Hamburgs Angebotsmieten steigen am schnellsten. Die amtliche Vergleichsmiete steht fast still

Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.

Am 15. Oktober hat das Kiel Institut für Weltwirtschaft seinen Mietpreisindex für das dritte Quartal 2026 vorgelegt. Hamburg steht darin an der Spitze der acht größten deutschen Städte: 6,7 Prozent über dem Vorjahresquartal, Düsseldorf und Köln folgen mit je 5,4 Prozent, München mit 4,8 Prozent. Für Eigentümer in den Alster- und Elblagen klingt das nach einer guten Nachricht über das eigene Vermögen. Es ist eine Nachricht über einen Teil des Marktes, in dem die meisten von ihnen gerade nicht stehen.

Zwei Messlatten an derselben Fassade

Der Index des Kiel Instituts erfasst Angebotskaltmieten aus Inseraten der VALUE-Marktdatenbank, qualitätsbereinigt über ein hedonisches Verfahren, für 37 Städte und Regionen. Gemessen wird also, was Vermieter für eine neu angebotene Wohnung verlangen. Der Hamburger Mietenspiegel misst etwas anderes, nämlich die vereinbarten Nettokaltmieten eines definierten Bestands. Er ist ein qualifizierter Mietenspiegel nach §§ 558 ff. BGB, die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen hat ihn am 9. Dezember 2025 vorgestellt, Stichtag der Erhebung war der 1. April 2025, befragt wurden 47.448 Wohnungen.

Dort steht als mittlere Nettokaltmiete 9,94 €/m². Gegenüber dem Mietenspiegel 2023 ist das ein Zuwachs von rund 1,1 Prozent, bei einer Inflationsrate von 2,3 Prozent im Vergleichszeitraum. Ein Teil dieser Ruhe ist Methode: Die Ausgabe 2025 hat erstmals den Median statt des arithmetischen Mittels verwendet, der reagiert schwächer auf Ausreißer nach oben. Ein zweiter Teil liegt im Geltungsbereich. Sozialwohnungen mit Mietpreisbindung bleiben außen vor, und Bestandsverträge, in denen sich sechs Jahre lang nichts geändert hat, ebenfalls.

Wie weit die beiden Messlatten auseinanderliegen, zeigt ein Blick auf das Niveau. Für das zweite Quartal 2026 weist die Auswertung für Hamburg rund 16,50 €/m² Angebotsmiete aus. Gegen die 9,94 €/m² des Mietenspiegels ist das der Faktor 1,66. Beide Zahlen messen verschiedene Dinge, der Abstand gehört zur Bauart beider Reihen. Über die Lage sagt er trotzdem etwas. Wer heute in Hamburg eine Wohnung sucht, zahlt für denselben Quadratmeter deutlich mehr als sein Nachbar, der seit zwölf Jahren dort wohnt.

Was im Bestand davon ankommt

Für den Eigentümer einer vermieteten Wohnung entscheidet nicht das Inserat in der Straße, sondern das Mietrecht. § 558 BGB erlaubt eine Erhöhung der laufenden Miete höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, und die steht genau in jenem Mietenspiegel, der um 1,1 Prozent gestiegen ist. Dazu kommt die Kappungsgrenze: Nach § 558 Abs. 3 BGB sind es grundsätzlich 20 Prozent in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt dürfen die Länder auf 15 Prozent absenken, und Hamburg hat das per Landesverordnung getan. Liegt ein qualifizierter Mietenspiegel vor, muss die Erhöhung seine Werte nennen, auch wenn sie anders begründet wird (§ 558a BGB).

Erst bei einem Mieterwechsel öffnet sich das Fenster, und auch dann nur einen Spalt. § 556d BGB begrenzt die Neuvertragsmiete auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete; in Hamburg gilt seit dem 1. Januar 2026 eine Mietpreisbegrenzungsverordnung für das gesamte Stadtgebiet, befristet bis Ende 2029. Ausnahmen gibt es für Neubau, für eine umfassende Modernisierung und für eine zulässig vereinbarte Vormiete. Wer eine Wohnung aus dem Jahr 1904 in Winterhude neu vermietet, kommt damit rechnerisch auf den Feldwert seiner Baualtersklasse plus zehn Prozent und bleibt damit unter dem Angebotsniveau der Stadt.

Die Tabelle erklärt auch, warum ein Stadtteilmittel beim Mietwert so wenig hilft wie beim Kaufpreis. Zwischen dem Gründerzeithaus und dem Bau aus den sechziger Jahren liegen in derselben guten Wohnlage mehr als vier Euro je Quadratmeter. Werte aus dem Hamburger Mietenspiegel 2025, Erhebungsstand 1. April 2025.

Warum die Rendite in die andere Richtung läuft

Jetzt die zweite Hälfte der Rechnung. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg führt einen Preisindex für Eigentumswohnungen, bezogen auf den 1. Juli 2010 als 100. Nach dem Höchststand von 300 Punkten im Jahr 2022 und dem Rückgang auf 252 in den Jahren 2023 und 2024 steht er für 2025 bei 265. Das sind rund 5,2 Prozent mehr in einem Jahr, gerechnet aus beurkundeten Kaufverträgen der Kaufpreissammlung.

Damit stehen zwei Bewegungen gegeneinander. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen haben 2025 um rund 5 Prozent zugelegt, die ortsübliche Vergleichsmiete in zwei Jahren um 1,1 Prozent. Die Rendite einer vermieteten Wohnung im Bestand, also Jahresmiete geteilt durch Wert, ist in dieser Konstellation gesunken. Das ist unsere Lesart der beiden amtlichen Reihen, und sie stellt die Schlagzeile auf den Kopf.

Wie viel ein Mietanstieg am Wert tatsächlich bewegt, lässt sich mit dem amtlichen Modell nachrechnen. Der Gutachterausschuss leitet aus 2.815 Verkäufen vermieteter Wohnungen der Jahre 2014 bis 2018 einen Umrechnungsfaktor ab: Verkehrswert vermietet geteilt durch Verkehrswert unvermietet ist 0,6578 plus 0,0513 mal Rendite in Prozent (Immobilienmarktbericht Hamburg 2026, Abschnitt 7.6.3). Die Rendite rechnet der Bericht aus der marktüblichen Jahresnettokaltmiete, und marktüblich heißt bei einem laufenden Mietverhältnis: das, was rechtlich erreichbar ist, also die ortsübliche Vergleichsmiete.

Ein Beispiel, als eigene Rechnung und nicht als Objektbewertung. Eine Altbauwohnung von 85 m² in Winterhude, gute Wohnlage, Baujahr vor 1918. Der beurkundete Mittelwert für Eigentumswohnungen ohne Neubau liegt im Stadtteil bei 8.667 €/m², das sind rund 737.000 € unvermietet. Mit dem Feldwert von 13,62 €/m² ergibt sich eine Rendite von 1,89 Prozent und ein Faktor von 0,7545, also rund 555.900 € im vermieteten Zustand. Steigt die Miete um jene 6,7 Prozent auf 14,53 €/m², wird daraus eine Rendite von 2,01 Prozent, ein Faktor von 0,7610 und ein Wert von rund 560.600 €. Der Unterschied beträgt knapp 4.800 € bei einem unvermieteten Wert von 737.000 €.

Die amtliche Abschlagstabelle macht die Größenordnung noch deutlicher. Sie weist den Abschlag null erst bei 6,7 Prozent Rendite aus. In unserem Beispiel wären dafür rund 48 € Monatsmiete je Quadratmeter nötig. Für 3 Prozent Rendite und 19 Prozent Abschlag reichen 21,70 €. Beide Werte liegen über allem, was der Mietenspiegel für diese Wohnung hergibt, und über dem, was die Mietpreisbremse bei einem Wechsel zulässt.

Wer von den 6,7 Prozent lebt

Die Zahl ist für einen Teil des Marktes sehr real. Gewinner sind Eigentümer, deren Wohnung frei wird und die neu vermieten, denn sie dürfen bis zehn Prozent über die Vergleichsmiete gehen und finden derzeit Mieter, die das zahlen. Gewinner sind auch Verkäufer unvermieteter Wohnungen, weil ein Kapitalanleger mit der höheren erzielbaren Miete rechnen darf und damit im Bieterfeld bleibt. Und Gewinner ist die Marktforschung, deren Reihe genau dieses Segment abbildet.

Bezahlt wird das an zwei Stellen. Mieter tragen den Abstand zwischen Bestands- und Neuvertragsmiete als Preis eines Umzugs; wer in Hamburg umzieht, kauft sich aus einem alten Vertrag heraus. Und Eigentümer mit langen Mietverhältnissen tragen eine Fehlerwartung: Sie lesen von 6,7 Prozent und gehen mit einer Wertvorstellung in das Gespräch, die der Mietvertrag nicht deckt. Was die Berichterstattung regelmäßig weglässt, ist genau dieser Teil: dass im Bestand die Vergleichsmiete die Obergrenze bildet und die Hamburger Kappungsgrenze bei 15 Prozent in drei Jahren liegt.

Gegen unsere eigene These spricht die Zeit. Das Auseinanderlaufen hält nicht dauerhaft, weil jeder neue Vertrag irgendwann in die Erhebung des Mietenspiegels gerät. Und für eine leerstehende Wohnung stimmt die Schlagzeile ohne Abstriche.

Woran sich das ablesen lässt

Wir erwarten, dass der nächste Hamburger Mietenspiegel deutlich stärker steigt als die 1,1 Prozent der letzten Runde und trotzdem weit unter 6,7 Prozent im Jahr bleibt. Der Grund liegt in der Erhebung: In die Fortschreibung gehen Wohnungen mit Mietänderung im Erhebungsfenster ein, dort sind Neuverträge überrepräsentiert, während die ruhenden Verträge dämpfen. Gleichzeitig kann die Mietrechtsreform die Rechnung verschieben. Der Entwurf („Mietrecht II“, BT-Drucksache 21/6807) wurde am 29. April 2026 im Kabinett beschlossen, am 9. Juli in erster Lesung beraten und am 14. Oktober im Rechtsausschuss angehört; Beschlussempfehlung und zweite Lesung stehen aus, Änderungen sind möglich. Vorgesehen sind unter anderem eine strengere Anrechnung von Indexmieten und eine Grenze für Kurzzeitmietverträge.

Drei Punkte zeigen, ob die Einschätzung trägt. Die Veröffentlichung der Mietenspiegel-Fortschreibung 2027, deren Termin die Behörde noch nicht benannt hat. Die Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses zu Drucksache 21/6807. Und der Preisindex für Eigentumswohnungen im Immobilienmarktbericht 2027, der zeigt, ob die Kaufpreise schneller weiterlaufen als die Mieten. Das ist eine Einschätzung, kein Versprechen.

Es wird nichts so heiß gegessen, wie es gekocht wird.

Sprichwort

Kennen Sie den Feldwert, der für Ihre Wohnung im Mietenspiegel steht, und wissen Sie, wie weit Ihre laufende Miete davon entfernt ist?

Beide Zahlen gelten, und sie gelten für verschiedene Leute. Wer vermietet hat, rechnet mit dem Mietenspiegel und seinem Vertrag; wer frei verkauft oder neu vermietet, rechnet mit dem Markt. Der Fehler, der Geld kostet, ist die Verwechslung: eine Werterwartung aus der Angebotsmiete und ein Kaufvertrag aus der Bestandsmiete. In einer Marktwertanalyse ziehen wir die Linie an dieser Stelle und legen beide Reihen mit Quelle und Stichtag daneben. Wenn Sie wissen möchten, auf welcher Seite der Linie Ihre Wohnung steht, nehmen wir uns dafür die Zeit.