Wer hoch ansetzt, steht länger. Und senkt am Ende tiefer

Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.

Die Frage nach dem Startpreis fällt selten in Ruhe. Sie fällt, wenn das Haus nach dem Auszug der Kinder zu groß geworden ist, wenn eine Erbengemeinschaft sich einigen muss, wenn ein Anschlusskauf schon unterschrieben ist. In dieser Lage wirkt ein hoher Startpreis wie die vorsichtige Variante: nach unten geht immer. Wir haben nachgesehen, was das in den Hamburger Premium-Wohnlagen tatsächlich kostet.

Was wir gezählt haben

Grundlage ist eine eigene Auswertung zum Stichtag 1. Oktober 2026: 1.159 Kaufangebote für Häuser und Wohnungen im Kerngebiet der Alster- und Elblagen, jedes seit mindestens 200 Tagen im Markt, jedes mit vollständiger Preishistorie vom ersten bis zum letzten aufgerufenen Preis. 342 davon stehen noch online, 817 sind inzwischen offline.

Zwei Einschränkungen gehören vor jede Zahl. Es sind ausschließlich Angebotspreise, keine beurkundeten Kaufpreise; was am Ende beim Notar steht, ist eine andere Zahl, und sie liegt oft darunter. Und offline heißt nicht verkauft, sondern nur: nicht mehr online. Das kann ein Verkauf sein, ein Rückzug oder ein Wechsel der Vermarktung.

Das erste Ergebnis ist unspektakulär. 52 Prozent der Langlieger haben den Preis gesenkt, im Mittel um 10,8 Prozent, im Median um 9,4 Prozent. 43 Prozent stehen auch nach mehr als einem halben Jahr unverändert zum Startpreis, 5 Prozent haben sogar erhöht. Interessant wird es, wenn man die Objekte nach ihrem Startpreis sortiert.

Je höher der Startpreis, desto tiefer der Nachlass

Der Anteil der Senkenden ist über alle Klassen fast gleich, er liegt zwischen 50 und 54 Prozent. Die Tiefe des Nachlasses ist es nicht. Sie steigt von 8,7 Prozent unter einer halben Million auf 14,1 Prozent ab vier Millionen, und die Standzeit steigt mit: von 315 auf 405 Tage im Median. Teure Objekte korrigieren also nicht seltener, sondern später und stärker.

In Euro gerechnet wird daraus eine ordentliche Summe. Die 598 Angebote, die nachgelassen haben, starteten zusammen bei 1,073 Milliarden Euro und standen zuletzt bei 0,940 Milliarden. Das sind 133,5 Millionen Euro unter den Startpreisen, wertgewichtet 12,4 Prozent. Der Unterschied zur ungewichteten Zahl von 10,8 Prozent ist genau der beschriebene Effekt: die großen Beträge lassen prozentual mehr nach.

Dieselbe Linie zeigt der Vergleich der Objektarten. Häuser mit einem Median-Startpreis von 2,95 Millionen Euro senken zu 60 Prozent und dabei im Mittel um 13,2 Prozent. Wohnungen mit einem Median-Startpreis von 1,00 Million Euro senken zu 50 Prozent und um 10,3 Prozent.

Die erste Senkung kommt nach gut vier Monaten

Wer korrigiert, korrigiert spät. Die erste Preissenkung fällt im Median nach 127 Tagen, also nach gut vier Monaten im Markt. Und sie bleibt selten die einzige: von den 598 Objekten mit Senkung haben 336 einmal nachgelassen, 158 zweimal, 56 dreimal, 48 viermal oder öfter. 44 Prozent senken mehr als einmal.

Der Zeitpunkt der ersten Korrektur hängt mit der gesamten Standzeit zusammen, und zwar deutlich. Die 203 Objekte, die innerhalb der ersten 90 Tage gesenkt haben, stehen im Median 280 Tage. Die 60 Objekte, die erst nach über einem Jahr gesenkt haben, stehen im Median 598 Tage. Das ist mehr als die doppelte Zeit.

Die Kehrseite sind die Angebote, die nie korrigieren. 43 Prozent der Langlieger stehen unverändert zum Startpreis. Das längste von ihnen steht seit 1.525 Tagen online, eine Wohnung mit 50 Quadratmetern in den Elbvororten. Vier Jahre und zwei Monate zum ersten Preis.

Was diese Zahlen nicht sagen

Die Auswahl ist nicht der Markt. In dieser Erhebung steht ausschließlich, was mindestens 200 Tage im Markt war, also die Problemgruppe. Was in sechs Wochen zum Startpreis wegging, kommt darin nicht vor. Wer aus diesen Zahlen auf den Hamburger Gesamtmarkt schließt, liest sie falsch. Sie beschreiben, was Langliegern passiert, nicht wie oft man Langlieger wird.

Dazu kommt eine Verzerrung, die wir offenlegen, weil sie das Gesamtbild schönt. Die HafenCity trägt 184 der 1.159 Angebote, überwiegend Neubau-Kontingente, und dort senken nur 29 Prozent. Rechnet man die HafenCity heraus, senken nicht 52, sondern 56 Prozent der Langlieger. Der Bestand in den Alster- und Elblagen korrigiert also häufiger als die Gesamtzahl vermuten lässt.

Wer gewinnt, wer zahlt: Der Nachlass im oberen Segment ist der Verhandlungsraum des Käufers mit Eigenkapital und ohne Termin. Er kann warten, und die Zahlen zeigen, dass Warten sich für ihn rechnet. Bezahlt wird das von der Gegenseite, und zwar nicht von jedem Eigentümer gleich: Wer keinen Termin hat, verliert Zeit. Wer einen hat, verliert Geld. Die Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft, die Trennung, der schon unterschriebene Anschlusskauf, der Pflegeplatz, der bezahlt werden muss: das sind die Lagen, in denen die 14 Prozent am Ende nicht verhandelt, sondern hingenommen werden.

Und gegen die eigene These: Der hohe Startpreis muss nicht die Ursache sein. Im oberen Segment ist die Vergleichsbasis objektiv dünn. Der Gutachterausschuss weist für 2025 stadtweit 3.115 beurkundete Eigentumswohnungen bei einem mittleren Gesamtkaufpreis von 515.000 Euro aus; in Harvestehude liegt der beurkundete Mittelwert ohne Neubau bei 10.650 Euro je Quadratmeter. Objekte dieser Klasse haben pro Jahr und Lage wenige echte Vergleichsfälle. Preisfindung ist dort schwerer, nicht nur bequemer. Ein Startpreis über Markt ist deshalb nicht automatisch ein Fehler. Ein Eigentümer ohne Termin darf testen. Diese Zahlen sagen nur, was der Test an Zeit kostet und wie tief die Korrektur ausfällt, wenn sie spät kommt.

Ein Hinweis zur Erinnerung, die bei vielen Preisvorstellungen im Hintergrund steht: Der amtliche Preisindex für Eigentumswohnungen in Hamburg stand 2022 bei 300 Punkten, dem Höchststand, und 2025 bei 265. Wer seinen Startpreis am Gefühl von 2022 ausrichtet, setzt gegen einen Markt, der dort nicht mehr steht.

Was kommt

Unsere Einschätzung: Die Nachlasstiefe im oberen Segment bleibt mindestens dort, wo sie jetzt ist. Der Grund liegt in der Finanzierung. Abgeschlossene Baufinanzierungen mit zehnjähriger Bindung lagen im September 2026 bei 4,16 Prozent, Angebote Anfang Oktober bei rund 4,5 Prozent, und die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen lag Ende September erstmals über 3,6 Prozent (Baufi24, Zinskommentar vom 6. Oktober 2026). Ein teurerer Kredit verschmälert den Kreis der finanzierenden Käufer und verschiebt Gewicht zum Eigenkapitalkäufer. Der verhandelt, und er hat Zeit.

Woran der Leser erkennt, ob das eintritt: am Zinsentscheid der Europäischen Zentralbank am 29. Oktober 2026, und an zwei Größen aus unserer eigenen Erhebung, die wir zum nächsten Stichtag fortschreiben. Der Anteil der Senkenden ohne die HafenCity liegt jetzt bei 56 Prozent, die Median-Zahl der Tage bis zur ersten Senkung bei 127. Steigt der erste Wert und sinkt der zweite, korrigiert der Markt schneller. Bleibt beides stehen, bleibt auch der Nachlass.

Der erste Verlust ist der billigste.

Börsenweisheit

Woran hängt der Preis, den Sie für Ihre Immobilie im Kopf haben: an einer Rechnung, die Sie jemandem zeigen könnten, oder an einer Zahl, die vor vier Jahren einmal gestimmt hat?

Aus diesen Zahlen folgt nicht, dass man tief einsteigen soll. Es folgt, dass der Startpreis eine Entscheidung über Zeit ist, und dass diese Entscheidung in den ersten neunzig Tagen am billigsten zu korrigieren ist. Wer mit beurkundeten Vergleichsfällen startet statt mit der Erinnerung an den Höchststand, braucht die Korrektur seltener. Wenn Sie wissen möchten, welche Vergleichsfälle es für Ihre Lage und Ihren Zuschnitt tatsächlich gibt, sehen wir sie uns gemeinsam an.