Worum es geht
Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Hamburgs größtes Wohnungsbauprojekt liegt in Billwerder, und dort ist es ruhig. Das Hamburger Abendblatt berichtete am 18. September 2026 von einer Klagewelle und einem Bau, der auf unbestimmte Zeit verschoben ist; seit den Fällarbeiten im Februar stehen die Vorbereitungen. Für Eigentümer in Harvestehude, Winterhude oder Eppendorf ist das zunächst eine Nachricht über die Stadt und nicht über ihren Quadratmeterpreis. Ihre eigentliche Wirkung liegt an einer anderen Stelle.
Was in Billwerder geplant ist
Auf rund 118 Hektar sollen nach den Projektangaben der IBA Hamburg bis zu 7.000 Wohnungen und bis zu 5.000 Arbeitsplätze entstehen, im Drittelmix mit bis zu 35 Prozent gefördertem Wohnungsbau. Das Baurecht dafür steht: Der Senat hat den Bebauungsplan Billwerder 30 / Bergedorf 120 / Neuallermöhe 2 / Lohbrügge 95 im März 2025 beschlossen. Als frühesten Einzug nennt die Projektseite das Jahr 2031.
Gebaut wird trotzdem nicht. Das Fachmedium Entwicklungsstadt berichtete im September 2026 von mehrfach korrigierten Planunterlagen und beruft sich auf den NDR, nach dessen Angaben seit März 2026 keine Arbeiter mehr auf dem Gelände gesehen wurden. Das Bezirksamt Bergedorf verweist auf laufende Verfahren vor dem Hamburgischen Oberverwaltungsgericht. Einen neuen belastbaren Termin nennt keiner der Beteiligten. Ein Urteil über den Bebauungsplan selbst ist bisher nicht veröffentlicht. Was vorliegt, sind Berichte über ein laufendes Verfahren.
| Kennzahl | Wert | Quelle |
|---|---|---|
| Projektfläche Oberbillwerder | rund 118 ha | IBA Hamburg |
| geplante Wohnungen | bis zu 7.000 | IBA Hamburg |
| Bebauungsplan beschlossen | März 2025 | Senat, hamburg.de |
| fertiggestellte Wohnungen Hamburg 2025 | 5.976 (minus 28,2 %) | Statistikamt Nord |
| genehmigte Wohnungen Januar bis Juni 2026 | 2.571 (minus 2,0 %) | Statistikamt Nord |
| Ziel Baugenehmigungen je Jahr | 10.000 | Bündnis für das Wohnen |
Warum der Preis an der Alster das nicht spürt
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg weist für 2025 beurkundete Mittelwerte je Stadtteil aus, also real bezahlte Preise. Für Eigentumswohnungen ohne Neubau stehen dort Harvestehude mit 10.650 Euro je Quadratmeter, Rotherbaum mit 10.494, Winterhude mit 8.667 und Eppendorf mit 7.869. Bergedorf steht bei 3.996 Euro. Für Billwerder selbst weist der Bericht keinen Wert aus, weil im ganzen Jahr weniger als drei Kauffälle beurkundet wurden.
Das sind zwei Märkte mit verschiedenen Käufern. Wer eine Altbauwohnung im Hochparterre an der Alster sucht, weicht nicht auf einen Neubau am östlichen Stadtrand aus, und wer eine geförderte Wohnung in Billwerder bezieht, war nie Interessent für ein Objekt in Eppendorf. Neubau am Rand entlastet zuerst den Mietmarkt und das untere bis mittlere Kaufsegment. Beim Angebotspreis einer Wohnung in Rotherbaum kommt davon nichts an.
Wer die fehlenden Wohnungen bezahlt
Wo Ihre Immobilie im Markt steht, zeigt erst der Blick auf das Objekt. Ein erster Schritt ist die Online-Wertermittlung.
Online-Wertermittlung startenBis zu 7.000 Wohnungen klingen nach viel und sind es im Vergleich zu jedem einzelnen Bauvorhaben auch. Gegen das Ziel der Stadt gerechnet sind sie etwa zwei Drittel eines Zieljahres, verteilt über rund ein Jahrzehnt. Hamburg will Baugenehmigungen für mindestens 10.000 Wohnungen je Jahr und kam im ersten Halbjahr 2026 auf 2.571. Fertig wurden 2025 genau 5.976 Wohnungen, fast ein Drittel weniger als im Jahr davor.
Einen Gewinner hat dieser Stillstand nicht. Die Rechnung zahlen zuerst Mieter und Suchende, die auf ein Angebot warten, das nicht kommt. Eigentümer zahlen später und auf einem anderen Weg. Wenn der Neubau das Ziel verfehlt, greift die Stadt dort zu, wo die Wohnungen schon stehen: soziale Erhaltungsverordnungen, das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB, Verschärfungen im Mietrecht. Ein Stadtteil braucht Jahre und Gerichte. Eine Verordnung über den Bestand braucht eine Senatssitzung.
Gegen unsere eigene These spricht die lange Linie. Hält die Knappheit über Jahre an, steigen die Mieten weiter, und mit ihnen die Nachfrage von Kapitalanlegern nach vermieteten Wohnungen und Zinshäusern in guten Lagen. Dieser Weg ist langsam und läuft über das Mietniveau. Eine Wohnung in Billwerder spielt darin keine Rolle. Für den Preis, den eine Immobilie heute trägt, erklärt Oberbillwerder in keiner Richtung etwas: Vor 2031 wäre dort ohnehin niemand eingezogen.
Woran Sie das Tempo erkennen
Unsere Einschätzung: Der Stadtteil kommt, aber später, und über das Tempo entscheiden Gerichte, nicht die Bauwirtschaft. Erkennbar wird es an drei Größen. Erstens an den Entscheidungen des Hamburgischen Oberverwaltungsgerichts in den laufenden Verfahren. Zweitens an den Bautätigkeitsberichten des Statistikamts Nord, die halbjährlich zeigen, ob die Genehmigungen wieder in Richtung der 10.000 laufen. Drittens am Wohnungsbauprogramm der Bezirke, das die Vorhaben benennt, mit denen die Stadt die Lücke schließen will. Bleiben die Genehmigungszahlen 2027 deutlich unter dem Ziel, rechnen wir mit weiteren Eingriffen in den Bestand. Das ist eine Erwartung, keine Zusage.
Papier ist geduldig.
Sprichwort
Welche Regel würde Ihr Haus treffen, wenn Hamburg sein Neubauziel auch 2027 verfehlt?
Der Stillstand in Billwerder ist eine Nachricht über die Stadt und ihre Planung. Wer ein Objekt in den Alster- oder Elblagen besitzt, liest sie am besten als Hinweis auf die Regelseite: Was an Ihrer Adresse gilt, hängt an Erhaltungsverordnung, Bebauungsplan und Genehmigungsvorbehalt, und diese Lage ändert sich schneller als ein Marktpreis. Wer wissen will, welche Vorschriften für sein Grundstück greifen und welche Bandbreite die Immobilie heute trägt, bekommt von uns beides mit Quelle und Stichtag.
