Hamburg hatte keinen Fürsten. Die Lagen machte das Geld

Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.

In Karlsruhe lässt sich die beste Adresse auf einer Karte zeigen. Markgraf Karl Wilhelm von Baden-Durlach legte am 17. Juni 1715 den Grundstein für den Schlossturm, und von diesem einen Punkt laufen 32 Straßen und Alleen aus. Wer näher am Schloss wohnte, wohnte besser. Das war keine Marktbewegung, sondern eine Festlegung.

In Hamburg hat eine solche Festlegung nie jemand getroffen. Man merkt das bis heute an den Preisen, und man merkt es an einer Frage, die selten gestellt wird: Wer übernimmt in einer Stadt ohne Fürsten eigentlich die Rolle, die Rangfolge zu setzen?

Eine Stadt, die ihr eigener Landesherr war

Seit 1510 war Hamburg reichsunmittelbar. Das heißt: Die Stadt unterstand dem Kaiser unmittelbar und keinem Fürsten dazwischen. Dänemark bestritt das, weil der dänische König als Herzog von Holstein die Stadt für sich beanspruchte. Das Reichskammergericht entschied am 6. Juli 1618 für Hamburg, Dänemark erkannte das Urteil nicht an.

Erledigt war die Sache erst mit dem Gottorper Vertrag vom 27. Mai 1768. Hamburg bezahlte dafür, und zwar kaufmännisch: Die Stadt erließ dem dänischen Königshaus eine Million Reichstaler samt Zinsen und verzichtete gegenüber Holstein-Gottorf auf rund 338.000 Reichstaler. Zusammen mehr als 1,3 Millionen. Souveränität als Posten in einem Buch.

Regiert wurde von Senat und Bürgerschaft. Die Verfassung vom 28. September 1860 machte den Senat von der Bürgerschaft abhängig, die ihn seither wählt. Das Rathaus, in dem beide bis heute tagen, entstand 1886 bis 1897 unter Leitung des Architekten Martin Haller. Es ist das größte Repräsentationsgebäude der Stadt, und es war nie ein Wohnhaus.

Was ein Hof mit Grundstückspreisen zu tun hat

In den Residenzstädten entschied die Nähe zum Hof über den Rang einer Adresse, und der Hof baute die Straßen dazu. In München beauftragte Kronprinz Ludwig, der spätere König Ludwig I., 1816 Leo von Klenze mit der Gesamtplanung der Ludwigstraße: ein Kilometer vom Odeonsplatz bis zum Siegestor. Wer dort ein Palais bekam, bekam mehr als ein Haus.

In Hamburg fehlte dieser Mechanismus. Es gab keinen Hof, der Gunst verteilte, und keine Achse, an die man sich stellen konnte. Was es gab, war Geld, das sich selbst eine Lage suchen musste, und eine Stadt, die als Grundeigentümer handelte wie ein Kaufmann.

Hamburg bekam zwei Systeme, nicht eine Achse

Das erste System entstand 1860 aus zwei Beschlüssen. Die Stadt verkaufte das Gut Harvestehude an ein Konsortium Hamburger Bürger, das dort Villen und Stadthäuser baute. Und Senat und Bürgerschaft hoben zum 31. Dezember 1860 die Torsperre auf, die Gebühr für das Passieren der Stadttore am Abend und in der Nacht. Wer nun an der Alster wohnte, war morgens trotzdem pünktlich im Kontor.

Das zweite System lag damals gar nicht in Hamburg. Die Landhäuser Hamburger Kaufleute an der Elbe, seit dem Ende des 18. Jahrhunderts gebaut, standen auf holsteinischem Boden unter dänischer Krone. 1866/67 wurden die Elbdörfer preußisch, Othmarschen kam 1890 zur Stadt Altona, Blankenese erst 1927.

Hamburgisch wurden sie durch ein Gesetz der nationalsozialistischen Reichsregierung: Das Groß-Hamburg-Gesetz vom 26. Januar 1937 trat am 1. April 1937 in Kraft. Das Staatsgebiet wuchs von 415 auf 745 Quadratkilometer, die Einwohnerzahl von rund 1,19 auf 1,68 Millionen. Ein Jahr später war die Hamburger Verfassung aufgehoben. Die Kaufmannsrepublik endete nicht durch einen Fürsten, sondern durch Berlin.

Zwei Wohnlandschaften also, entstanden in verschiedenen Staaten nach verschiedenen Logiken: an der Alster das städtische Quartier mit Etagenhaus und Stadtvilla, an der Elbe der Landsitz im Grünen. Niemand hat sie gegeneinander sortiert. Und genau das steht heute in den amtlichen Zahlen.

Zwei Leitern, zwei Antworten

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg veröffentlicht im Immobilienmarktbericht 2026 für das Jahr 2025 beide Reihen: beurkundete Kaufpreise für Eigentumswohnungen je Quadratmeter und beurkundete Gesamtkaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser. Beurkundet heißt notariell geschlossen, also tatsächlich bezahlt, nicht aufgerufen.

Nach der Wohnungsleiter liegt Blankenese mit 6.595 Euro je Quadratmeter unter Eppendorf mit 7.869. Nach der Hausleiter liegt Nienstedten mit 2,257 Millionen Euro über Eppendorf mit 1,624 Millionen. Für Rotherbaum und Hoheluft-Ost, in der Wohnungsleiter weit oben, weist die Haustabelle gar keine Kauffälle aus.

Eine Rangliste lässt sich daraus nicht bauen, und zwar aus einem sachlichen Grund. Ein Quadratmeterpreis für Wohnungen führt den Boden nicht als eigene Größe, ein Gesamtpreis für ein Haus enthält Grundstück und Hausgröße in einer Zahl. Die beiden Reihen beschreiben zwei Bauformen, nicht zwei Ränge.

Was das Bild von der Bürgerstadt weglässt

Die Erzählung von der freien Bürgerstadt klingt gut. Dahinter steht eine Republik der Eigentümer. 1859 wurde die Bürgerschaft erstmals nur zur Hälfte allgemein gewählt, die andere Hälfte stellten Grundeigentümer und Notabeln. Nach der Verfassung von 1860 wählten die Grundeigentümer 48 der 192 Abgeordneten. 1875 besaßen 8,7 Prozent der Hamburger überhaupt das Bürgerrecht.

Was eine Stadt kostet, in der niemand über den Eigentümern steht, zeigte sich 1892. Eine Filteranlage für das Trinkwasser war seit Jahren im Gespräch, gebaut wurde sie nicht: Niemand wollte die Kosten tragen, und Ärzte wie Wasserwerksdirektor hielten sie für unnötig. Die Abwässer liefen, ebenfalls aus Kostengründen, in den Hafen.

Im Sommer 1892 erkrankten 16.956 Menschen an Cholera, 8.605 starben. Am stärksten traf es das Hafengebiet und die Gängeviertel. Im preußischen Altona, nebenan an derselben Elbe, breitete sich die Seuche deutlich schwächer aus. Die Filteranlage ging 1893 in Betrieb, ein Jahr zu spät. Gespart hatten die einen, bezahlt hatten die anderen.

Die Lehre reicht bis zur eigenen Adresse. Die Lagen, die heute teuer sind, wurden nicht nur von privatem Geld gemacht, sondern auch von öffentlichen Gütern, die irgendwann doch jemand bezahlte: sauberes Wasser, Kanalisation, Ufer, Parks, Bahnen. Wer Wert in Grund und Boden hält, hält einen Anteil an dem, was die Stadt um ihn herum finanziert.

Wer heute sortiert

Die Rangordnung, die kein Fürst je festgelegt hat, erledigt heute eine Behörde. Das Hamburger Wohnlagenverzeichnis teilt rund 23.400 Straßenabschnitte in zwei Klassen, normale und gute Wohnlage, eingestuft je Blockseite. Stadtweit tragen 35,3 Prozent der Adressen die bessere Klasse, in den Elbvororten alle, in Winterhude 49,7 Prozent (eigene Auswertung, Stand 1. April 2025).

Nimmt man die Methode beim Wort, wird es interessant. Die stärksten Indikatoren sind der Bodenrichtwert mit 19 Prozent und der Statusindex der Bewohner mit 18 Prozent. Eine Adresse gilt also zu einem guten Teil deshalb als gut, weil ihr Boden teuer ist und dort Menschen mit höherem Status wohnen. Die amtliche Sortierung bestätigt, was der Markt schon sortiert hat.

Und sie verteilt Geld. Im Mietenspiegel 2025 liegt die gute Wohnlage im Median 21,4 Prozent oder 2,45 Euro je Quadratmeter über der normalen; das gewinnt der Vermieter, das zahlt der Mieter. Bei der Grundsteuer läuft es umgekehrt und kleiner: Wohnflächen in normaler Wohnlage erhalten nach § 4 Absatz 2 Hamburgisches Grundsteuergesetz 25 Prozent Ermäßigung, Eigentümer in guter Lage nicht.

Die eigene These muss sich zwei Einwände gefallen lassen. Harvestehude führt beide Leitern an, mit 10.650 Euro je Quadratmeter und 5,744 Millionen Euro je Haus; eine erste Adresse gibt es also doch, nur hat sie kein Hof bestimmt. Und Wasser allein erklärt nichts: Hoheluft-Ost erreicht 9.882 Euro ohne Alster- und ohne Elblage. Bestand, Dichte und Zuschnitt tragen mit.

Den deutlichsten Gegenbeleg liefert die HafenCity. Sie ist die einzige Hamburger Toplage, die eine Obrigkeit am Reißbrett angelegt hat: Der Senat beschloss 2000 den Masterplan für 157 Hektar, entwickelt von einer städtischen Gesellschaft. Heute führt sie die Wohnungsleiter mit 13.465 Euro je Quadratmeter an. Der Fürst von heute ist die Stadtplanung.

Was kommt

Unsere Einschätzung: Die beiden Leitern bleiben. Der Bestand an der Alster und an der Elbe ändert sich kaum, und damit auch nicht die Grundordnung der Preise. Verschieben werden sich die Lagen dort, wo die Stadt entscheidet: über die Einstufung im Wohnlagenverzeichnis, über die Grundsteuer und über neue Bahnen und Quartiere.

Warum: Die einzige Toplage, die in den letzten Jahrzehnten neu entstanden ist, entstand aus einem Senatsbeschluss, nicht aus einer Erbschaft. Und seit 2025 hängt an der amtlichen Einstufung nicht nur die Miete, sondern auch die Steuer. Was die Behörde einstuft, wird für Eigentümer zu Geld.

Woran Sie erkennen, ob wir recht haben: an der mündlichen Verhandlung des Bundesfinanzhofs zum Hamburger Grundsteuermodell (II R 15/25), nach Terminplanung voraussichtlich im November 2026; am Immobilienmarktbericht 2027 mit den Bodenrichtwerten zum 1. Januar 2027, der 2026 am 29. April erschien; und an der nächsten Fassung des Wohnlagenverzeichnisses mit dem kommenden Mietenspiegel.

Wer seine Adresse einordnen will, braucht deshalb die Leiter seiner Objektart, die Vergleichsfälle der eigenen Mikrolage und den Blick in das Wohnlagenverzeichnis, nicht die Zahl aus der Schlagzeile.

Wer zahlt, schafft an.

Sprichwort

Gehört die Zahl, mit der Sie Ihre Adresse im Kopf bewerten, überhaupt zu Ihrem Haus?

Die meisten Zahlen über Hamburger Wohnlagen stammen aus der Wohnungsleiter, weil dort die meisten Kauffälle liegen; für ein Haus in Nienstedten ist das die falsche Leiter. Der Erbe mit einer Zeitungszahl und der langjährige Eigentümer, der seine Adresse einordnen will, brauchen beide die Reihe ihrer eigenen Objektart. Wir ordnen das in einer Bandbreite ein, bevor über einen Verkauf überhaupt gesprochen wird.