Bundesweit mehr Zwangsversteigerungen. In Hamburg waren es dreißig

Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.

Am 8. Oktober hat das Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung Halle seinen Insolvenztrend für den September vorgelegt: 1.666 Insolvenzen von Personen- und Kapitalgesellschaften, 13 Prozent mehr als im September 2025 und 85 Prozent über dem Durchschnitt der Jahre 2016 bis 2019. Der Fachverlag, der die deutschen Zwangsversteigerungstermine zählt, führt den bundesweiten Anstieg seiner eigenen Zahlen ausdrücklich auf diese Insolvenzstatistik zurück. Damit liegt die Frage für Hamburger Eigentümer auf dem Tisch: Kommt die Not im Markt für Wohnimmobilien an? Die amtliche Antwort ist erstaunlich klein.

Dreißig Zuschläge in einem Jahr

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg führt die Zwangsversteigerungen in einem eigenen Kapitel, getrennt vom übrigen Markt. Für das Berichtsjahr 2025 steht dort eine Zahl: dreißig Zuschläge in der gesamten Stadt, mit einem Geldumsatz von 37 Millionen Euro. Ein Zuschlag ist die Erteilung durch das Gericht, also das abgeschlossene Verfahren, nicht ein angesetzter Termin.

Die Verkehrswertquote ist das Verhältnis des Zuschlag-Gebots zum Verkehrswert, den das Gericht im Verfahren festgesetzt hat. Sie ist der einzige Wert in dieser Tabelle, der etwas über den Preis sagt, und sie taugt nicht als Regel: Der Bericht weist selbst darauf hin, dass sie im Einzelfall von unter 70 bis weit über 100 Prozent streut. Die Verteilung für 2025 liegt im Bericht nur als Diagramm vor, die hier genannten Punktwerte sind abgelesen. Neun der dreißig Zuschläge lagen bei 100 Prozent des Verkehrswerts oder darüber, einer bei 140 Prozent. Zwei lagen unter 50 Prozent.

Die 37 Millionen Euro Geldumsatz sagen weniger, als sie scheinen. Zwanzig davon entfallen auf ein einziges gewerbliches Objekt. Die 28 versteigerten Wohnimmobilien stehen zusammen für 15 Millionen Euro, im Mittel rund 536.000 Euro je Zuschlag. Wer die Zahl als Gradmesser für Wohneigentum liest, muss das eine Gewerbeobjekt herausrechnen.

Was die Zeitreihe über den Zinsschock sagt

Interessant wird die Zahl erst im Vergleich mit sich selbst. 2023, im schwächsten Jahr des Hamburger Marktes nach dem Zinsanstieg, zählte der Bericht 29 Zuschläge. 2024 waren es zehn. 2025 dreißig. Über die elf Jahre von 2010 bis 2020 summiert der amtliche Sammelband 1.011 Zuschläge, also im Mittel rund 92 im Jahr. Die Zeit der teuren Finanzierungen hat die Zahl der Hamburger Zwangsversteigerungen nicht erhöht, sie hat sie auf ein Drittel des früheren Niveaus gedrückt.

Der Grund dafür liegt nicht in der Zahlungsfähigkeit allein, sondern im Preisniveau. Eine Zwangsversteigerung wird für die finanzierende Bank erst zum Thema, wenn der erzielbare Erlös die Forderung nicht mehr deckt. In Hamburg liegt der amtliche Preisindex für Ein- und Zweifamilienhäuser mit 205,0 Punkten unter dem Höchststand von 243,8 aus dem Jahr 2022, aber über dem Tiefpunkt von 202,8 im Jahr 2024. Solange ein Haus im freihändigen Verkauf mehr bringt als das Restdarlehen, wird es freihändig verkauft. Das ist die eigentliche Erklärung für die kleine Zahl.

Null Komma drei Prozent

Dem gegenüber steht der Markt, der ohne Gericht funktioniert. 2025 wurden in Hamburg 10.120 Kaufverträge beurkundet, so viele wie seit 2021 nicht; 2023 waren es 7.063. Dreißig Zuschläge sind davon 0,30 Prozent. In den Segmenten, die Eigentümer in den Alster- und Elblagen betreffen, wird es noch kleiner: Zwölf versteigerte Eigentumswohnungen stehen gegen 3.115 beurkundete Wohnungskauffälle, das sind 0,39 Prozent. Dreizehn versteigerte Ein- und Zweifamilienhäuser stehen gegen 1.949 beurkundete Hauskauffälle, 0,67 Prozent.

Praktisch heißt das zweierlei. Für Suchende: Eine Strategie, die auf Gelegenheiten aus Zwangslagen setzt, hat in Hamburg kein Material. Zwölf Wohnungen im Jahr, verteilt über eine Stadt mit 104 Stadtteilen, sind kein Marktsegment. Für Eigentümer: Die Sorge, der Markt werde von Notverkäufen nach unten gezogen, ist durch die amtlichen Zahlen nicht gedeckt. Der Druck auf die Preise kommt in Hamburg aus der Finanzierung und aus der Zahl der Interessenten, nicht aus Zwangslagen.

Warum die bundesweite Zahl steigt und die Hamburger nicht

Bundesweit zeigt die Auswertung des Fachverlags für das erste Halbjahr 2026 in die andere Richtung: 7.845 angesetzte Zwangsversteigerungen, 8,4 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum, mit einem Verkehrswertvolumen von 2,59 Milliarden Euro und damit 16,5 Prozent über dem Vorjahr. Für das Gesamtjahr erwartet der Verlag rund 15.000 Objekte nach 14.082 im Jahr 2025. Die Hälfte der Fälle sind Ein- und Zweifamilienhäuser, ein weiteres Fünftel Eigentumswohnungen. Es trifft also nicht vorrangig Gewerbe, sondern Wohneigentum.

Die regionale Spreizung ist dabei größer als die Veränderung über die Zeit. Auf 100.000 Haushalte kommen bundesweit 19 angesetzte Termine im Halbjahr, in Thüringen 33, in Bayern 14. Für Hamburg weist die Auswertung in den verfügbaren Wiedergaben keine Dichte aus, wohl aber eine andere Zahl: Der mittlere Verkehrswert der 2025 in Hamburg angesetzten Objekte lag bei rund 1,1 Millionen Euro, der zweithöchste Wert unter den Bundesländern. Das deckt sich mit der eigenen Rechnung aus dem amtlichen Geldumsatz: 37 Millionen Euro auf dreißig Zuschläge sind rund 1,2 Millionen je Fall. Hamburg hat wenige Verfahren mit großen Werten, nicht viele kleine.

Der Zusammenhang zu den Insolvenzen gilt dabei nur für einen Teil der Fälle. Eine Firmeninsolvenz trifft das Betriebsvermögen und, bei Personengesellschaften und persönlich haftenden Gesellschaftern, auch Privatbesitz. Die selbstgenutzte Wohnung oder das Familienhaus kommt dagegen über die Zahlungsunfähigkeit des privaten Schuldners ins Verfahren, und genau dort zeigt Hamburg in die Gegenrichtung: 1.156 Verbraucherinsolvenzen im ersten Halbjahr 2026, 3,3 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Die Unternehmensinsolvenzen stiegen im selben Zeitraum auf 441 Verfahren, 7,8 Prozent mehr. Zwei Statistiken, zwei Richtungen, und für Wohnimmobilien ist die fallende die maßgebliche.

Wer davon etwas hat, und wer dafür zahlt

Die kleine Zahl ist zuerst eine gute Nachricht für jeden, der in Hamburg eine Immobilie hält. Ein Markt ohne nennenswerte Zwangsverkäufe hat keinen Preisdruck von unten und keine Erzählung, die Käufer auf fallende Preise warten lässt. Den gleichen Vorteil hat die finanzierende Bank: Solange der freihändige Erlös ihre Forderung deckt, muss sie nicht verwerten, und sie tut es auch nicht. Dass der amtliche Bericht die Zwangsversteigerungen in einem eigenen Kapitel führt und ausdrücklich aus den übrigen Kapiteln heraushält, hat genau diesen Grund: Es ist ein Markt neben dem Markt.

Bezahlt wird das an zwei Stellen. Die eine sind die Käufer, deren Strategie auf Gelegenheiten aus Zwangslagen gebaut ist. In Hamburg fehlt ihnen schon das Material, und wo es welches gibt, ist es nicht zwingend günstig: Neun der dreißig Zuschläge des Jahres 2025 lagen bei 100 Prozent des festgesetzten Verkehrswerts oder darüber, einer bei 140 Prozent. Der Versteigerungssaal ist kein verlässlich billiger Weg, er ist ein Weg mit großer Streuung, bei dem der Bieter das Objekt vorher meist nicht von innen gesehen hat. Die andere Stelle sind die wenigen Eigentümer, die tatsächlich im Verfahren landen; was der Weg sie kostet, steht in den Quoten weiter unten.

Was in der bundesweiten Berichterstattung regelmäßig fehlt, ist die Frage, wie lange das trägt. Die Hamburger Zahl hängt an zwei Größen, und beide können sich drehen. Fällt das Preisniveau deutlich unter den Stand, auf dem die laufenden Finanzierungen beruhen, deckt ein freihändiger Erlös die Forderung nicht mehr zuverlässig. Und steigen die privaten Zahlungsausfälle, kommt der Antrag von der anderen Seite. Beides ist derzeit nicht der Fall: Der Preisindex für Ein- und Zweifamilienhäuser liegt über dem Tiefpunkt von 2024, die Hamburger Verbraucherinsolvenzen sind im ersten Halbjahr 2026 um 3,3 Prozent gesunken. Dass es so bleibt, ist allerdings keine Eigenschaft dieses Marktes, sondern eine Momentaufnahme. Gegen die eigene Lesart spricht dabei die Richtung der Unternehmensinsolvenzen: In Hamburg stiegen sie im selben Halbjahr auf 441 Verfahren, 7,8 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum, und wer persönlich haftet, haftet mit dem Privatbesitz.

Was die Zahl nicht sagt

Die beiden Zahlenreihen dieses Artikels zählen nicht dasselbe. Der Fachverlag zählt angesetzte Termine, der Gutachterausschuss erteilte Zuschläge. Zwischen beidem liegt alles, was ein Verfahren beenden kann, bevor der Hammer fällt: die Rücknahme des Antrags, die Einstellung, der freihändige Verkauf in der Zwischenzeit. Aus dem Abstand zwischen 7.845 und dreißig lässt sich deshalb kein Verhältnis ableiten, und wir setzen die Zahlen hier auch nicht ins Verhältnis. Wer es tut, rechnet falsch.

Dazu kommt der Zeitverzug. Die Zwangsversteigerung steht am Ende einer langen Kette: Zahlungsrückstand, Kündigung des Darlehens, Titel, Antrag beim Amtsgericht, Festsetzung des Verkehrswerts, Ladung, Termin. Wer heute in Schwierigkeiten gerät, erscheint nicht in der Statistik dieses Jahres, sondern in der des nächsten oder übernächsten. Die Insolvenzwelle des Jahres 2026 landet, wenn sie landet, in den Berichten für 2027 und 2028. Die kleine Zahl von heute ist also kein Beweis dafür, dass morgen alles ruhig bleibt.

Und für die Betroffenen ist der Abschlag kein statistisches Detail. Die dreizehn 2025 in Hamburg versteigerten Ein- und Zweifamilienhäuser gingen im Mittel zu 76 Prozent des festgesetzten Verkehrswerts weg, zwei Objekte für weniger als die Hälfte. Wer dort landet, trägt die Differenz selbst, und die Verfahrenskosten kommen hinzu. Dass es nur dreizehn Häuser waren, hilft keinem der dreizehn.

Was wir für die nächsten Berichte erwarten

Unsere Einschätzung: Die bundesweite Zahl steigt weiter, die Hamburger bleibt zweistellig bis knapp dreißig. Die Begründung steht in den Zahlen oben. Eine Wohnimmobilie kommt über die private Zahlungsunfähigkeit ins Verfahren, und die Hamburger Verbraucherinsolvenzen sinken. Dazu deckt das Preisniveau in den Hamburger Lagen in der Regel noch die Forderung, und solange das gilt, verkauft die Bank lieber freihändig als zu versteigern. Beides kann kippen, wenn die Preise fallen oder die privaten Insolvenzen drehen.

Woran Sie das selbst nachprüfen können: an Kapitel 6 des nächsten Immobilienmarktberichts, der im Frühjahr das Berichtsjahr 2026 abrechnet, an der Halbjahresmeldung des Statistikamts Nord zu den Verbraucherinsolvenzen und an der nächsten Halbjahresauswertung des Fachverlags. Steigen die Verbraucherinsolvenzen in Hamburg zwei Halbjahre hintereinander und bleibt der Preisindex unter dem Stand von 2025, ist das das erste belastbare Signal. Bleibt es bei dreißig Zuschlägen im Jahr, bleibt die Zwangsversteigerung in dieser Stadt eine Randnotiz.

Die praktische Lehre liegt nicht in der Statistik, sondern in ihrem Umkehrschluss. Fast jeder Hamburger Eigentümer, der in eine Schieflage gerät, verkauft freihändig, und zwar mit einem Ergebnis, das über dem liegt, was im Verfahren erzielt wird. Dafür braucht er zwei Dinge: Zeit und eine belastbare Zahl. Beides ist am Anfang leichter zu haben als am Ende.

In der Not frisst der Teufel Fliegen.

Sprichwort

Wissen Sie, was Ihre Immobilie freihändig trägt, bevor ein Termin diesen Wert für Sie festsetzt?

Dreißig Zuschläge im Jahr sind eine gute Nachricht für den Hamburger Markt und eine schlechte für jede Schnäppchenerwartung. Für den einzelnen Eigentümer ist die Zahl vor allem eine Einordnung: Die Wahrscheinlichkeit, dass ein Gericht über seinen Verkauf entscheidet, ist klein, und sie bleibt klein, solange er die Entscheidung selbst in der Hand behält. Wer wissen will, welche Bandbreite seine Immobilie heute im freihändigen Verkauf trägt, bekommt von uns eine Einordnung mit Datenlage und Quelle. Was daraus folgt, entscheidet er in Ruhe; die rechtliche Seite einer bestehenden Finanzierung gehört zu Anwalt und Bank.