Der Ruhestand war der Auslöser. Er kommt jetzt später

Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.

Der Verkauf eines Familienhauses hat meist mehrere Gründe und einen Auslöser. In den Alster- und Elblagen war das über Jahrzehnte derselbe: Die Kinder sind aus dem Haus, das Berufsleben endet, und damit fällt die Frage, wofür zweihundert Quadratmeter noch gebraucht werden. Anfang Oktober hat das Statistikamt Nord eine Zahl veröffentlicht, die genau diesen Auslöser verschiebt.

Die Zahl, die vor dem Verkaufsgespräch steht

2025 waren in Hamburg rund 31.000 Menschen im Alter von 65 bis unter 75 Jahren erwerbstätig. Das sind rund 19 Prozent dieser Altersgruppe. Zehn Jahre früher lag der Anteil bei rund neun Prozent, damals arbeiteten rund 15.000 Menschen dieses Alters. Die Quote hat sich in zehn Jahren verdoppelt. Grundlage ist der Mikrozensus, die große Haushaltsbefragung der amtlichen Statistik, für 2025 als Erstergebnis.

Bemerkenswert ist, was dahinter nicht passiert ist. Rechnet man aus beiden amtlichen Angaben die Größe der Altersgruppe zurück, kommt man beide Male auf rund 165.000 Menschen. Die Gruppe ist also kaum gewachsen. Gewachsen ist allein der Anteil, der noch arbeitet. Diese Rückrechnung ist meine eigene und wegen der gerundeten Prozentangaben auf wenige Tausend genau, nicht schärfer.

Die Mitteilung nennt noch drei Werte, die den Charakter dieser Arbeit beschreiben. 66 Prozent der abhängig Beschäftigten dieser Altersgruppe sind in Teilzeit. 28 Prozent aller Erwerbstätigen dieses Alters sind selbstständig. Und rund zehn Prozent derjenigen, die eine gesetzliche Altersrente aus Altersgründen beziehen, arbeiten daneben. Das ist überwiegend ein Übergang, der sich über Jahre zieht.

Warum das die Häuser trifft und nicht die Wohnungen

Eine Eigentumswohnung lässt sich verkaufen, während das Leben weiterläuft. Ein Haus mit Garten, Keller und zwei leeren Kinderzimmern ist eine Entscheidung mit Vorlauf. Sie wird getroffen, wenn der Alltag sie nicht mehr aufschiebt, und der Alltag endet bei vielen Eigentümern nicht mehr mit dem 65. Geburtstag. Das ist meine Lesart der Zahl, und sie lässt sich an der Angebotsseite ablesen.

Der amtliche Immobilienmarktbericht zählt für 2025 in ganz Hamburg 1.949 beurkundete Kauffälle von Ein- und Zweifamilienhäusern, im Mittel 759.000 Euro, im Median 565.000 Euro, sechs Prozent unter dem Vorjahr. Beurkundet heißt beim Notar unterschrieben, also tatsächlich verkauft.

819 freistehende Einfamilienhäuser in einem Jahr, in einer Stadt mit 104 Stadtteilen, sind rund zwei beurkundete Verkäufe am Tag in der ganzen Stadt. In den Lagen, in denen diese Häuser am teuersten sind, wird die Zahl so klein, dass der amtliche Bericht sie nicht mehr ausweist: Für Rotherbaum, Ottensen und die HafenCity steht in der Stadtteiltabelle für 2025 kein einziger Kauffall. In Harvestehude, wo welche zustande kamen, lag der beurkundete Mittelwert bei 5,744 Millionen Euro.

Der Preisindex für Ein- und Zweifamilienhäuser liegt mit 205,0 Punkten weiterhin deutlich unter dem Höchststand von 243,8 aus dem Jahr 2022, aber über dem Stand von 202,8 aus dem Jahr 2024.

Die Aktivrente, und wen sie auslässt

Seit dem 1. Januar 2026 gibt es dafür auch einen steuerlichen Anreiz. § 3 Nummer 21 EStG stellt bis zu 2.000 Euro Arbeitslohn im Monat lohnsteuerfrei, wenn jemand die Regelaltersgrenze der gesetzlichen Rentenversicherung erreicht hat und sozialversicherungspflichtig beschäftigt ist. Der Betrag gilt monatsweise und lässt sich nicht in andere Monate übertragen. An den Sozialversicherungsbeiträgen ändert die Steuerfreiheit nichts, die fallen weiter an.

Die Voraussetzung „sozialversicherungspflichtig beschäftigt“ ist der entscheidende Satz. Selbstständige bekommen den Freibetrag nicht. In Hamburg sind 28 Prozent der Erwerbstätigen zwischen 65 und 74 selbstständig, also gerade jene Gruppe, die ihren Ausstieg am freiesten terminiert: Unternehmer, Freiberufler, Praxisinhaber. Für sie ändert die Aktivrente nichts, und für ihre Entscheidung über das Haus auch nicht.

Dazu kommt das Rentenrecht selbst. Die Regelaltersgrenze liegt bei 67 Jahren; die stufenweise Anhebung endet nach §§ 35 und 235 SGB VI mit dem Geburtsjahrgang 1964. Dieser Jahrgang erreicht die Grenze im Jahr 2031. Bis dahin steigt die Grenze also jedes Jahr für einen weiteren Jahrgang, und mit ihr der Zeitpunkt, ab dem die Frage nach dem Haus überhaupt gestellt wird.

Wer davon etwas hat, und wer wartet

Eigentümer ohne Verkaufszwang sind im Vorteil. Ein Haus, das gehalten wird, weil Einkommen da ist, kommt ohne Zeitdruck in den Markt, und Zeitdruck ist in jedem Verkauf der teuerste Faktor. Einen Vorteil hat auch die Stadt: Erwerbstätige zahlen Steuern und Beiträge, und Hamburgs Haushalt braucht beides. Das ist die angenehme Hälfte der Rechnung.

Die andere Hälfte zahlt die kaufende Generation. Familien, die ein Haus mit Garten suchen, treffen auf Häuser, die jetzt länger im Besitz bleiben, und das in einem Angebot von rund zwei beurkundeten freistehenden Einfamilienhäusern am Tag für die gesamte Stadt. Diese Familien wohnen länger zur Miete und kaufen später im Lebenslauf. Ein gut gehaltenes Haus hilft diesen Familien im Augenblick nicht weiter, solange es nicht auf den Markt kommt.

Die Zahl sagt nicht, warum. Der Teilzeitanteil von 66 Prozent lässt beide Lesarten zu, die freie Entscheidung und den notwendigen Zuverdienst. Die amtliche Statistik unterscheidet das an dieser Stelle nicht, und ich tue es deshalb auch nicht. Bundesweit waren im selben Zeitraum 14 Prozent der Rentenbeziehenden zwischen 65 und 74 erwerbstätig; diese Zahl ist mit den Hamburger 19 Prozent nicht deckungsgleich, weil sie nur Menschen mit Rentenbezug zählt.

Und gegen meine eigene These spricht die Demografie der Stadt. Hamburg hatte 2025 mit 42,3 Jahren die jüngste Bevölkerung aller 16 Bundesländer, bei einem Bundesdurchschnitt von 45,0 Jahren. Großstädte sind zwischen 2011 und 2025 nur um 0,3 Jahre gealtert, ländliche Gemeinden um 2,5. Eine demografisch erzwungene Verknappung des Hausangebots lässt sich daraus nicht herleiten. Außerdem folgen Erbfall, Trennung und Vermögensumschichtung keiner Erwerbsbiografie.

Die zweite Runde betrifft das Gebäude. In zehn zusätzlichen Jahren im Besitz werden Dach, Fenster, Heizung und Leitungen älter, oft in einem Haus, das für vier Personen gebaut wurde und von zwei bewohnt wird. Aufgeschobene Arbeiten aus diesen Jahren mindern später den Kaufpreis. Das sehe ich in der Bewertung von Bestandshäusern regelmäßig.

Was ich für die nächsten Jahre erwarte

Meine Einschätzung: Die Quote steigt weiter, und der typische Zeitpunkt, an dem ein Familienhaus in den Hamburger Markt kommt, rückt nach hinten. Die Begründung steht in den Zahlen oben. Der Trend läuft seit zehn Jahren in eine Richtung, der steuerliche Anreiz wirkt erst seit Januar 2026 und damit erst für wenige Jahrgänge, und die Regelaltersgrenze steigt nach geltendem Recht noch bis 2031. Eine Kopplung der Altersgrenze an die Lebenserwartung ab 2032 ist bisher ein Vorschlag der Alterssicherungskommission, kein Gesetzentwurf; ich rechne damit nicht.

Woran Sie das selbst nachprüfen können: an der Mikrozensus-Mitteilung des Statistikamts Nord, die jährlich erscheint, und an der Zahl der beurkundeten Ein- und Zweifamilienhaus-Kauffälle im Immobilienmarktbericht Hamburg, der jedes Jahr das abgelaufene Berichtsjahr abrechnet. Steigt die Erwerbsquote weiter und bleibt die Zahl der Hausverkäufe bei rund 2.000, ist die Richtung bestätigt. Steigt die Zahl der Verkäufe deutlich, war der Zusammenhang schwächer als gedacht.

Dass Arbeit noch keinen umgebracht hat, ist eine alte Redensart. Ein Haus braucht in diesen Jahren trotzdem Pflege.

Wer rastet, der rostet.

Sprichwort

Hält Ihr Haus noch das, wofür es gebaut wurde, oder hält es vor allem den Zeitpunkt der Entscheidung auf?

Die Zahl aus dem Oktober ändert nichts daran, dass irgendwann über das Haus entschieden wird. Sie ändert nur den Zeitpunkt. Eigentümer, die diesen Zeitpunkt selbst bestimmen, verhandeln anders als jemand, bei dem ein Anlass von außen den Termin setzt. Was Ihr Haus heute trägt und was die nächsten Jahre daran ändern, ordne ich Ihnen mit Bandbreite, Datenlage und Quelle ein, ohne Eile.