Worum es geht
Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Wer in Harvestehude, Blankenese oder Winterhude ein Grundstück hält, trägt eine Zahl im Kopf, die aus einem bestimmten Jahr stammt. Meistens aus 2022. Wir haben nachgerechnet, was seither mit dem Hamburger Boden passiert ist, und zwar nicht über Durchschnitte der Gesamtstadt, sondern Adresse für Adresse: 283.801 Wohnadressen, die amtlichen Bodenrichtwerte zum 31. Dezember 2019 gegen die zum 1. Januar 2026. Das Ergebnis ist keine Richtung, sondern zwei.
Zwei Zahlen für dasselbe Grundstück
Zuerst zum Begriff, weil hier die meisten Missverständnisse entstehen. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Grund und Boden, abgeleitet aus beurkundeten Kaufpreisen und bezogen auf ein gedachtes Normgrundstück. Jede Bodenrichtwertzone in Hamburg trägt zwei solcher Werte: einen für das Einfamilienhaus (Normgrundstück 1.000 Quadratmeter, freistehend) und einen für den Geschosswohnungsbau (bezogen auf eine wohnbauliche Geschossflächenzahl von 1,0, also ein Maß der zulässigen Bebauungsdichte). Dasselbe Grundstück hat damit zwei amtliche Bodenwerte, je nachdem, was darauf stehen darf und steht.
Diese zwei Werte haben sich in sechs Jahren auseinanderbewegt. Über alle Hamburger Wohnadressen mit Einfamilienhaus-Prägung steht der Normwert heute bei 530 Euro je Quadratmeter gegenüber 520 Euro Ende 2019. Die Veränderung der einzelnen Adresse liegt im Median bei plus 4,5 Prozent, 66 Prozent der 205.431 Adressen liegen über ihrem Wert von 2019, 26 Prozent darunter.
Beim Geschosswohnungsbau sieht es anders aus, und zwar bemerkenswert eindeutig. Der Normwert fiel von 1.650 auf 1.450 Euro je Quadratmeter, im Median minus 8,8 Prozent. Von den 63.866 Adressen dieser Prägung liegt keine einzige über ihrem Wert von 2019. 96 Prozent liegen darunter, der Rest unverändert. In guter Wohnlage ist der Rückgang deutlich stärker: 2.800 auf 2.200 Euro, im Median minus 17,4 Prozent, bei 98 Prozent gesunkenen Adressen.
| Bestand | 2019 | 2026 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Bauland Einfamilienhaus | 520 €/m² | 530 €/m² | plus 4,5 % |
| Bauland Geschosswohnungsbau | 1.650 €/m² | 1.450 €/m² | minus 8,8 % |
| davon gute Wohnlage | 2.800 €/m² | 2.200 €/m² | minus 17,4 % |
| davon normale Wohnlage | 1.400 €/m² | 1.300 €/m² | minus 8,3 % |
Die Werte sind Median über die Adressen, nicht über die Zonen. Quelle sind die offenen Bodenrichtwertdaten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg zu beiden Stichtagen, die Adressen und die Wohnlage stammen aus dem Hamburger Wohnlagenverzeichnis.
Harvestehude, zwei Richtungen in einem Stadtteil
Im Stadtteil wird die Spreizung erst richtig sichtbar. In Harvestehude, Pöseldorf eingeschlossen, steht der Einfamilienhaus-Normwert heute bei 5.400 Euro je Quadratmeter gegenüber 4.100 Euro Ende 2019. Das sind im Median plus 31,7 Prozent, und 97 Prozent der 272 Adressen dieser Prägung liegen über ihrem alten Wert. Im selben Stadtteil fiel der Wert für den Geschosswohnungsbau von 4.600 auf 3.800 Euro, im Median minus 17,5 Prozent, bei 1.306 Adressen und 99 Prozent im Minus.
Ein Stadtteil, ein Zeitraum, dieselbe amtliche Quelle, und zwei Vorzeichen. Für den Eigentümer heißt das: die Frage ist nicht, was der Boden in Harvestehude gemacht hat. Die Frage ist, welche Nutzung sein Grundstück trägt.
| Stadtteil | Einfamilienhaus | Geschosswohnungsbau |
|---|---|---|
| Harvestehude | plus 31,7 % | minus 17,5 % |
| Groß Flottbek | plus 6,7 % | zu wenige Adressen |
| Eppendorf | plus 4,9 % | minus 17,1 % |
| Winterhude | minus 2,9 % | minus 9,1 % |
| Uhlenhorst | minus 2,7 % | minus 15,4 % |
| Blankenese | minus 10,3 % | minus 20,0 % |
| Othmarschen | minus 14,3 % | minus 9,7 % |
| HafenCity | keine Adressen | minus 17,9 % |
| Rotherbaum | zu wenige Adressen | minus 18,0 % |
Wo eine Prägung im Stadtteil kaum vorkommt, steht keine Zahl: Rotherbaum trägt nur 74 Einfamilienhaus-Adressen, Groß Flottbek nur 73 im Geschossbau. Das sind keine Stadtteilaussagen, und wir machen keine daraus. Eppendorf steht mit 203 Einfamilienhaus-Adressen ebenfalls auf schmaler Basis, der Wert zeigt eine Tendenz und keinen Marktdurchschnitt.
Unsere Lesart dieser Spreizung: Bauland für Geschosswohnungsbau wird gerechnet. Sein Wert hängt an der erzielbaren Miete und an den Finanzierungskosten, und beides hat sich seit 2022 gegen den Bauträger gedreht. Ein Hausgrundstück wird nicht gerechnet, sondern bewohnt. Es wird von Selbstnutzern gekauft, die eine Lage und einen Garten wollen, nicht eine Rendite, und es ist in den Alster- und Elblagen nicht vermehrbar. Das ist eine Einordnung, keine gemessene Ursache.
Der Gipfel liegt dazwischen
Wo Ihre Immobilie im Markt steht, zeigt erst der Blick auf das Objekt. Ein erster Schritt ist die Online-Wertermittlung.
Online-Wertermittlung startenEin Vergleich zweier Stichtage hat einen blinden Fleck: Er zeigt Anfang und Ende, nicht den Weg. Und der Weg hatte eine Spitze. Die amtlichen Indexreihen des Immobilienmarktberichts machen sie sichtbar. Der Preisindex für Einfamilienhaus-Bauplätze in mittlerer Lage stand Ende 2019 bei 211,4 Punkten, Ende 2022 bei 320,8 und Ende 2025 bei 225,6. Das sind plus 51,8 Prozent bis zum Gipfel und danach minus 29,7 Prozent, netto plus 6,7 Prozent über die sechs Jahre.
Bei den unbebauten Mehrfamilienhaus-Grundstücken verlief es ähnlich steil und endete tiefer: 251,0 Punkte Ende 2019, 379,9 Ende 2022, 240,2 Ende 2025. Plus 51,4 Prozent hinauf, minus 36,8 Prozent hinunter, netto minus 4,3 Prozent. Beide Reihen bestätigen die Richtung unserer Adressrechnung, und beide zeigen, warum die Erinnerung an 2022 ein schlechter Ratgeber ist.
| Bestand | 2019 | 2022 | 2025 |
|---|---|---|---|
| Bauplätze Einfamilienhaus, mittlere Lage | 211,4 | 320,8 | 225,6 |
| Bauplätze Einfamilienhaus, gute Lage | 212,8 | 352,3 | 227,9 |
| Unbebaute Mehrfamilienhaus-Grundstücke | 251,0 | 379,9 | 240,2 |
Was die Zahl nicht sagt
Jede Verschiebung verteilt um. Gewinner sind Eigentümer kleiner, selbstgenutzter Hausgrundstücke in den Toplagen: Ihr Bodenwert steht über 2019, ohne dass sie etwas getan haben. Gewinner ist auch die Finanzverwaltung, weil ein hoher Bodenrichtwert in Erb- und Schenkungsfällen die Bemessungsgrundlage trägt. Zahlen tun Eigentümer von Mehrfamilienhaus-Grundstücken in guter Lage, deren amtlicher Bodenwert ein Fünftel niedriger liegt als vor sechs Jahren, und Verkäufer, die auf die Rückkehr des Gipfelniveaus warten.
Weggelassen wird meistens ein methodischer Punkt, und er ist nicht klein. Die amtliche Rechnung hat 2026 ihre Umrechnungskoeffizienten geändert, also die Formeln, mit denen vom Normgrundstück auf das wirkliche Grundstück umgerechnet wird. Nimmt man die Merkmale des jeweiligen Bodenrichtwertgrundstücks statt der Norm, fällt die Veränderung anders aus: plus 1,8 statt plus 4,5 Prozent beim Einfamilienhaus, minus 10,1 statt minus 8,8 Prozent beim Geschossbau. Ein Teil der Bewegung ist Methodik, nicht Markt. Wer das nicht trennt, verkauft eine Formeländerung als Marktentwicklung.
Und gegen unsere eigene These: Der Bodenrichtwert ist kein Kaufpreis und schon gar kein Hauspreis. Bei einem bebauten Grundstück trägt das Gebäude den größeren Teil des Werts, ein fallender Bodenwert schlägt deshalb gedämpft durch. Ein Median ist außerdem keine Adresse. Die Streuung beim Einfamilienhaus-Bauland reicht vom 10-Prozent-Quantil bei minus 7,9 bis zum 90-Prozent-Quantil bei plus 16,7 Prozent, in einzelnen Lagen weiter. Auch das Einfamilienhaus-Bauland gibt zuletzt nach: von 229,9 auf 225,6 Indexpunkte im Jahr 2025, minus 1,9 Prozent. Die sechs Jahre sind positiv, das letzte Jahr ist es nicht.
Was kommt
Unsere Einschätzung, kein Versprechen: Die Spreizung bleibt, solange zwei Dinge gelten. Der Geschosswohnungsbau rechnet mit Finanzierungskosten, die seine Grundstückspreise drücken, und Hausgrundstücke in den Alster- und Elblagen werden von Selbstnutzern gekauft, die nicht rechnen müssen, sondern wollen. Dreht der erste Punkt, schließt sich die Schere zuerst in den dichten Lagen.
Woran der Eigentümer es erkennt, konkret: am Baulandindex im Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses, der jedes Jahr erscheint (Abschnitte 4.2.7 für Hausbauplätze und 4.3.6 für Mehrfamilienhaus-Grundstücke). Steigt die Reihe der unbebauten Mehrfamilienhaus-Grundstücke zwei Jahre in Folge, hat die Wende begonnen. Die nächste amtliche Zonenfassung trägt den Stichtag 1. Januar 2028.
Was du heute nicht weißt, kostet dich morgen Geld.
Kaufmannsregel
Aus welchem Jahr stammt eigentlich die Zahl, mit der Sie Ihr Grundstück bewerten?
Sechs Jahre, eine Stadt, zwei Richtungen. Das ist kein Grund zur Eile und keiner zur Beruhigung, es ist ein Grund zur Genauigkeit. Der Bodenwert eines Hamburger Grundstücks hängt an seinem Stichtag und an der Nutzung, die es tatsächlich trägt, und beides lässt sich für die einzelne Adresse nachlesen, nicht schätzen. Wenn Sie wissen möchten, auf welcher der beiden Linien Ihr Grundstück liegt, ordnen wir es für Sie ein.
