Hamburgs Neubau verschiebt sich zur Wohnung. Das Haus kommt aus dem Bestand

Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.

In Hamburg sind von Januar bis August 2026 insgesamt 892 Eigentumswohnungen zum Neubau genehmigt worden, im gleichen Zeitraum des Vorjahres waren es 524. Die Genehmigungen für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern gingen umgekehrt von 521 auf 417 zurück. Beide Zahlen stehen im Statistischen Bericht F II 1 - m 8/26 HH des Statistikamts Nord, herausgegeben am 21. Oktober 2026.

Für den langjährigen Eigentümer eines Hauses in Othmarschen, für die Erbengemeinschaft mit einer großen Altbauwohnung in Harvestehude und für den Kapitalanleger, der zwischen Bestand und Neubau wählt, ist das keine Meldung aus der Bauverwaltung. Es ist die Mengenlage, aus der in einigen Jahren das Angebot entsteht, neben dem ihr eigenes Objekt steht.

Was in acht Monaten genehmigt wurde

Insgesamt hat Hamburg in diesen acht Monaten 3.739 Wohnungen genehmigt, 6,2 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Davon entstehen 3.371 im Neubau von Wohngebäuden. Die Differenz von 368 Wohnungen kommt aus Baumaßnahmen am Bestand und aus Nichtwohngebäuden, eine eigene Berechnung aus den Tabellen 1 und 2 des Berichts.

Innerhalb des Neubaus läuft die Bewegung in zwei Richtungen. Gebäude mit drei und mehr Wohnungen legten um 12,5 Prozent auf 2.954 Wohnungen zu. Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen fielen um 20,0 Prozent auf 417.

Der Sprung bei den Eigentumswohnungen ist größer als das Wachstum des Segments, in dem sie entstehen. Von den 2.954 Wohnungen im Mehrfamilienhausbau sind 892 als Eigentumswohnungen genehmigt, also 30,2 Prozent. Im Vorjahreszeitraum waren es 524 von 2.625, also 20,0 Prozent (eigene Berechnung).

Quellen und Stand: Statistikamt Nord, Statistische Berichte F II 1 - m 8/26 HH (21. Oktober 2026) und F II 1 - m 12/25 HH (16. Februar 2026). Die laufenden Werte sind vorläufig.

Rund 78 Quadratmeter gegen rund 140

Der Bericht führt neben der Zahl der Wohnungen auch Fläche und Räume. Auf die 892 genehmigten Eigentumswohnungen kommen 70.000 Quadratmeter Wohnfläche und 2.507 Wohnräume. Das sind rund 78 Quadratmeter und 2,8 Räume je Wohnung (eigene Berechnung; der Bericht weist Flächen in Tausend Quadratmetern aus, der Mittelwert ist deshalb auf etwa einen Quadratmeter genau).

Bei den Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern stehen 59.000 Quadratmeter und 2.207 Räume auf 417 Wohnungen, also rund 140 Quadratmeter und 5,3 Räume. Im ganzen Jahr 2025 lagen die Werte bei rund 69 und rund 142 Quadratmetern. Die Stückzahlen schwanken also stark, die Größe der Einheit bleibt, wo sie ist.

Der Neubau in Hamburg bereitet damit vor allem die kleine Wohnung vor. Die Fünfzimmerwohnung im Gründerzeithaus und das Haus mit Garten haben in dieser Statistik kaum einen neuen Wettbewerber. Wer so etwas in Hamburg kaufen will, kauft es aus dem Bestand.

Einen Teil davon erklärt die Kostenzeile. Je Wohnung in einem Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen sind rund 357.000 Euro Baukosten veranschlagt, je Wohnung im Mehrfamilienhaus rund 192.000 Euro (eigene Berechnung aus 149 und 567 Millionen Euro, ohne Grundstück und Nebenkosten). Diese Spanne trifft den privaten Bauherrn anders als einen Bauträger, der seine Kosten auf viele Einheiten verteilt.

Wer von der Verschiebung etwas hat

Gewonnen hat, wer in einigen Jahren eine kleine neue Wohnung kaufen will, und wer Eigentumswohnungen baut und einzeln verkauft. Bezahlt wird es von der Familie, die in Hamburg ein Haus sucht. Den 417 Genehmigungen in acht Monaten stehen 1.949 beurkundete Kaufverträge über Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr 2025 gegenüber (Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Immobilienmarktbericht 2026).

Für den Eigentümer eines Hamburger Hauses wirkt dieselbe Zahl in die andere Richtung. Sein Objekt hat im Neubau kaum Ersatz, und das stützt die Nachfrage unabhängig davon, was Küche und Heizung hergeben. Ich halte das für die ruhigste Position, die der Hamburger Markt derzeit zu bieten hat, und schreibe es als solche hin.

Gegen meine eigene Zuspitzung sprechen vier Dinge. Das Minus beim Ein- und Zweifamilienhaus kommt von einer hohen Basis: 2025 waren dort 862 Wohnungen genehmigt, nach 435 im Jahr 2024. Das Plus bei den Eigentumswohnungen kommt von einer schwachen Basis: 1.145 im Jahr 2025, nach 1.389 in 2024.

Dazu verteilen sich die 892 Wohnungen auf 89 Gebäude, ein einziges großes Vorhaben verschiebt die Zahl. Im August 2026 wurden 147 Eigentumswohnungen genehmigt, im August 2025 waren es 56. Und der Bericht weist selbst darauf hin, dass es wegen der Meldewege unterjährig zu größeren zeitlichen Verzögerungen bei der Erfassung von Genehmigungsfällen kommt.

Der vierte Punkt ist der wichtigste. Vom Neubau erreicht wenig den Verkaufsmarkt: 2025 waren rund 750 von rund 5.500 beurkundeten Kaufverträgen über Eigentumswohnungen Neubau-Erstverkäufe, 2015 waren es rund 2.200 von 7.100 (Gutachterausschuss, Immobilienmarktbericht 2026, Werte aus dem Diagramm des Berichts). Der Hamburger Wohnungsmarkt wird aus dem Bestand bedient, und acht Monate Genehmigungen ändern daran nichts.

Woran ich die nächsten Monate messe

Meine Einschätzung: Die Verschiebung hält an. Beim Ein- und Zweifamilienhaus erwarte ich für das laufende Jahr keine Umkehr, bei den Eigentumswohnungen starke Monatswerte nach oben und unten um einen Jahreswert über den 1.145 von 2025.

Der Grund steht in der Kostenzeile. Beim kleinen Gebäude fällt nicht nur die Stückzahl, sondern auch der Rauminhalt um 32,1 Prozent und die veranschlagten Baukosten um 35,9 Prozent, von 232 auf 149 Millionen Euro. Das ist kein einzelnes ausgefallenes Vorhaben, das ist das Segment.

Nachprüfen lässt sich die Erwartung an drei Stellen: am nächsten Monatsbericht des Statistikamts Nord (Kennziffer F II 1 - m 9/26 HH), an der Jahreszahl 2026 im Bericht für Dezember 2026 und am Anteil der Neubau-Erstverkäufe im Immobilienmarktbericht 2027 des Gutachterausschusses, der das Berichtsjahr 2026 abdeckt.

Ein Spatz in der Hand ist besser als eine Taube auf dem Dach.

Sprichwort

Wie viele Wohnungen sind in Ihrem Quartier in den letzten zwölf Monaten genehmigt worden?

Für eine Verkaufsentscheidung ist die Genehmigungsstatistik kein Argument, sie ist der Rahmen. Wer ein Haus in Othmarschen oder Nienstedten hält, hat im Neubau kaum Wettbewerb und kann über den Zeitpunkt in Ruhe nachdenken. Wer eine kleine Wohnung in einem Quartier mit mehreren Baugruben hält, sollte die Zahl der dort genehmigten Einheiten kennen, bevor er einen Angebotspreis festlegt. Beides steht in öffentlichen Daten; für eine konkrete Adresse stelle ich es vor dem Gespräch über eine Bandbreite zusammen.