnahme nur „soweit möglich und zumutbar“ zu gewährleisten. Trifft ein Bebauungsplan eigene Regeln für die Freiflächen, gehen diese vor. Im Vorgarten muss mindestens die Hälfte begrünt oder bepflanzt bleiben.

Ein Teil des Hofes ist ohnehin vergeben

Bei Gebäuden mit mehr als drei Wohnungen verlangt derselbe § 8 eine barrierefrei erreichbare Spielfläche für Kinder, mindestens 10 Quadratmeter je Wohnung, mindestens aber 100 Quadratmeter. Bei einem Neubau mit zwölf Wohnungen sind das 120 Quadratmeter, die weder Stellplatz noch Abstellfläche werden.

Für bestehende Häuser ist die Regel weicher, als sie oft gelesen wird. Dort gilt die Pflicht nur, wenn die Gesundheit und der Schutz der Kinder es erfordern. Die Barrierefreiheit und diese Bestandsklausel sind neu, die Flächenmaße stammen aus § 10 der alten Fassung.

Was gepflanzt ist, bleibt zudem gebunden. Die Hamburgische Baumschutzverordnung vom 28. Februar 2023 schützt Bäume ab 80 Zentimetern Stammumfang, gemessen in 130 Zentimetern Höhe, und Hecken ab 80 Zentimetern Höhe. Der Ahorn, der vor dreißig Jahren im Hof gesetzt wurde, gehört damit zum rechtlichen Bestand und nicht zur Planungsmasse.

Die Gebühr rechnet die Fläche, nicht die Pflanze

Versiegelung kostet in Hamburg jedes Jahr Geld. Die Niederschlagswassergebühr liegt seit dem 1. Januar 2026 bei 0,86 Euro je Quadratmeter und Jahr, nach 0,83 Euro im Vorjahr. Sie fällt für Dach, gepflasterten Hof und Garage an, soweit das Wasser in das Siel läuft.

Für einen gepflasterten Hof von 200 Quadratmetern sind das 172 Euro im Jahr (eigene Rechnung). Entscheidend ist die Mechanik: Wer entsiegelt und das Wasser auf dem Grundstück versickern lässt, nimmt die Fläche aus der Gebühr. Wer nur bepflanzt und weiter in das Siel entwässert, zahlt weiter.

Die Gebühr gehört zu den Kosten der Entwässerung nach § 2 Nr. 3 der Betriebskostenverordnung. Ist die Umlage im Mietvertrag vereinbart, trägt sie der Mieter. Eine Entsiegelung senkt im vermieteten Haus also zuerst seine Nebenkosten und nicht die Kosten des Eigentümers.

Hamburg bezuschusst den Schritt über das Programm RISA. Gefördert werden die Entsiegelung ab 10 Quadratmetern und Versickerungsanlagen ab 20 Quadratmetern angeschlossener Fläche, mit 50 Prozent der förderfähigen Kosten für Private und 30 Prozent für Unternehmen, höchstens 25.000 Euro je Grundstück. Der Antrag muss gestellt sein, bevor der erste Auftrag unterschrieben ist.

Die beiden Modellwerte für Instandhaltung und Verwaltung gelten für das Gebäude, nicht für den Hof. Sie stehen hier als Größenordnung, gegen die sich die Hofkosten messen lassen.

Wer die Pflege zahlt

Ein begrünter Hof ist kein Zustand, sondern ein Dauerauftrag. § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung zählt die Gartenpflege zu den Betriebskosten, einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen und der Pflege von Spielplätzen samt neuem Sand.

Umlagefähig ist nur die laufende Pflege, und nur, wenn der Mietvertrag es vorsieht. Die einmalige Neuanlage eines Hofes ist keine Pflege. Sie bleibt beim Eigentümer, in der Eigentümergemeinschaft bei der Gemeinschaft, die sie über Rücklage oder Sonderumlage aufbringt.

Wie weit die laufende Pflege reicht, hat der Bundesgerichtshof am 10. November 2021 geklärt (VIII ZR 107/20). Die Fällung eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums auf der Gemeinschaftsfläche ist grundsätzlich umlagefähige Gartenpflege. Im entschiedenen Fall standen 2.494,24 Euro Fällkosten in einer Gartenpflegeposition von 4.058,02 Euro, die Mieterin trug davon 415,29 Euro.

Betriebskosten müssen dafür nicht in festem Rhythmus anfallen, ein mehrjähriger Turnus genügt. Nach unserer Lesart trägt das den Baum, der nach Jahrzehnten fallen muss. Eine Hecke, die nach fünf Jahren einer neuen Gestaltung weicht, trägt es kaum.

Die Größenordnung lässt sich beziffern. Bei 0,15 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat kostet die Gartenpflege in einem Haus mit 800 Quadratmetern Wohnfläche 1.440 Euro im Jahr, etwa ein Achtel dessen, was die Modellansätze für die Instandhaltung desselben Gebäudes vorsehen (eigene Rechnung).

Klingt gut. Und wer zahlt?

Gut ist an der Regel einiges, und das sagen wir ohne Einschränkung. Wasser, das im Hof versickert, läuft bei Starkregen nicht in volle Siele, und die Umweltbehörde erwartet häufigere und heftigere Starkregen. Ein grüner Hof ist im Sommer kühler als ein gepflasterter. Davon hat jedes Haus im Block etwas, nicht nur das eine.

Die Stadt nennt die Anpassung an den Klimawandel eine Gemeinschaftsaufgabe. Beim Wort genommen sieht die Rechnung so aus: Im ersten Jahr des RISA-Programms, September 2024 bis September 2025, gingen 184 Anträge ein, bewilligt wurden 162, zusammen 287.000 Euro. Das sind im Schnitt rund 1.770 Euro je Bewilligung, über alle Fördertöpfe des Programms (eigene Rechnung).

Die Gemeinschaft bestellt also, das Grundstück bezahlt. Die Neuanlage trägt der Eigentümer, die Pflege über die Umlage der Mieter, und auch die Gebührenersparnis aus der Entsiegelung landet beim Mieter. Wer vermietet, investiert und spart selbst nichts.

Wer selbst nutzt, spart 0,86 Euro je Quadratmeter. Bei 200 Quadratmetern braucht jeder eigene Tausender knapp sechs Jahre, bis die Gebühr ihn zurückgezahlt hat (eigene Rechnung).

Dazu kommt ein Widerspruch in der Wirkung. Die Bauordnung verlangt nach ihrem Wortlaut nicht, einen bestehenden Hof umzubauen. Ordnungswidrig handelt nach § 84, wer die Flächen entgegen § 8 gestaltet; der Rahmen reicht bis 500.000 Euro, für alle Verstöße gegen die Bauordnung.

Nach unserer Lesart trifft die Pflicht damit vor allem den, der seinen Hof anfasst. Wer das alte Pflaster liegen lässt, zahlt 172 Euro im Jahr und hat Ruhe.

Und gegen unsere eigene These spricht auch etwas. Wir sagen, ein Hof erscheint im Verkehrswert nicht als eigener Posten. Wenn Hitzesommer und Starkregen häufiger werden, kann ein kühler, wasserfester Hof für Käufer zu einem Merkmal werden, das sich in Vergleichspreisen zeigt. Belegt ist das in Hamburg bisher nicht, ausgeschlossen auch nicht.

Was davon im Verkehrswert ankommt

Im Ertragswertverfahren, mit dem ein vermietetes Mehrfamilienhaus bewertet wird, zählt nicht die Höhe der Kosten, sondern wer sie trägt. Bewirtschaftungskosten sind nach § 32 ImmoWertV, der Verordnung über die Wertermittlung, nur die Aufwendungen, die nicht durch Umlagen gedeckt sind.

Daraus folgt eine unspektakuläre Konsequenz. Ein gepflegter Hof mit wirksamer Umlagevereinbarung ist im Ertragswert neutral. Derselbe Hof ohne Umlagevereinbarung ist ein Abzug, der sich über die Restnutzungsdauer kapitalisiert. Die Pflanzenliste steht in keiner der beiden Rechnungen, die Vertragslage in beiden.

Im Sachwertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser setzt der Hamburger Gutachterausschuss Außenanlagen nicht gesondert an, sie sind „im üblichen Umfang enthalten“. Die Fläche selbst wird über den Bodenwert bezahlt, und zwar degressiv: Jeder weitere Quadratmeter bringt etwas weniger Zuschlag als der vorige.

Was über den üblichen Umfang hinausgeht, kommt im Verkehrswert nur an, wenn der Markt es zeigt, über Vergleichspreise oder eine messbar kürzere Vermarktung. Nach unserer Erfahrung in den Alsterlagen wirkt ein geordneter Hof vor allem darüber, dass er Fragen aus der Besichtigung nimmt. Eine Zahl dafür gibt es nicht, und wir nennen keine.

Was kommt

Unsere Einschätzung: Die Gebühr steigt weiter in kleinen Schritten, und der Druck auf den Hof kommt weniger über die Gebühr als über den Umbau. Wer saniert, baut nach § 8, wer nichts tut, zahlt wenig mehr. Einen spürbaren Preisaufschlag für grüne Höfe erwarten wir in den nächsten zwei Jahren nicht, eine Sortierung bei Häusern mit Starkregenschäden schon eher.

Die Begründung liegt in der Reihe. Die Gebühr stieg von 0,74 Euro im Jahr 2022 auf 0,86 Euro 2026, gut 16 Prozent in vier Jahren (eigene Rechnung). Die Finanzbehörde begründet die jüngste Erhöhung mit Personalkosten, Abschreibungen und höheren Zinsen. Keiner dieser Posten deutet auf eine Umkehr.

Woran Sie erkennen, ob wir recht haben: am Gebührenbeschluss des Senats für 2027, zuletzt fiel er am 2. Dezember; an der nächsten Bilanz des RISA-Programms, ob die Antragszahlen deutlich über die 184 des ersten Jahres hinausgehen; und an der Klimaanpassungsstrategie, die Hamburg wie jedes Land bis zum 31. Januar 2027 dem Bund vorlegen muss.

Die Reihenfolge entscheidet, nicht die Pflanzenliste

Wer über eine Hofmaßnahme entscheidet, kann die Wirtschaftlichkeit vorab klären, und zwar in dieser Reihenfolge.

Zuerst die gebührenpflichtige Fläche: Welche Quadratmeter werden heute abgerechnet, und welche davon entwässern wirklich in das Siel? Das ist die Grundlage jeder Rechnung und die Zahl, die sich am schnellsten ändern lässt.

Dann die Förderung: Entsiegelung ab 10 und Versickerung ab 20 Quadratmetern sind zuschussfähig, der Antrag gehört vor den Auftrag. Eine Versickerungsanlage braucht zudem eine wasserrechtliche Erlaubnis oder Anzeige, auch die gehört vor den Auftrag.

Danach der Mietvertrag: Ob die künftige Gartenpflege umlagefähig ist, steht dort und nicht im Gesetz. Fehlt die Vereinbarung, trägt der Eigentümer die Pflege dauerhaft selbst, und sie mindert den Ertragswert.

Zuletzt der geschützte Bestand: Bäume ab 80 Zentimetern Stammumfang und Hecken ab 80 Zentimetern Höhe stehen unter der Baumschutzverordnung. Eine Planung, die sie übersieht, wird im Genehmigungsverfahren teuer.

Wer diese vier Punkte geklärt hat, bevor das erste Angebot auf dem Tisch liegt, gibt sein Geld dort aus, wo es im Wert ankommt.

Gut gemeint ist nicht gut gemacht.

Sprichwort

Wissen Sie, wie viele Quadratmeter Ihres Grundstücks heute als versiegelt abgerechnet werden, und wer in Ihrem Haus die Ersparnis bekäme?

Der Hof zeigt besonders deutlich, warum Substanz und Buchhaltung zusammengehören: Rechtlich ist er gebunden, laufend kostet er, und im Verkehrswert erscheint er als Folge der Vertrags- und Gebührenlage. Diese Sortierung nehmen wir gern gemeinsam mit Ihnen vor; die rechtliche Prüfung im Einzelfall bleibt Sache des Bezirksamts oder eines Anwalts.