Einordnung
Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
5.976 Wohnungen sind 2025 in Hamburg fertiggestellt worden, 28,2 Prozent weniger als im Jahr davor. Das Ziel des Wohnungsbauprogramms lautet 10.000 im Jahr, davon 3.000 gefördert. Die Stadtentwicklungssenatorin nennt als Grund die verzögerte Wirkung einer Krise mit explodierenden Kosten, hohen Zinsen und schwieriger Finanzierung; der Einbruch der Baugenehmigungen 2023 kommt jetzt bei den Fertigstellungen an.
Für die Wohnungspolitik ist das eine schlechte Zahl. Für Eigentümer einer Bestandswohnung in Eppendorf oder eines Hauses in Winterhude ist sie das Gegenteil, und das sollte man aussprechen, statt es zu umschreiben: Was nicht gebaut wird, fehlt als Konkurrenz. Der Bestand in den gefragten Lagen wird 2026 und 2027 von einem Markt getragen, in dem der Neubau ausfällt.
Was gebaut wurde und was kommt
Die Kurve dreht bereits, nur langsam. Von Januar bis April 2026 wurden 2.344 neue Wohnungen genehmigt, nach 1.252 im gleichen Zeitraum des Vorjahres, ein Plus von 82 Prozent. Der Auftragseingang im Bauhauptgewerbe stieg 2025 um über 30 Prozent. Zwischen Genehmigung und Fertigstellung liegen in Hamburg zwei bis drei Jahre; die Wohnungen, die 2026 genehmigt werden, stehen 2028 oder 2029.
Seit 2011 sind in Hamburg mehr als 115.000 Wohnungen entstanden, im Schnitt über 8.000 im Jahr. Die 5.976 des Jahres 2025 sind der niedrigste Wert dieser Reihe seit langem, und sie fallen in ein Jahr, in dem die Bevölkerung um 6.908 Menschen gewachsen ist. Rechnerisch kam 2025 auf jede neue Wohnung mehr als ein neuer Einwohner.
| Kennzahl | Wert | Einordnung |
|---|---|---|
| Fertigstellungen 2025 | 5.976 | minus 28,2 Prozent gegen 2024 |
| Ziel Wohnungsbauprogramm | 10.000 je Jahr | davon 3.000 gefördert |
| Genehmigungen Januar bis April 2026 | 2.344 | Vorjahr 1.252, plus 82 Prozent |
| Fertigstellungen seit 2011 | > 115.000 | im Schnitt über 8.000 je Jahr |
| Bevölkerungszuwachs 2025 | + 6.908 | 1.869.473 Einwohner am 31. Dezember 2025 |
| Wohnraumförderung 2026 | ≈ 868 Mio. € | Fördervolumen der Stadt |
Warum das den Bestand trägt
Der Preis einer Eigentumswohnung in Hamburg entsteht dort, wo Nachfrage auf Angebot trifft, und das Angebot hat zwei Quellen: den Neubau und den Bestand, der den Eigentümer wechselt. Fällt die erste Quelle um ein Viertel, fließt die Nachfrage in die zweite. Das ist in den Kauffällen sichtbar: 2025 wurden 10.120 Verträge beurkundet, so viele wie seit 2021 nicht, und der Preisindex für Eigentumswohnungen hielt bei 265, obwohl die Zinsen stiegen.
In den Alsterlagen kommt hinzu, dass Neubau dort ohnehin selten ist. Harvestehude, Rotherbaum und Eppendorf sind bebaut, jede neue Wohnung ist eine Dachaufstockung oder ein Ersatzbau. Die Konkurrenz für eine Altbauwohnung am Mittelweg kam nie aus dem Stadtteil, sondern aus den Neubauquartieren in der HafenCity, in Bahrenfeld, in Barmbek. Wenn diese Quartiere langsamer wachsen, wird die Altbauwohnung nicht teurer, aber sie bleibt gefragt, wenn andere Segmente nachgeben.
Die Baukunst muss so ausgeführt werden, dass sie Festigkeit, Zweckmäßigkeit und Anmut besitzt.
Vitruv, De architectura, erstes Buch, 1. Jahrhundert v. Chr.
Was die Zahl nicht hergibt
Sie ist kein Grund, den Preis zu erhöhen. Die Angebotspreise in den Wohnlagen liegen ohnehin über den beurkundeten Werten, 2025 in Nienstedten um knapp 16 Prozent, in Blankenese um gut 5; ein schwacher Neubau schließt diese Lücke nicht, er hält sie. Wer aus fehlender Konkurrenz einen Aufschlag macht, verlängert die Standzeit.
Und die Zahl kippt. Die Genehmigungen steigen, die Förderung von 868 Millionen Euro ist bereitgestellt, das Bauhauptgewerbe hat wieder Aufträge. Die Preisstütze des Jahres 2025 ist eine Stütze auf Zeit, etwa bis die Genehmigungen von 2026 fertig sind.
Was Eigentümer daraus lesen können
Wer eine Bestandswohnung in gefragter Lage hält und verkaufen will, verkauft in einem Markt mit wenig Neubau-Konkurrenz; das ist ein Argument für den Zeitpunkt, nicht für den Preis. Wer erst in drei Jahren verkaufen will, sollte die Genehmigungszahlen im Auge behalten: 2028 kommt, was jetzt genehmigt wird. Und wer kauft, kauft in einem Markt, in dem der Bestand das Angebot trägt und die Qualität des Bestands, also Zustand, Energie und Grundriss, den Preis entscheidet.
Was das für eine konkrete Wohnung heißt, klären wir mit den beurkundeten Werten ihres Stadtteils und dem, was im Umkreis gerade genehmigt ist.
Wenn auf jede neue Wohnung 2025 mehr als ein neuer Hamburger kam: Wo, glauben Sie, wohnt der Rest?
Im Bestand. In Wohnungen, die den Eigentümer wechseln, und in solchen, die es demnächst tun. Welche davon Ihre ist und was sie in diesem Markt wert ist, lesen wir gemeinsam aus den Zahlen.
